石家庄写字楼市场及商业市场调研 2003年2008年第一阶段2006年第二阶段第三阶段萌芽期高峰期调整期阶段主要 特征n商务圈依托传统 商业圈逐渐形成n东购、北国商圈 成为写字楼聚焦核 心n04－06年写字楼集中 放量，成为石家庄写字 楼发展高峰期n以商住两用型商住楼 为主体n从07年开始写字 楼市场受住宅市场 冲击，供应量大幅 减少，进入调整期n有少量高档项目 入市石家庄房地产运行状况第四阶段升级期石家庄写字楼发展趋势n从08年开始，写 字楼市场将进行升 级期，市场细分， 向更专业化方向发 展n对写字楼的硬件 配置、智能化、绿 色生态节能方面的 要求更高 u写字楼发展历史不长，商务圈依托商业圈逐步成型，商圈边缘地带成为商务办公热点 u本地和外来的强势企业数量有限,石家庄对高端写字楼的刚性需求有限，商住两用型商住楼是主流u按客户群制定产品，市场细分，更专业化将成为石家庄写字楼市场发展趋势中山路沿线的传统商圈，是石家庄的主要商业、办公区域，随三年大 变样逐步发展，众多商业地产项目依托传统商圈进行改造或新建，更多的 旧城改造项目的住宅项目面市，商业沿中山路南北两侧日益拓展的趋势正 在凸显石家庄商业、写字楼市场沿中山路向南北两侧拓展东方新世界西美财智时代方舟 世纪方舟 安侨商务 长安广场丽迪亚中心东方大厦 太和大厦 金圆大厦 军创国际中华商 务先天下中国盒子东购 商圈北国商圈博物馆 商圈冶金大厦科技大厦凯嘉大厦阳光大厦汇景国际尚德 国际万隆国际 怀特 商圈中铁商务广场滨江尚城国 际新源国际 财富中心勒泰中心万达广场众鑫ME码官鲤国富华庭河北农信大厦凯莱金第主场 金正缔景城 万象天成裕园广场 庄家金融大厦中天世都昆仑盛阳门乐模紫晶广场· 左右间保艺大厦未来上市的项目已经售完的项目09年在售的项目石家庄写字楼主要分布区域:v从石家庄写字楼市场的开竣工面积看，06年市场处于启动阶段，尚未迎来真正的写字楼时代，仍 以商住两用型为主，;v从销售情况看，小规模、低水平、不成熟的市场竞争经过2007年和2008年两年的盘整，逐渐趋于 规范以及整体城市硬件设施的改善，2009需求的进一步放量，将迎来2010年供应的集中放量。
石家庄写字楼市场供需分析未来1-2年主要上市的写字楼体量经过07、08年的消化期，去年经济危机的各项目放量的收紧，使09年成为销售 写字楼的最好时机，紧随“三年大变样”进程四面兴建，处处呈现生机勃勃的气息 ，同时也促涨了商业地产地块价格，2010年以后将会迎来写字楼的集中放量 其中万达将会有26.4万㎡，新源国际达16.59万㎡v2006年写字楼市场供应量过大，短期内市 场无法消化，虽然价格有一定的增长，但需 求量的萎缩和供应量的急剧放大带动写字楼 租金继续保持低水平的增长态势v2007、2008年写字楼市场交易投资开始活 跃，售价、租金走强，供应量将稳步增长v经过过去两年市场的整盘，2009年放量的 走缓，需求量的大增，09年成为销售的最好 时机；v目前石家庄写字楼市场空置率保持在10% 以下，仍处于前期供应的消化期，去化量保 持了止跌回稳的势头，从目前的市场去化情 况来看，空置面积主要以中低端的乙级写字 楼和商住型办公为主v随着入驻企业硬件需求条件的日益提高， 以及自身形象展示的需要，甲级办公日益成 为市场供应的主流产品，乙级办公只是作为 中小企业的过渡性需求，并缩小其市场份额 v结合目前的写字楼售价及租金走势，预计 2010年新增供应量将有进一步的放量。
石家庄写字楼售价及租金空置消化期石家庄写字楼售价及租金走势0100020003000400050006000700020032004200520062007200800.511.522.53租金售价通过09年在售的项目，公寓式办公产品仍占市场主体，但销售状况一般，纯写字楼项目销 售较好，未来甲级写字楼市场空间良好现石家庄市场上中高端产品存在缺口，出现差的产品没人买，好的产品卖不着的状况；名称产权业态构成总建面（万㎡ ）销售价格（元/ ㎡）开盘时间户型面积㎡得房率（%）官鲤70年产权底商、公寓式办 公12.378000（精装）2009年年初34-9376.5保艺大厦70年产权写字楼35400一周5-7套20-200 万隆国际50年产权住宅、办公、底 商（商场）、酒 店12.7其中商业 7800平米，写字 楼2.4写字楼:6300（毛 坯）公寓:6000（ 精装800元/平米 ）07年4月售，现已售罄公寓一居40-70，二 居90；写字楼155- 230（主力200以上 ）75万象天成40年产权 住宅、办公、底 商16 写字楼2.6写字楼7800（简 装）08年7月至今写字楼已 全面售清，公寓销售 80%，商业已基本招商 完毕整层销售100-30070众鑫ME码40年产权底商、公寓式办 公、酒店4.4356800（精装）一周2-3套40-12050中铁商务广场50年产权写字楼、底商、 酒店7.4，写子楼48000精装谈大客户90-21071.5主场办公40年产 权住宅70年 产权住宅、办公、底 商569002009年10月57、10572百度空间办公40年产 权办公354002009 年52-141—09年在售的写字楼项目09年写字楼主要分为中高 端产品，售价在6000－ 6800元/平米，高端产品售 价在7800-8000元/平米。
相对于石家庄的住宅价格 ，可以说写字楼的价格更 加与实际相符09石家庄写字楼市场售价水平写字楼售价写字楼租金分两级，中档 写字楼租金在2元/天·平 米以下，高档写字楼在2 元/天·平米以上 09年石家庄写字楼市场租金水平物业 类型面积范围 （㎡）凯嘉 大厦庄家 金融 大厦尚德 国际先天 下丽迪 亚西美 财智汇景 国际万隆 国际 中心万象 天成乐 模众鑫 大厦中铁 商务 广场写 字 楼 、 商住公 寓65-100★★★★★★★★★★101-150★★★★★★★_★★★151-200★★★★★★_★201-300★★_★300以上★★★_★l写字楼面积分割从65-300㎡不等，商住公寓面积50-150㎡之间；l写字楼主力户型面积集中在100-200㎡之间，商住公寓主力面积为50-100㎡之间办公项目的产权主力面积为100－200㎡；销售面积分析：l07年销售的写字楼项目,基本为前几年开发项目，整体销售周期为两年左右，l 写字楼产品平均消化速度基本保持在平均每月2000-2500平米09年市场平均销售速度两级分化严重，约为2000-2500平米/月，消化周期约为2年左右； 项目 层高（m） 室内净高（m） 楼道净高（m） 采暖方式 热源 天姿国际 3.15－－VRV中央空调市政 丽迪亚 3.32.52.3中央空调 市政 凯嘉大厦 3.25－2.3VRV中央空调+分户空调 市政 万隆国际中心 3.253.25－壁挂取暖市政 +分户空调 众鑫大厦 3.33.3－壁挂取暖+分户空调 市政 西美财智中心 3.32.52.1中央空调 市政 尚德国际 3.42.62.4中央空调 市政 中振美爵 3.52.4－中央空调 市政 先天下 3.52.82.6中央空调 市政 庄家金融大厦 3.52.72.5中央空调 市政 万象天成 3.5未定－中央空调 市政 汇景国际 3.62.652.6中央空调 市政 东方新世界 3.92.8－中央空调 市政 中华商务 3.92.52.2中央空调 市政 中铁商务广场3.32.62.3中央空调 /新风系统—— 写字楼层高、净高及采暖方式比较目前石家庄品质较高的写字楼标准层高在3.5-3.9米之间;写字楼室内净高在2.5－2.8m 为主;中央空调采暖成为市场的主流，热源均来自市政。
且新上市的项目层高普遍在3.6米以上，为跟上写字楼市l写字楼大部分采用国际品牌电梯，基本上都能达到中央空调系统的应用；l停车位已成为影响写字楼物业的一项重要指标，受到客户的普遍关注然从对石家庄的写字楼项目配备的停车位所了解的情况,目前市场项目停车位相对不足写字楼配套设备品牌化,停车位配备不足项目名称 电梯 空调 停车位 凯嘉大厦德国帝森 分户空调 40西美瑞士迅达 中央空调 350尚德国际OTIS电梯中央空调 200先天下富士达中央空调 500丽迪亚OTIS电梯中央空调 360庄家金融大厦三菱中央空调 260汇景国际三菱中央空调 ——燕赵财富中心日立分户空调——万隆国际中心日立 中央空调500万象天成奥的斯未定 1400（含500个自 己用）中铁商务广场 上海三菱中央空调/新风系统349保艺大厦蒂森克鲁博约克100写字楼客户以贸易、IT电子和咨询服务类公司为主，大型国内外公司较少l目前许多在售及在建的写字楼大多是从“定向开发”入手的，高档写字楼面向的是国内外大型企业或其分支机构办公、投资；也有少量的本地企业介入 ；l保险业、银行业和金融业公司占用面积较大，基本1－2层整层租赁；l本地的中小成长型公司则偏重于地段较好、租赁价格较低且具备基础办公条件的商住型公寓。
客户组成市场需求分析经过调查显示，从目前市场形势来看，购 买自用依然是市场主流，占73.3%，而投 资客户对市场预期比较保守 市场投资性过低，尤其是近两年写字楼市 场去化顺利对比，充分说明这样的需求变 现是不正常的，这与合理的投资置业比例 15-20%相比，石家庄商务市场尚有10%以 上的潜力空间根据统计，纯商务楼需求正在稳定增长，而住宅 办公的比重则进一步下降，公寓类办公需求已经 稳定在20-30%之间，主要用户为企业规模不大、 智力创新型为主石家庄写字楼市场自用仍未主流，纯商务楼成为未来写字楼市场的发展趋势商务群体对空间面积的需求主流是100-200㎡通过调查显示，商务办公面积需求主要集中在100-200㎡之间，占总体的41.64%，其中200- 300㎡，的需求较高，占总体的24.8%，50㎡以下的办公场所需求很少，仅占3.35% 根据调查，50㎡以下及400㎡以上的商需求都不明显，不是市场的主流需求，可作为产品定 位及面积划分的依据 根据市场调查建议做市场主流100-200㎡之间的产品商务置业群体商务楼宇配套设施需求——空调电梯、物业管理、车位成为置业者考虑的前三项根据调查显示得知，空调电梯、物业管理、车位被置业者认为是置业首要考虑的前三项 因素，分别占总体的26.7%、16.29%、15.64%，公共大堂及商务会所商务影响也比较明 显，分别为12.71%、10.71%，并成为影响商务群体置业的核心因素。
这充分说明商务人 群对商务产品的需求越来越强，仅仅是硬件一流已经不能满足商务人群的实际需求，而 越来越完善的物业服务及商务配套功能服务，已经成为商务置业的选择依据典型项目典型项目（写字楼）典型项目（写字楼）项目名称中铁商务广场基本情况 建筑面积7.4万M2,位于石家庄中心地带，紧临东西主 干道裕华路，向东可直达京珠高速处于北国、南三条两 大商圈辐射范围内楼层规划 1栋26层，1栋28层价格均价8000元/ 平米,面积划分以760-1400平米层高 取暖方式层高3.3m，净高2.6m 中央空调（新风系统）销售状况(交房时间为10年10月31日)卖点l地理位置优越，造型独特，外观雄伟 l石家庄市场5A级纯写字楼物业， l空中连廊设计 l空中花园设计—— —— 中铁商务广场中铁商务广场根据积累客户统计分析，中铁商务广场的客户 主要来自于桥东区、裕华区，约占总量的70%；其次为长安区和桥西区，二者客户量比较平 均，合起来约占总客户量的30%由于中铁商务广场项目是石家庄市唯一几个纯 5A写字楼，在设计理念，之智能化，配套方面已经成为地标性建筑，因此客户来自石家庄 市的知名企业根据积累客户统计分析，中铁商务广场的面积需求100-200㎡占55%，成为主流产品，面积小投资自用两相宜，客户会偏重考虑此面积区间；200-400㎡占总来访客户的16%，刚性需求客户较 多、公司自用按需求要求面积，一般私企公司较多。