上海理工大学本科毕业（设计）论文第 1 页 共 25 页上海房地产市场分析 ——浅谈房地产现状和未来走势第一章 房地产的综合了解1.1 房地产的含义所谓房地产，即房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产的范畴房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产关系由于物质形态的房屋和土地总是紧密相连的，房屋建筑与建筑地块总是连在一起，表现为一种有机整体，因此，在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性，房产和地产两个概念常合称房地产又由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此，房地产又称为不动产[1]1.2 房屋，房产，土地，地产房屋与房产以及土地和地产有着本质的区别，我们通常所说的房屋，是指该建筑物的物质形态或自然特征我们提到房屋，一般要想到它是人类生活或生产的基本物质条件，想到的是它的形态（例如古代的洞穴巢穴，或是现代的智能建筑） ，它的建筑材料，建筑质量，具体用途等等，也会想到它是生产 ，分配，交换和消费的客体而房产是指作为财产的房屋，也就是从财产角度考虑的房屋提到房产，不仅是指实物形态的房屋，更侧重于指房屋的所有，占用，使用，收益，处分等权利义务关系。
我们通常所说的土地不管是原始状态的土地，还是经过人类开发改造的土地，都是指土地这一物质的资源形态地产是把土地视为财产时的称谓，这时土地体现的是相应的生产关系房产，地产，房屋，土地的区别从物质形态分房屋，土地从财产角度地产，房产1.3 房地产的分类1.3.1 房产的分类(1)(1)按房屋的所有权性质划分分为国有房产，劳动群众集体所有房产，公民私人所有房产按房屋的所有权性质划分分为国有房产，劳动群众集体所有房产，公民私人所有房产等国有房产是国家按照统一领导，分级管理的原则，授权国家机关，国有企业和事业单位等机构管理的属于国家所有的房产一般来说，上述单位在国家授权的范围内对国有房产行使占有，使用，处分等权利，同时负有保护国有房产不受损害的义务劳动群众集体所有房产是指归集体组织和单位所有的房产，这些组织和单位依法对其享有占有，使用，1 引自《房地产市场营销》上海房地产市场分析——浅谈房地产现状和未来走势第 2 页 共 25 页处分等权利公民私人所有房产是包括公民建造，购买和受赠得到的房产以及在住房制度改革中以各种优惠形式协助私人购买，建造，从最初价值来源看，带有一定与国家共有成分，但法律上确定为私人所有财产。
2)(2)按房屋的用途分为住宅，生产用房，营业用房等按房屋的用途分为住宅，生产用房，营业用房等住宅是供人们日常生活居住的房屋，它是最重的生活资料，是人们从事一切社会，经济，文化活动的最基本的物质前提之一，在现代城市中，住宅一般要占到房屋总量的一半左右生产用房是被物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，包括工业，交通运输业和建筑生产业等生产活动中所使用的厂房，仓库，实验室和配套服务用房营业用房是指商店，银行，邮电，旅馆，饭店以及其他经营服务行业所使用的房屋1.3.2 地产的分类地产分为生活居住用地，工业用地等地产分为生活居住用地，工业用地等生活居住用地包括居住用地，服务于居住区的公共建设用地，道路广场用地，公共绿化用地的等工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂用地，动力设施用地，工业区内仓库与铁路专用线占地和卫生防护地带等1.4 房地产的特征房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性房地产是实体，价值和权利三者的结合，可以从物理，经济，和社会三个角度来分析房地产的特征1.4.1 房地产的物理特征：(1)(1)固定性固定性 一般商品具有可移动性，它在生产出来后可以通过运输工具运往全国乃至世界各地，但房地产却不能做到这一点。
房产建造在土地上，不论其外行如何，性能与用途如何，从其建造的那一天起，直到它从这块土地上消失，都固定在一定的地方，不能随便移动其位置，房地产的固定性是不变的比如说，上海的住房困难就不能由新疆的住房的相对宽松来解决2)(2)单件性单件性 由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，因而通常它不能像其他普通商品那样按照同一套图纸或方案批量生产或大量复制每一幢房屋会因其用途，结构，材料，面积，朝向，装饰，高度等的不同而产生许多相异之处 （（3 3）耐久性）耐久性 房屋通过施工建造完成以后，只要不搬迁，拆毁和烧毁，或只要不遭受地震，风暴，洪水等自然灾害的破坏，使用期限都很长，一般可以达到几十年乃至上百年，像布达拉宫等千年左右仍在发挥效能的古建筑也称不上稀世之物1.4.2 房屋的经济特怔(1)(1)房产价值和地产价值具有结合性房产价值和地产价值具有结合性某些业内人士的观点认为房价就是房屋的价格，地价就是土地的价格，不应把土地的价格计算在房屋的价格之内，两者应该区分开来，他们的这种说法主要是针对这几年房价老是居高不下而论的，而外界的说法则是：地段好，房价就高，地段差，房价就低我认为房产作为一种商品，它的价值不仅包括剩余劳动产生的价值（资本家剥削的就是劳动者创造的剩余价值）和建造房屋的各种费用，还应包括土地的价值，包括土地征用上海房地产市场分析——浅谈房地产现状和未来走势第 3 页 共 25 页税，土地使用权出让金等，所以，房产的价值与地产的价值是具有结合性的，商品房的交换价格既上海理工大学本科毕业（设计）论文第 4 页 共 25 页包括建造房屋的人工，材料，固定资产消耗，也应包括土地的使用代价。
2)(2)房地产开发周期长，投资大房地产开发周期长，投资大一般工业品从消耗原材料，燃料，动力，劳动力到生产出产品，可以在几天，几小时乃至几分钟之内完成，而房地产开发建设的周期比一般商品要长的多，动则就是半年，有时会更长，一些重要的建筑甚至要花费数年，同时房地产开发建设需要巨额投资，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建筑安装工程造价就高达几十万甚至几百万元，几千万元的也屡见不鲜，再加上土地的使用代价，其数额往往十分巨大3)(3)房地产投资的流动性较差房地产投资的流动性较差投资的流动性是指在必要的时候，投资可以迅速地兑换成现金的能力房地产投资的流动性相对较差的原因有以下几个方面：其一，房地产开发有相当大的比例是出于生产或经营自用目的，这样该笔投资只能通过折旧的方式逐渐收回，其二，当房地产被当作商品进行买卖时，由于多种原因，该房地产可能想卖而卖不掉，或由于卖掉后损失太大而不愿卖，这样房地产滞留在投资者手中，投资就沉淀在该房地产上，其三，当房地产被当作资产进行经营时，其投资只能通过租金的方式回收[1](4)(4)房地产具有保值和增值性房地产具有保值和增值性房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求却日益增长。
房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度大于或等于一般物价上涨的幅度，因而，在一般情况下，房地产拥有者不仅可以有效的保值，还可以获得增值1.4.3 房地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征1) 房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系房地产在开发，经营，管理，服务过程中涉及多个领域，牵扯到众多部门，因而需要专门的法律如《土地管理法》 ， 《城市房地产管理法》等对房产投资，开发，管理，交易，使用等环节的程序，手续，权利义务关系做出专门的规定，以保护当事人的权利2)(2)房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响由于房地产作为商品价值巨大，完全按照市场价格来出租或出售，许多家庭难以接受，因此许多国家和地区房地产的出售或出租往往深受福利制度和保障制度的影响在中国，政府考虑到社会保障因素，会提供最优惠条件协助开发“安居工程”项目1 引自《房地产市场营销》上海房地产市场分析——浅谈房地产现状和未来走势第 5 页 共 25 页第二章 上海房地产现状（2004 年）目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险，商贸流通和信息产业的第四大产业，房地产业的持续高速发展，是上海经济持续发展的一个重要力量我们如果讲“火爆年”是 2003 年上海楼市代名词的话，那“政策年”则是 2004 年上海房地产市场的最好写照。
总体来讲，2004 年的上海房地产市场保持了快速运行的状态 2004 年上海住宅市场运行状况分析 2.1 2004 年上海房地产市场概况 2004 年，上海房地产业的投资总额增幅超过 30％，从 2003 年的 900 亿元迅猛突破了 1100 亿元大关，房地产投资开发量和房地产业增加值占 GDP 的比重等多项指标提前完成了上海市房地产业“十五”计划的预定目标全年总体来看，上海全年商品住宅批准预售面积为 3080 万平方米、预售登记面积为 3310 万平方米，供求比例为 1∶1.07住宅价格从 1999 年底开始回升以来，已经连续四年上涨，2004 年全市商品住宅销售均价约为每平方米 6385 元，全年涨幅为 14.6％，与 2003 年相比，涨幅有了明显下降[1]这里出现“房地产预售”这个概念，是因为房地产商品本身的经济特征，我们前面谈到过房地产这种商品投资额度大，生产周期长，房地产开发商为了筹集资金，分散投资风险，往往在投入建设的资金达到总投资额的一定比例时，一般规定在 30％左右，将楼宇分层或分单元出售，由于这种出售时楼宇并未建完，所以称房地产预售或“售图 纸” 商品房预售实行许可证制度。
开发企业进行商品房预售，应向市，县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 [2]图 11997~2004 年上海市商品房预售登记面积 与批准预售面积比例 1 引自《中国房地产发展报告》2 引自《住宅和房地产词典》0.280.640.780.991.121.050.871.0700.20.40.60.811.21997年1999年2001年2003年比例上海理工大学本科毕业（设计）论文第 6 页 共 25 页(1)2004(1)2004 年全年投资需求变化走势角度看：年全年投资需求变化走势角度看：固定资产投资上升速度放慢，全年增幅比第一季度下降了 11.5 个百分点其中，宏观调控的影响主要体现在上半年，呈现出明显的阶段性特征上半年，由于诸多政策相继出台以及动、拆迁成本提高，使得许多开发商对房地产市场持谨慎态度，房地产开发总投资额为 502 亿元，比 2003 年同期仅增长了20.4％，虽然继续保持了较快的发展速度，但涨幅基本相同下半年，国家采取一系列经济措施来调控房地产市场，使得房地产市场的供应量上升，全年呈现了供求基本平衡、求略大于供的局面2)2004(2)2004 年全年的住宅价格变化走势看：年全年的住宅价格变化走势看：虽然中央和地方政府相继出台严管土地、紧缩信贷、期房限转、交易网上备案及交易信息公开、银行加息等措施，上海房价在总体上依然保持强劲的上升趋势，但全年的上涨幅度明显放缓。
受宏观调控影响，住宅价格也呈现出明显的阶段性特征2004 年初，房价延续了 2003 年的走势，涨幅明显；年中，随着各项调控政策的出台，价格大幅上涨的住宅物业比例明显减少，房地产上涨趋势明显放缓；但随着市场形势逐渐明朗，开发商和投资者对政策的适应，下半年房产价格开始回升，并加速上涨，最终 2004 年全年房地产价格涨幅为 14.6%由于政策效果的显现往往具有滞后性，大多数购房者或投资者在政策出台后往往会选择持币观望，不会轻易进入市场，这时的市场处于调整期，对于购买自住房的消费者来说，在中介公司的配合下，可以精心挑选自己满意的房子，但如果是投资客，那政府对投资炒房的打击力度会加大3)(3)房地产供应量：房地产供应量：2004 年，上海楼市由于受到一系列宏观调控政策相继出台的影响，市场供应量明显减少4)(4)房地产需求量：房地产需求量：宏观调控对需求量的抑制作用却很有限，最终导致了市场出现供不应求的景象，从而促使了价格的上涨。