目录第一章、公司简介 第二章、山西电信办公楼管理服务设想1. 山西电信办公楼基本情况2. 物业管理服务的设想3. 管理模式与运作机制4. 管理制度汇编5. 人员配备、培训与管理6. 物资装备情况第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施1. 管理服务承诺指标2. 管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案1. 房屋建筑的日常养护维修与计划2. 设备设施的运行维护与计划 第五章、财务管理制度与管理费标准测算1. 财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容2. 能源费的估算与节能设想3. 物业管理费标准及测算明细4. 酬金及取酬方式第六章、接管入住程序1. 档案资料的交接2. 现场交接验收3. 钥匙交接4. 搬迁工作程序 第七章、重点问题的解决预案1.人员安置情况2. 车辆停放3. 垃圾清运4. 员工餐厅的经营管理5. 安全突发事件的防范 第八章、结束语第一章 公司简介一、 公司简介二、 企业文化三、 人力资源储备第二章太原电信办公楼管理服务设想一. 太原电信办公楼基本情况（一）、项目简介1. 名称：太原电信主办公楼及附楼2. 位置：太原市小店区南中环街 _号3. 建筑指标：建筑面积：约21000平米地上面积：约14000平米地下面积：约3000平米大院面积：约4000平米地上楼层：地上五层地下楼层：地下一层附楼楼层：三层4. 各楼层使用说明主楼地下一层：车库主楼一层：办公楼大堂、办公室；主楼二层：办公室 小会议室主楼三层：办公室 小会议室主楼四层：电信各类机房主楼五层：电信 10000 号话务台办公区 附楼一层：餐厅的厨房、工作间、高压值班室 附楼二层：员工餐厅、领导餐厅 附楼三层：大会议室、员工宿舍5．设备系统构成：（1） 消防系统（2）给水排水、通风系统（3）供热系统设备（集中供热）（4）高低配电系统设备（甲方自管）（5）楼宇门禁控制系统（6）电梯系统及设备（厂家维保）（7）写字楼办公区监控设备：（8）空调设备系统（仅制冷）（ 二 ） 、项目定位 该项目是中国电信太原办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主 单一性是其显著特点。
三 ） 、使用人员分析分析该大楼的使用人员多为电信公司机关办公人员及 10000号话务服务 人员；相对而言文化素质高；人员素质好二、 物业管理服务的设想（一）管理思路作为机关人员使用用的办公楼，既需要有国有办公楼的办公环境， 又需有商业写字楼更加可靠的综合保障体系 给物业使用人创造一个方 便、整洁、安全、舒适的办公环境二） 、管理体质为了能够为山西电信办公楼提供最优质的物业服务， 并将我公司多 年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中， 我公司拟成立 “山西蓝泰驻山西电信物业项目部” 项目经理将选派我公司具有丰富 物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公 司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成， 操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富 的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考 试合格方能上岗工作三） 、管理机制若能洽谈成功， 我公司将根据山西电信办公楼的特点建立扁平化的 管理架构，最大限度以的减少管理环节， 提高管理效率， 降低管理成本， 形成简明高效的管理体系四）合理取费，高标准服务 通过我公司对山西电信办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科 学、周密、可行的原则对项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为 投标文件中提供的物业服务取费标准， 基本上能满足山西电信办公楼日 常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。
物业管理质量的保 证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度 我们将针对大楼 的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内 容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其过程 都有章可循三、理模式与运作机制（一）部管理模式本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本项目设四个部门, 由项目经理直接对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌 握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作 效率二）运作机制1.管理体系物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确 分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联第 的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络而在 整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又 是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中运作，执 行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理 做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管 理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置， 有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。
2.运作机制3. 管理运作流程物业管理中心运作流程图X综合服务部经理检查制X档案管理规章制度X餐厅服务接待规范程序X餐具及用具清洗消毒程X餐厅卫生操作程序及标工程服务部四、理制度汇编（一）、部门规章制度综合服务部操作规程及标准X客户申请服务项目的操作规程度X报修处理操作规程X客户服务查询程序X综合服务部规章制度序X保洁主管的检查制度准X综合服务部经理巡查制度工程维修部 工作标准和操作规程警卫交接班规程物品出入大楼管理程序 紧急停电处理规程 程序 员工出入口岗位工作规程规章制度、管理制度 安保部内保档案管理制度 全保卫制安保器材管理制度 要害部位安全保卫制度 地下停车场管理规定消防安全客户遗失物品招领规程证件和理操作规程对突发事件的处理操作物业管理中心办公处安安保部检查制度晚间值班规定火灾紧行动操作规程 消防设施巡回检查规程机房防火规定电气设备防火规定办公室防火规定公共场所防火规定高低压配电室防火定工作标准和操作规程 安保部中控室运行规程 监控系统操作规程 动火管理规程 楼宇消防规章管理规定 消防中控室管理制度 消防设备、设施、器材的管理规定 办公楼防火管理规定消防奖惩制度保洁服务操作规程 办公室清洁卫生操作规程 卫生间清洁操作规程 清洁区域操作规程 公共区域走廊清洁操作规程行政管理 员工聘用操作规程 员工考勤操作规程 规章制度、管理制度 人力资源管理规定 劳动合同管理规定 劳动考勤管理规定 计算机使用管理规定 薪金管理规定五、人员配备、培训与管理 （一） 、人员配备 物业管理中心总经理 人电梯清洁操作规程日常用工具使用保养操作规程机器的使用及保养操作规程考核评价操作规程办理员工离职操作规程培训工作管理规定绩效考核管理规定 员工打卡管理 规定 关于印章使用管理的暂行规定工程部维修部 人（经理 人、电气组 人、设备组 6 人、综合 组 3 人）安全保卫部 21人（经理 1人、领班 4人、保安 13人、车管 3 人）综合服务部 45人（经理 1人、综合文员 1人、客服人员 2 人、保 洁领班 2 人、保洁人员 22人、餐厅主管 1 人、餐厅后厨 11人、餐厅服 务员 5 人）（ 二 ） 、人员培训培训是北说市蓟城物业管理经营公司一项基本制度， 不断对各级 员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是九三学社物业管理中心确 保圆满完成合同期内承诺管理目标的重要保证。
因此在物业管理中心成 立之日起，将实行一整套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批 有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才， 公司将依靠这样的一批人材来确保出色完成九三学社办公楼各项物业 管理工作1. 培训形式（1）培训分三个阶段进行入职培训： 指员工在正式进入 岗位之前时行的基本理论、 基本素 质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪要求等的培训 上岗培训：指物业管理中心开始运作的一个月内，对所有岗位的员工 进行基本技能、操作规范、工作标准、以及安全培训、消防培训 管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对员工素质、技能及思 想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训2）培训分集中培训和各专业人员单项分类培训集中培训： 所有员工必须参加的基本培训， 包括：项目情况介绍、管理 的要求与方法，学习物业管理法规、 制度、纪律、其他法律知识、11 欢迎下载职业道 德规范等分类培训： 安保员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处 理等保洁员培训：重点培训保洁规范、工作重点=素质要求等工程维修人员培训：重点培训操作规程、维保计划编制，专业技 能等3）培训方式采取办班培训、在岗培训、参字习、理论研讨等各种形 式进行。
1. 培训目标管理人员持证上岗特种工作人员持证上岗其它员工达到岗位技术精通、职责明确（ 四） 、人员管理1. 招聘物业管理中心人遇的组成，主要骨干从公司抽调组成，其它 人员坚持执行公开、公平、公正的三公原则对外招聘，公司奉行 任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根 据所接物业的特殊性， 在人员选聘上特别强调对人员政治素质的 考察公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录取 定点招聘：定点与 区市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩， 招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心的保安员12 欢迎下载选择录用：在公开招聘的过程中，在同等情况下优先考虑解决下 岗分流人员的再主业问题，为保持社会稳定作出应有的贡献2. 岗位责任制度物业管理中心内部了管理运作制度之一， 主是实行管理人员 岗位责任制，在制度上明确每个岗位的工作要求，工作责任、职 权范围，使得每项工作都有明确指引， 具体的要求， 达到的效果， 真正保证每项工作的实效性， 另一方面岗位责任制也落实到每位 人员，每一岗位，专人专项，有工作责任，也有靓任负责人，确 保工作的落实因保证了每一项工作有落实有执行，从而保证了 物业中心的整体工作的顺利开展。
3. 考核与竞争物业管理中心制定一整套完善的考核与竞争制度， 以便促进 物业管理中心的工作不断的完善和不断的创新(1) 、考核 日考核：由物业管理中心部门经理、 班组长对责任人每日工作的 检查考核 月考核：由物业管理中心总经理对物业管理中心工作的检查考 核，公司中本部对物业管理中心工作的综合考核 年度考核：由公司对物业管理中心年度工作的全面考核和总结， 并做出考核结论2) 、竞争管理人员班组长竞争上岗制： 实行况争上岗，坚持能者上、平者 让，庸者下的原则，以保证人员素质13 欢迎下载六、物资装备计划固定资产项目计量单位数量工程设备、仪器仪表室外管道疏通机台1清洁设备真空吸尘机台2吸水机及配套设备台2多功能洗地机套1高速抛光机台1清洁服务车部1通讯、客服设备10对讲机台行政办公设备、设施2电脑终端机台2打印机台1数码照相机台1电视机台1.图纸柜个1工服购置预算表行号人员岗位人数1综管理处总经理12合。