房地产销售专业知识篇第一节：常用名词解释1、产权证书：是指“房屋所有权证〞和“土地使用权证〞2、私房：也称私有住宅、私产住宅是由个人或家庭购置的住宅3、二手房：即旧房新建的商品房进行第一次交易时为“一手〞，第二交易那么为“二手〞4、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同5、现房：指开发商已办妥房地产权证〔大产证〕的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同6、外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预〔销〕售许可证的房屋可出售给国内外的企业，其他组织和个人7、内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，可出售给当地企事业单位和居民8、 准现房：指房屋主体已根本封顶完工，过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋9、 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有10、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权11、尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种12、烂尾房：指那些由于开发商资金缺乏、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
13、公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等14、房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利15、均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方 米的均价均价一般不是销售价16、基价：也叫根底价，指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格17、起价：也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价18、预售价：也是商品房预〔销〕售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交 付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准19、定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币属于一种法律上的担保方式20、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币21、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积纟其他公摊面积。
22、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和23、公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和24、实用面积：它是“建筑面积〞扣除公共分摊面积后的余额25、居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和26、得房率：指套内建筑面积与套〔单元〕建筑面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套〔单元〕建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积27、开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际28、进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度29、套内面积：俗称“地砖面积〞，是在实用面积的根底上扣除了柱体、墙 体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念30、公摊面积：需公关分摊的面积31、竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和32、辅助面积：指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积33、共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积34、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积 之和的比值。
35、销售面积：指商品房按“套〞或“单元〞出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和36、建筑密度：指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率37、层高：指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高38、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值39、公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积与套内建筑面积之和的比40、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比41、标准层：指平面布置相同的住宅楼层42、阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间43、平台：供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部44、走廊：指住宅套外使用的水平交通空间45、地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者46、半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3， 且不超过1/2者47、居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称48、住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称49、其他用地：指规划范围内除居住区用地以外的各种用地50、公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
51、玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段52、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面53、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%－75%之间，板楼在78%至80%之间54、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率55、怎样计算得房使用率：从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多56、建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等57、跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及效劳性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多58、复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间互相借用，到达在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。
59、空壳设计：在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳〞，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排60、住宅层高不应低于2.08米，卧室、起居室的净高不应低于2.40米，其局部净高不应低于2米61、 五证二书：○1?建设工程用地规划许可证?；○3国土局的?国有土地使用权证??建设用地规划许可证?〔证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障〕、○4建设局的?建设工程开工建设许可证?、○5房地产管理局的?商品房销售〈预售〉许可证 ? 二书：商品房质量保证书，商品房使用说明书62、 商品房最长使用期限为多少年？答：国家规定：住宅的建设用地使用期限最长为70年，在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承土地使用期满〔即70年之后〕，购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。
第二节：专业知识问答1、 什么是房地产？是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物2、 什么叫房地产业？是指从事房地产开发、经营、管理的行业它包括土地的开发、经营、管理；房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等3、 什么叫房地产交易？城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为4、 什么是房地产市场？房地产市场分狭义和广义的两类：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所也就是房地产商品在供应及需求的相互作用中，通过流通实现其价值广义的房地产市场，包括土地的出让〔或批租〕、转让、抵押、开发；房产的买卖、租赁、互换、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动5、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场， 出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平〞的熟地房地产一级市场是国家垄断的市场6、什么是房地产二级市场？答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。
然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人7、 什么是房地产三级市场？答：房地产三级市场，是购置房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场8、 什么是房地产权利人？答：房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织9、 什么是商品房？答：狭义是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房10、 什么是使用权房？答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房11、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工验收并到达可交付使用的条件经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称作空置商品房这一“一定时期内〞的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起已超过一年，尚未出售或出租的新建住宅12、公用建筑面积的分摊原那么是什么？答：(1)房屋公用建筑面积分摊以幢为单位 (2)房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋公用建筑面积分摊系数进行分摊 (3)商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积〔此次分 摊的最小单位为层〕，然后再分摊各自公用建筑面积。
(4)商品房按“套〞或“单元〞出售13、 什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为房地产转让主要包括以下方式：(1)买卖；(2)交换；(3)赠与；(4)以房地产抵债；(5)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；(6)因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；(7)法律、法规、规章许可的其他方式14、 房地产转让合同什么时候生效？答：房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但以下情形除外：(1) 转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；(2) 法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效 根据有关规定，购房人持非中国护照购房所签的商品房转让合同必须进行。