伊宁市房地产市场趋势分析伊宁市房地产市场趋势分析提要：房地产市场趋势分析1 S从供应方面看未来两三年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；但二手房市场仍无较大突破伊宁市房地产市场趋势分析（-）伊宁市房地产市场发展影响因素1 ’不利因素）对于2006年房地产投资增长，由于伊宁市本土几大房地产开发商加大投资力度，伊宁市的房地产开发体量增加过快，而伊宁市城市居民目 前只有万（包括乡镇非农业人 口），消化能力有限2 ）伊宁市中档或中档以上档次的商品房由本土大型房地产开发商开发，中低以下档次的由一些小型房地产开发商开发，势必造成同类型物业' 同质化物业的开发量大，而伊宁市的中高收入者数量又有 限，竞争会很激烈1 ）伊宁市住房制度改革起步晚，目前还处在形成期，居民对住房需求还没有完全释放出来，特别是中低档市场的需求量未能得到有 效满足，这是促进未来几年房地产投资保持较快增长的根本动力2）在银行存款利率很低、股市低迷、投资渠道有限时以房地产为主的不动产投资依然是一部分居民重要的投资选择）城市化进程的加快和未来农村人口的转移带来的城镇居民人口增长，将促进房地产业的发展4）随着2008年精伊霍铁路的全面通车，伊犁地区的边境贸易将进一步活跃，霍尔果斯的口岸效应将由较大的提升，由此带来的经济增长，将 促进伊宁市房地产业向更高层次的发展。
二）房地产市场趋势分析1、从供应方面看未来两三年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较 大；但二手房市场仍无较大突破从市场供应来看，由于伊宁市的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，未来一定时期内伊宁市 的一、二级市场 走势 不尽相同，但总体情况是将趋于增加的2、从需求方面看有效需求仍将平稳上升，需求结构将发生变化伊宁市居民现状、居住状况和以周边县市为主的外地购房者的消费惯性决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消 费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加 成熟，需求结构也在发生着变化住宅产品与其他消费品相比有价格高’决策时间长的特点，这 在一定 程度上使许多潜在需求难以迅速转为有效需求但是随着市场的逐渐成熟及 竞争性的加强，将有更多迎合消费者需求的高品质、中 低价位的中高档住宅 在伊宁市不断推出，将有利于潜在需求转为有效 需求3 、从供需结构看未来两三年伊宁市房地产市场供需结构将有所变化，中高价位项目供需矛盾变得突出伊宁市房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的“过剩”和“不足即中高价位楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少； 而客户对中低价位楼盘的需求量最大，对中高价位楼盘的需求量较少。
预计 的供需矛盾变得更为突出今后几年供需结构会有所变化,中低价位供需矛盾相对缓解；而高价位项目1 ）不同价位区间供应量的变化根据我们对伊宁市在售楼盘的分析，目前的供应情况 是，单价 在1400-1800元/m2的中价位楼盘的供应量最大，其次是单价在1400元/m2以下的中低价位楼盘，单价在1800元/m2以上的高价位 楼盘供应量最小我 们预测未来中低价位项目供应量将有所下降，而中高端价位楼盘的供应量将有所上升2 ）不同价位区间需求量的变化据需求调查问卷分析显示，伊宁市目前中低、低价位的楼盘需求量较 大，而中价位和高价位的楼盘需求量相对较少结合对客户需求调查问卷的 分析，我们预测未来中低及中高价位项目需求量还会有 较大幅度的上升，而 高价位楼盘的需求量将继续下降3 ）供需结构对比未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但中低价位项目仍然存在较大的供需缺口;由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为 突出通过分析预测，未来两三年伊宁市房价稳中有升，尤其城区的部分新建中高档住宅项目房价会有所上涨调研显示，2006年伊宁市商品房综合价格总体走势平稳，我们预计两三年内，伊宁市局部区域由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨，如开发区、解放路西路中段等区域。
在今后随着道路、商业 将大大缩短，所以我们预计该区域房价仍会有所上升配套等设施的不断完善,这一区域与城市老中心区域的心理距离和时间距离由于交通等基础设施建设的加快，未来几年伊宁市房地产市场将凸显 这样一个趋势：由距离导致的区域差异将弱化，而由产品特征 导致的区域差 异将加强即表现为同一区域内产品特征趋同，而不同 区域之间的产品差 异分化加剧5、从物业形态看物业类型多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，商业物业将 出现新的产品形态在商业类物业中，预计今后几年传统的百货类物业不会有大的供应量 投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点种种利好因素 将推动伊宁市商业类物业的发 展,2006年的商业市场 已初现升温的迹象随着外地商家纷纷涌入伊宁市开拓市场，将有一些新型商业市场形态出现，例如国美电器等，这将对伊宁市原有的商业供应结构产 生一定 的影响可以预见未来伊宁市的新青年街商业区、铜锣湾不夜城、新红旗 商场、阳光时代、花城 商场等将有望成为大卖场、大型专 业店、大型购物 中心等新 型商业物业类型集中增长地带中高档商品房销售速度有所减慢，价位偏高的项目风险加大,专业营销队伍所起作用增强。
随着伊宁市房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，高价位商品房销售的难度增加预计今后几年 销售速度的减慢会造成中高档的项目风险增大，同时，营销代 理公司在项目 销售中所占份额增大1）销售速度减慢三方面的原因将使今后伊宁市商品房的销售速度减缓: 消费者心态成熟，冲动性购买减少;由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少;由于总体供应量的增长稍快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降2）中高档尤其高档项目风险加大由于销售速度的下伊宁市房地产市场趋势分析提要：房地产市场趋势分析1从供应方面看未来两三年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较 大；但二 手房市场仍无较大突破降，使中高档项目销售压力增大，特别是那些高档项目风险更大专业营销队伍所起作用增强销售难度增加也使发展商对营销手段的创新和多样化越来越重视伊宁市传统的房地产销售多数是依靠街头路牌广告’车身广告的宣传，但现在 高档项目已开始在专业营销机构的推动下，注重采取在各大的媒体发布广告 等更为有效的营销手段，以吸引目标消费者虽然当地的发展商自身销售队伍的能力相当有限，但是很多发展商仍未选择委托专业的代理公司来销售楼 盘。
预计随着房地产专业化程度的提高，市场分工越来越细，地产市场上 专业营销队伍在项目销 售中 所占的比例越来越大三’市场走势预测综述：从以上数据和调研分析中可以发现，本地大型开发商为抢占市场先 机，使伊宁市房地产市场化的趋势更加明显，竞争日益加剧，开发商在挖掘 市场的过程中发挥了重要作用，而不再是以往由政府指导 市场的一贯方式， 开发商可以比政府要求走得更快，做得更好，主动 性已大大加强预计今后一段时间内，伊宁市房地产市场将出现以下一些走势：、伊宁市商品房的整体开发水平提高,同档次楼盘增多;2、高档价位楼盘在营造自身品质的同时，主要卖点将会是内地 特色'自然景观与现代都市特色相结合，同时通过提高服务水平和范 围以增加楼盘的附加值;3、由于本地大型开发商为抢占市场先机，使竞争的加居叽将会加强营销宣传推广的力度，意味着营销费用投入加大；4、专业市场营销策划介入提早，楼盘营销方式推陈出新，充分贯彻“以人为本”，发挥项目优势及营销项目特色才能引起消费者注意。