如何评估商铺价值任何商品和服务都是有价值的，核心是如何进行评估如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会觉得这种购买是不值得的对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的具体到投资商铺，也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高，例如，就目前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好某些的地段，价格都在30000元/㎡以上；在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本上在50000元/㎡左右面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至不小于价值？我们觉得一方面要做的就是对商铺进行价值评估如何评估？我们根据近年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从如下几种方面进行考虑：1与否处在核心商圈商圈有大有小，都市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈在选择商铺的时候，处在核心商圈的商铺肯定要优于其她位置的商铺在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单、CBD、前门等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、亚奥、马甸、木樨园吸引的是全北京的消费者一般而言，在老式商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小在投资时，应多关注新商圈，由于新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
2商圈的变动因素在商圈变动过程中投资商铺，就犹如买股票看大势同样，成长性是一种很重要的考虑因素在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，由于开发商的开发成本很高，因此销售价格也非常高，并且销售价格是根据目前租金拟定的，因此投资价值不大而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不抱负，但是，随着商圈的迅速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股例如，当年以18000元/㎡购买了数码大厦底商的投资人，就是由于抓住了商圈的成长性，因此投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢同样的道理，由于目前中关村西区商圈正在形成过程当中，因此，地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具有这样的发展潜力和投资价值反之，如果选择的商铺所处的商圈后来面临衰败或者拆迁的危险，那么，就犹如在股市顶峰时购买股票同样，前景堪忧3主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一种商铺投资人都懂得这个道理一种大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了此前华堂商场合处区域的商业是非常落后的，正是由于华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺由于华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。
主力店周边商铺的经营重要是“寄生”业态，它自身不具有“聚客”能力，因此也不具有商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才干充足挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值据新闻报道，华堂商场将在大兴的“心都”社区开北京第一种郊区店，相信其必将带动周边商铺的升值4有广场就有冲天人气什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场合，因此有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会因此，评估一种商铺的投资价值，看其周边与否有广场也是一种非常重要的参照因素广场有大有小，只要有广场就会带来人流例如，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个项目同步推出商铺，长远天地在北三环树一块巨型广告牌，并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势但是，如果不考虑其她因素，就从广场因素评估，银科大厦商铺的价值就远远不小于此外两个项目，其重要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场5品牌店效应目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等在选择投资商铺的时候，看与否有这些品牌进来也是一种很重要的参照因素。
其重要有两方面的因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估原则和计算措施，因此她们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的公司目前跟着肯德基、麦当劳走就是这个因素其二，出名的品牌客户它自身就具有聚客能力，会影响商圈的形成因此，在同一种区域选择商铺的时候，这个项目与否有品牌客户非常核心这基本也能从一种侧面反映出项目的优劣我们以同在苏州街的左岸公社和银科大厦比较，银科大厦目前已有百胜餐饮集团的肯德基、必胜客入驻，她们将在北京开第一家二位一体店；而左岸公社虽然初以商铺拍卖爆炒，但是目迈进驻的客户重要是二流的品牌因此，银科大厦的商铺应当具有更高的投资价值6立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一种要素立地条件决定了商业周边环境和其自身因素对商业经营的影响所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里一种商铺的立地力，重要涉及门前道路的类别、顾客来店的以便度等道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为像王府井大街是全国出名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能因此商铺的价值非常大对商业选址来说，商业干道是最佳的道路类别，另一方面就是接近商业区的交通干道。
如银科大厦，既连接了都市交通主干道四环路，并且两面与兼具商业干道和交通干道的苏州街和海淀南路相邻，因此，商业价值非常巨大人流从哪一种方向来、顾客与否容易达到等因素也非常核心除了道路类别以外，还要考虑道路与否有障碍物，例如交通栏隔我们同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比较对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，并且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流重要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面三环来的人流和车流又受交通栏隔限制而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意国展家乐福就懂得了，此前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增长隔栏后对西面来的顾客非常不以便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，虽然增长了过街天桥，这种影响也难以被消除因此，仅从这方面考虑，就很容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优孰劣7商铺的通用性某些投资人由于没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，觉得只要价格合适就行了，由此增长了自己的投资风险我们懂得，商铺的价值最后是要通过租赁实现的而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的规定，例如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，由于像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。
其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清晰，如长远天地时由于“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”，也跟风进行拍卖，其中一种非常好的商铺拍卖时流产，就是这方面的因素因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清晰，那怕后来不经营餐饮，也要做到有备无患8周边租金水平如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格购买商铺的最后目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应当比银行利息要高，这是一种原则性的问题投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，目前的租金水平肯定大打折扣并且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是浮现商圈变动则另当别论在具体评估商铺时考虑的问题非常多，我们不能简朴盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充足考虑到多种交易费用以及后来租赁产生的税费等等各方面因素。