市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路 80 号阳光小区第 9 号楼一层公建，建筑面积 1400平方米具体情况如下：（1）位置与环境评估对象房地 产位于滨海市黄海南路 80 号阳光住宅小区小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水小区南靠 滨 海市主要交通干道黄海南路， 总建筑面积 16 万平方米，各类住宅共 1300 套， 规划为南北向 30 栋多层和小高层住宅小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套 设施齐全，小区内的交通 组织 体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活 环境的安静与安全小区周 边交通发达，通过此地的有十几路交通 线路 （2）占用土地的基本情况评估对象所在的住宅小区总占地面积 98000 平方米，其中商服用地 9900 平方米，住宅用地 88100 平方米根据 滨海市政府 [2000]40 号文件，该地块土地级别为六级该土地已取得了国有土地使用 证， 证号为滨海市国用（ 2005）字第 58 号（3）评估对象房屋的基本情况评估对象房屋位于阳光小区第 9 号楼，建于 2006 年， 9 号楼共 13 层，总建筑面积 11000 平方米，其中一 层公建 1400 平方米。
公建层高 3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度 设防 9 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆2）评估要求评估该房地产 2008 年 4 月 1 日的市场价值3）评估过程（1）选择评估方法该类房地产 有较多的交易实例，故采用市场法进行评估2）搜集有关的评估资料，选择 可比实例通 过对所选择的 类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作 为可比实例可比实例 A：阳光小区 12 号楼一层公建该建筑建于 2006 年，位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力 墙结构；外装修为塑钢门 窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、 电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫 铜管，并 设置了结构化布 线系统，主干线采用室外光缆其售价为 5300 元／m 2，成交日期为 2005 年 4 月，当时为期房。
可比实例 B：光明住宅小区的步行商业街一层公建光明小区位于阳光小区 东侧 900米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路， 东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺可比实例位于阳光小区中部，建于 2005 年，其建筑 结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为 5800 元／m 2，成交日期为 2007 年 9 月，交易情况为清盘可比实例 C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建该可比实例为一临街公建，建于 2005 年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为 7000 元／m 2，成交日期为 2007 年 11 月(3)对可比实例进行交易情况、 时间因素、区域因素和个别因素修正 评估对象房地产与三个可比实例各种因素比较情况见表 4-12因 素 条 件 说 明 表表 4-12 评估对象及可比实例比较因素比较因素 比较因素评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C交易日期 2005．4 2007．9 2007．11交易情况 正常 期房 清盘 正常商服繁华度 一般 一般 一般 好离市中心距离 相同 相同 稍近 相同交通便捷度 较好 较好 好 好道路通达度 较好 较好 好 好土地级别 六级 六级 六级 六级环境质量优劣度 较好 较好 较好 较好绿地覆盖度 较好 较好 较好 较好基础设施完善度 较好 较好 较好 较好公用设施完备度 较好 较好 较好 较好区域因素规划限制 相同 相同 相同 相同小区内所处位置较好 较好 较好 好临街状况 较好 较好 较好 好新旧程度 优 优 优 优楼 层 一层 一层 一层 一层朝 向 南北 南北 南北 南北建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪建筑质量 较好 较好 较好 较好建筑物用途 相同 相同 相同 相同个别因素权利状况 较好 较好 较好 较好装修水平 较好 较好 较好 好设备状况 好 好 好 好物业管理 优 优 优 优①进行交易情况修正。
经分析，三个可比 实例中，可比实例 A 为期房，与正常交易相比，交易价格偏低 10%，交易情况修正系数为：100/90；可比实例 B 为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低 5%，交易情况修正系数为：100/95；可比实例 C 为正常交易，交易情况修正系数为：100/100②进行交易日期修正经调查分析， 滨海市 2008 年 4 月该类 房地产的市场价格与 2005年 4 月、2007 年 9 月和 2007 年 11 月相比分别上涨了 15%、5%和 3%则可比实例 A、可比实例 B 和可比实例 C 的交易日期修正系数分别为：115/100、 105/100、103/100③进行区域因素修正将可比实例 A、可比 实例 B 和可比实例 C 的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出可比实例 A、可比实例 B 和可比实例 C 的区域因素修正系数分别为 ：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及 计算情况见表 4-13表 4-13 区域因素直接比较表区域因素 权重 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C商服繁华度 0.15 100 100 105 103离市中心距离 0.13 100 100 101 100交通便捷度 0.12 100 100 103 105道路通达度 0.11 100 100 102 105土地级别 0.07 100 100 100 100环境质量优劣度 0.10 100 100 100 100绿地覆盖度 0.08 100 100 100 100基础设施完善度 0.10 100 100 100 100公用设施完备度 0.09 100 100 100 100规划限制 0.05 100 100 100 100比较结果 1 100 100 101.5 101.6④进行个 别因素修正。
将可比实例 A、可比 实例 B 和可比实例 C 的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出可比实例 A、可比实例 B 和可比实例 C 的个别因素修正系数分别为 ：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及 计算情况见表 4-14表 4-14 个别因素直接比较表个别因素 权重 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C小区内所处位置 0.12 100 98 100 105临街状况 0.15 100 99 101 105新旧程度 0.10 100 100 100 100楼 层 0.08 100 100 100 100朝 向 0.07 100 100 100 100建筑结构 0.13 100 100 100 100建筑质量 0.10 100 100 100 100建筑物用途 0.09 100 100 100 100权力状况 0.06 100 100 100 100装修水平 0.02 100 100 100 103设备状况 0.05 100 100 100 100物业管理 0.03 100 100 100 100比较结果 1 100 99.6 100.2 101.4⑤计算 评估对 象房地产价值。
首先 计算三个可比实例的比准价 值， 计算过程见表 4-15通过对三个可比实例的可比性分析， 对可比实例 A、可比 实 例 B 和可比实例 C 分别给出不同的权重 0.5、0.2、0.3，采用加 权平均法计算评估对象房地产的单价为：6799×0.5+6303×0.2+6998×0.3=6760（元/平方米）表 4-15 房地产价值计算表可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C实际成交价格（元/平方米） 5300 5800 7000交易情况修正 100/90 100/95 100/100交易日期修正 115/100 105/100 103/100区域因素修正 100/100 100/101.5 100/101.6个别因素修正 100/99.6 100/100.2 100/101.4比准价值（元/平方米） 6799 6303 69984.评估结果房地产单价：6760 元/平方米房地产总价：1400×6760=9464000（元）。