商业地产供求缺口分析

商业地产供求缺口分析商业地产供求缺口分析缺口就是在某一价位时，需求量和供应量的差额当需求量大于供应量时，说明市场 有被满足，有发展的空间和机会，预示着缺口的存在缺口类型缺口类型原因原因备注备注绝对缺口需求存在却没有供应某些中等城市没有麦当劳餐 厅相对缺口供应量小于需求量10 个人争买 3 套住宅底商， 需求不能满足细分缺口市场细分导致需求增加从超市分化出的便利店，办 公分化出的 SOHO 办公可替代缺口可以用现在物业替代工业厂房改造成酒吧、批发 市场、住宅改造成商店不可替代缺口不能替代的需求大城市的购物中心、三星级 以上酒店比较缺口看至其他地方需求才萌生的酒吧一条街，上海新天地在商业地产开发和营销实践中，对一个城市的商业地产供需进行缺口分析往往比较困 难，对具体项目来说也没有太大的意义，而商业区缺口分析则意义非凡这里我们简单介 绍商业区的缺口分析方法第一步：首先确定物业所在地及商业区，也就是先确定商圈就商业零售物业而言， 商圈是指以项目地点为中心，半径 2-3 公里的范围第二歩：调查商圈内的相同物业的供应量和辐射范围内的人口数量供应量是区域内 所有相同物业的总和例如，经调查，一个商场项目建筑面积 40000 平方米，所在商业区 已经有类似商业物业 80000 平方米，辐射区内各类人口有 10 万人。

第三步：测算需求量，它是根据区域内居民人口和消费数额推算的数量例如，根据 其他城市的经验数据显示，每个人消耗的商业地产面积为 0.8-1 平方米，上例中，对商业 物业的总需求量为 8000-100000 平方米第四步：测算缺口由于物业存量为 80000 平方米，需求量为 8000-100000 平方米， 反映两者基本相当，不存在太大的缺口如果要开发建设，必须将多余部分物业的功能重 新定位，依照类似方法重新测算缺口大小第五步：缺口验证有时由于参考的标准不同会产生截然相反的结果例如，0.8-1 平 方米的标准是适用于商业中心还是社区？抑或整个城市“如果用整个城市的标准测算商业 中心，就有可能低估商业中心的需求量，如果用商业中心的标准测算社区就有可能高估需求量因此，在适用标准时要小心，要采取多个测算方法交叉测算，综合分析，才能得到 比较正确的结论项目商圈属性分析缺口分析是从数量关系上对商圈进行评估，但商圈分析还应该包括性质评估，也就是 对商圈属性进行解析商圈属性分析应重点关注以下内容：商圈的产业背景分析商圈演变趋势分析商圈演变分为三种：萎缩、维持原状和发展壮大商圈在城市中心地等级中的地位分析。

商圈竞争力和可替代性分析由于商圈的产业基础赢利能力差，就会被新兴的赢利能 力高的行业替代，导致原来的商圈萎缩，新功能商圈替而代之或者在城市边缘区有新的 商圈出现，虽然经营内容和范围都一样，但由于郊区租金低廉，其他经营成本较低，导致 中心区的经营规模逐渐缩小，郊区规模越来越大，形成空间大挪移，发生商圈的替代现象。