哈尔滨市物业管理条例》哈尔滨市物业管理条例（2012 年 5月 31 日哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过， 2012 年 8 月 24 日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）第一章 总 则21 区 23 晚 32第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法 权益，根据《中 华人民共和国物权法》 、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结 合本市实际，制定本条例第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例第三条 本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主 自行管理本条例所称物业服务企业管理， 是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企 业按照规定标 准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区 域内的环境卫生和相关秩序的活动本条例所称社区物业服务机构管理， 是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行 管理的老旧住 宅， 按照政府确定的服务标准和收费标准， 依据物业服务合同约定， 为业主提 供相应物业服务的活动。
本条例所称业主自行管理， 是指以业主共同商定的服务形式， 为业主提供相应物业服务 的活动第四条 市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理 活动的监督管理 工作区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定 城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、 食品药品监督、 财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门， 按照各自职责做好物业管理相关 工作第五条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益， 促进行业建设和 健康发展市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督第二章 业主、业主大会及业主委员会第六条 房屋的所有权人为业主进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主 尚未进行房屋权属登记的， 基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的， 在物业 管理活动中应当认定为业主； 基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的， 在物业管理 活动中可以认定为业主业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权 禾I」，履行相应的义务。
第七条 同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组业主小组 可以推选业主小组代表第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一） 房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二） 房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；（三） 首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的,应当在三十日内书面报告物业所在地的条件的，应当组街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料业主可以向所在地街道办事处、 乡（镇） 人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求街道办事处、乡（镇）人民政府对符合 织、指导成立首次业主大会会议筹备组第九条首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或 者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低 于筹备组总人数的百分之五十筹备组组长由街道办事处或者乡 （镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生筹备组组建后七日内，街道办事处、 组成员名单乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、 业出售和交付使用情况等资料。
物业建筑面积、共用部位、物第十条筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会第^一条业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主， 并通知物业府应当派员列席乡（镇）人民政所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导街道办事处、乡（镇）人民政业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会 会议第十二条业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议 业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见， 并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明业主大会会议表决采取记名投票方式撤销业主委员会的不当决定第十三条业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则,第十四条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主 委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告第十五条 业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百 分之四十设置在一个物业管理区域内分期开发的项目， 新一期项目的业主入住后， 应当增补业主委员会委员业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年第十六条本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任 职的，不得担任业主委员会委员、候补委员第十七条业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进 行约定第十八条业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席 业主委员会会议业主委员会作出的决定， 应当经全体委员过半数签字同意 业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席第十九条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：（一） 不履行委员职责；（二） 业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；（三） 侵害业主共同利益；（四） 不履行业主义务；（五） 利用委员资格谋取私利；（六） 被依法限制人身自由不能履行职责；（七） 不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补第二十条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举未按 期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的， 由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报 告，并将有关资料、 印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会第三章前期物业管理第二十一条物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并 考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的， 不再按照本条前款规定重新划分第二十二条分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设 施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域 但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域， 配套设施设备能够分割并独立使用， 在明确配套设施设备管理、 维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建 设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸， 向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。
区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、 乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位第二十四条建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区 域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米 业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂， 但建筑面积最低不少于十五平方米物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及 采光、通风等使用功能物业管理用房的所有权依法属于业主， 由物业服务企业和业主委员会按照规定使用， 不得挪作他用第二十五条规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注 的物业管理用房的位置和面积进行审核市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时， 应当对物业管理用房进行核查在物业项目交付使用时，区、县（市） 物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实第二十六条建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公 开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理， 并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。
投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的， 经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企 业市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台， 为选聘物业服务企业提供指导和服务第二十七条 建设单位依法选聘物业服务企业后， 应当与其签订书面前期物业服务合同建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时， 应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件验收手续，应当行查验，并做好第二十八条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接移交共用部位、共用设施设备明细物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进登记存档物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况 建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份 第四章物业服务管理第二十九条 物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并 在其资质等级许应当持营业执照、资质证书等材料可的范围内承接物业项目非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，到市物业行政主管部门备案第三十条 物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制专业技术人员应开招标。
但业主大资质、管理实绩物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；当按照规定取得相应的技术职称证书物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案 第三十一条业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方 式的除外第三十二条 业主委员会应当拟定选聘方案选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告第三十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同 到物业所。