精品文档 浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服 务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”， 不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利 亏本状态浅说房地产开发和物业管理的关系相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房 地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和 完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起 来的一种综合性经营服务方式可以说，两者是一种相互依 赖、共存共荣的“母子关系”物业管理行业对房地产开发企业的依赖性作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理 与房地产开发有着千丝万缕的密切联系广深两地 80%以上 的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三 大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的 下属的二级子公司销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚 于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理由于我国 物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管精品文档 理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定 时间内存在。
因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企 业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保 本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多 物业管理企业处于微利亏本状态没有资金，谈何经营、服 务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管 辖物业越多的企业，其获利越丰因此，物业管理企业只有 创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应， 才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观 效益，为其生存提高保障2 0 0 2年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最 核心的体现应该在物业管理上物业管理是一项以服务为本 质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业 主生活品质的高低物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著 名的项目物业也不错不妨看一下他们的管理模式在业界 万科的物业管理是久负盛名的万科物业不单有直接操作经 验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外 经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式虽然看不 到管理者，但万科的服务无处不在而在北京、上海，由于 万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，精品文档 否则项目必死无疑。
所以，在北京，万科的项目还是出现了 热销的场面而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋 糕因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好 服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业而物 业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条 件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲 领或方案它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系， 高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略物业管理实 施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企 业自身发展的需要物业管理对房地产企业的促进和推动它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作 用第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成 为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许 多房地产企业的核心竞争力在房地产质量普遍提高的条件 下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质 享受和心理满足这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的 消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、 卖得贵正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口， 树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出 500~1000 元/平方米。
因此，名牌物业管理 能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面， 促进企业经济效益的提高万科集团宣称每年贴补物业 3000 万说明集团强调对物 业公司的服务，树名牌意识万科物业的成绩体现在万科集 团所开发的物业销售一直看好，即使在今天房地产普遍不景 气的情况下，万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子 销售出去这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌万科 物业与万科房产相互依托，重视品牌建设，视质量为第一生 命，企业形象策划获得极大的成功，使万科房产增值，并能 增加房产的竞争力名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚 实基础房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业， 占据新的市场而新的物业要在市场中打开局面，往往要经 历一段较长的过程其间，需要投入大量人力、物力、财力 进行广泛的宣传因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱 去购买一无所知的物产但如果这个过程换成是名牌物业管 理的组合扩展，情况则会大不一样因为名牌在消费者心中 具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业 管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理， 从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障精品文档 碍。
上海锦江集团锦江物业管理公司从 1985 年受托管理上 海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒 店管理的先进经验引入物业管理这种独具特色的经营风格 与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信 誉在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业 绩第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公 司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公 司的企业品牌和经营业绩共同的市场目标和服务客户使二 者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上 的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子 公司紧密地连接在一起物业公司提供的物业服务于房地产 公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理 服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的 目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大 物业市场的核心能力，可谓母子双赢物业管理是顺应房地产开发而派生的产物，它作为房地 产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善随着房地 产市场的浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理 “服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务 社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单 纯的售后服务，它将贯穿于房地产开发的全过程，成为房地 产开发经营的主角。
房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域，是一项复杂 的系统工程根据我国现行的基本建设程序，房地产开发过 程可分为四阶段，即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和 营销阶段，这在一定程度上降低了市场风险，提高了基本建 设项目的经济效益由于认识上的误区，物业管理被狭义地 作为房产开发的后续环节，在房产开发过程中一般不受重 视，虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作， 但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的由此引 发的问题突出表现在房产开发的各阶段如决策立项阶段， 出于缺少物业管理的桥梁作用，开发商市场调研不深入，房 产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销；前期阶段由 于缺少物业管理介入，规划重硬件设计轻后期物业管理配套 考虑，造成规划与实际使用不符；建设阶段，由于缺少物业 管理参与，造成工程移交缺乏连续性，后期维护困难；营销 阶段，追求短期开发利润，售后服务意识不强等本文拟就 房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指导作用，提高房 产开发效益作一探讨1 决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向， 减少决策的盲目性作为商品的房屋单价高、投资大，具有不可移动性，与 普通日用品有明显的区别。
如果产品定型后，与消费者的需 求错位，将很难采取补救措施以高档住宅为例，产品定位 错误后，补救措施不外乎降价销售、重新拆改针对户型的 缺欠而重新拆改一般是难以弥补的销售价格降低后，成功 人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房屋另一方 面，豪宅户型面积大、总价高，一般消费者又没有能力购买 因此，精确的市场定位是非常重要的，如何把握目标消费群 的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目 标，而这正是物业管理企业的强项在日常工作中，管理者 与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使 用者对楼房软、硬件等各方面的评价，在长期的专业服务中 积累了较强的专业感性认识物业管理的参与有助于修正市 场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、更有利、更 能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之 间的桥梁从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些 开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与 项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而 更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求2 前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、减少物业管理后遗症规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期 物业规划设计阶段。
一方面因为规划设计是各功能区能否形 成完整、舒适、便利的区域的约制因素；另一方面，在市场 经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必 须具有超前意识所谓的超前意识，就是要从高点起步，充 分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要 重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区 的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住 的安全与舒适、生活的方便等等一个房地产开发项目的建 设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年 这期间，科学的发展、技术的进步、经济的增长，生活水平 的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留 在原有的水平上再者，以往的房地产设计人员仅从设计技 术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题比 如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区 都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒 灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可 有效防止进水又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调、脱 排油烟机的位置，但由于科学技术的发展，产品的更新换代， 设计的预留位置常常会不适用而上述问题有经验的物业管 理却十分清楚，因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相精品文档 关工作。
一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需 求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往 管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的 规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完 善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺 陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力3 建设阶段物业管理参与有利于工程质量的优化，减 少后期维护难度某热销楼盘发展商明文规定：“规划设计方案没有物业 管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字 不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”物 业管理公司与专业监理公司不同，监理公司与开发商是合同 关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务而物 业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一 种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想因此，物业 管理公司必须参与工程建设活动，了解该物业的内部结构、 管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作与 此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程 核心部位施工质量控制的意见例如，针对顶层、卫生间、 厨房漏水问题，分析成因提出工程建议另外，物业管理公 司参与施工管理有利于物业的良性开发。
对开发商来说，使 工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工 期及售后服务等方面的信誉4 营销阶段做好售后服务，打造物业管理品牌促进房 产销售物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准近年来，随着生活水平。