目 录一. 规划依据 1二. 规划区现状概况： 1三. 建设开发背景 1四. 功能定位及规划目标 2五. 用地现状分析 2六. 规划指导思想及规划原则 2七. 经济发展分析及产业规划 2八. 就业与人口 3九. 规划布局 4十. 控制指标体系的构成与规定 61、用地使用控制 62、环境容量 63、建筑建造控制 74、城市设计引导 75、道路交通控制 7十一. 工程设施规划 7（一） 竖向设计及土方平衡 7（二） 给水规划 8（三） 排水规划 9（四） 电力规划 10（五） 电信规则 11（六） 广播电视 11十二. 环境卫生规划 11十三. 规划实施建议 11表1：规划用地构成一览表 12表2：城市建设用地适建范围表 13附录一：控规控制项目名词解释 13淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划--说明一. 规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137—90）3、1991.9建设部《城市规划编制办法实施细则》；4、1995年建设部《城市规划编制办法实施细则》5、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）8、《城市用地竖向规划规范》（CJJ—83-99）9、《淳安县城（千岛湖镇）城市总体规划（2000—2020）》（中国城市规划设计研究院、淳安县人民政府）10、国家其它有关法规、标准和规范。
二. 规划区现状概况：1、 地理位置及用地概况 浙江省淳安县地处浙江西部山区，钱塘江上游，著名的国家风景名胜区千岛湖位于县域中心县城千岛湖镇位于湖区中北侧千岛湖经济开发区珍珠岛区块位于千岛湖东侧4公里处的珍珠半岛珍珠半岛北临淳建公路，其它三面临湖西侧为城中湖，西南侧不远处有斐楼半岛交通条件较为优越规划用地位于珍珠半岛中部，东侧临千岛湖水面，南面拟建景观房产，西面拟建高尔夫球场区块规划用地面积为202.48万平方米2、 地形地貌规划用地形状呈“不规则的条形”形，东西走向东西长约3000米，南北宽约1955米规划用地南侧保留两处山体制高点高程分别为188.8米和203米规划范围内，地形起伏变化，最大坡度为0.70，山体最大高程为194米， 最低为98米，另有山谷及溪流，溪流水深约15米3、 工程地质及水文地质 镇区主要岩层为白垩纪凝灰岩，粉沙土、砂质页岩等基岩风化严重，断裂构造发育较多，工程地质均匀性差，强度低，表层填土厚度一般为1-5米，除老镇土地承载有8吨/平方米外，其余承载力在3吨以下珍珠半岛地质成分主要为粉沙土、砂质页岩，易于基地平整和土方平衡珍珠半岛外围的湖面洪水位108米。
4、气候千岛湖镇地处亚热带季风气候北缘，气候温和湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温17℃，无霜期超过260天，降水充沛，年平均降雨量大于1400毫米，由于湖泊效应的存在，千岛湖镇绝对温差小，相对湿度大，且多雾4、 植被现状珍珠半岛上植被主要有松、桔、杉及其它植被三. 建设开发背景1、“筑巢引凤”，构筑“工业兴县”新平台2002年，县委、县政府提出了“工业兴县”的发展战略目前的县工业园区发展空间已十分有限，一些项目因没有合适的用地而流失因此，开辟和拓展新的发展空间，是实现“工业兴县”的首要条件 通过二十年的改革开放实践说明，采取工业园区的形式“筑巢引凤”，是推进工业化、城市化和现代化的较好模式工业园区的基础设施完备程度是影响工业区竞争力的重要因素因此，工业区应以高起点、高标准进行基础设施配套建设，采取“筑巢引凤”形式招商引资，吸引更多、更强的企业入驻工业区2、与时俱进，灵活应对未来的不确定性2001年11月11日，中国正式加入WTO组织，标志着我国对外开放进入了新的历史时期面对以WTO为代表的经济全球化、网络化，通讯技术为代表的新经济产业、城市化为代表的社会演进观念更新，要求以全新的政策、措施应对现实及未来的新形势。
控制性规划是适应快速度形势的规划管理方式四. 功能定位及规划目标根据《淳安县城城市总体规划（2000—2020）》及淳安县社会经济、城市建设发展态势和需求，将“淳安千岛湖经济开发区珍珠岛区块”功能定位为：淳安县城生态型工业小区， 鼓山区块以及珍珠半岛区块的行政管理和商业服务中心，具有一定的居住及旅居功能的综合园区五. 用地现状分析规划区内现状有9户农民，约30口人农民住宅占地约，位于规划区中部区块规划用地面积为202.48万平方米规划区内除9户农民住宅用地处，其余为山地及水面，其中山地面积为184.48 万平方米，水面面积为18.0 万平方米在规划区北部，有一条4米宽小路沿山谷通到淳建公路六. 规划指导思想及规划原则1、加强生态建设与保护----可持续发展原则工业采用生态工艺，消除和降低污染，工业生产与生态建设的兼顾，生活与生产的协调，建立整体连续的生态网络系统2、尊重和保护自然形态特征----特色发展原则结合自然环境，充分利用现有地形特色建筑空间与自然形态融为一体，体现设计结合自然的城市设计思想，营造山水型城市地区3、高效利用土地----集约发展原则以 节约土地为出发点，在满足一定的环境质量目标的前提下，高效利用，集约发展，充分发挥土地的价值。
4、体现“以人为核心”的思想----“以人为本”的原则体现对人的尊重和关怀，创造宜人的生活、生产环境，营造开发区的社区氛围5、强调灵活性和适应性----弹性发展原则规划结构及控制方式，尽可能留有充分的灵活性，以适应未预见的多样性和可能性，利于实施操作管理七. 经济发展分析及产业规划1、发展基础及条件分析（1） 城市依托；至2002年，淳安县城千岛湖镇人口约6万人，劳动力资源丰富，以旅游为龙头的第三产业迅速崛起，城市住宅建设发展迅猛，城市各项基础设施、公共设施较为完备，为产业的发展提供了优越的依托条件2） 产业基础1999年全县国内生产总值达到29.6亿元，人均6590元千岛湖镇是全县经济实力最强的乡镇1999年实现国内生产总值6.22亿元，人均约1.15万元工业总产值占全县总产值的四分之一以上，已逐步形成了以轻工业为主的工业结构，产业以食品、纺织、电子、机械制造工业为主根据有关规划要求，高新技术产业，对环境质量要求较高的技术型企业是今后千岛湖镇的主导工业发展方向之一3） 工业区建设状况近年来，千岛湖镇工业发展较快，其中省级经济开发区——千岛湖经济开发区南山区是主要的工业成长空间总用地25.3万平方米，目前已有工业企业60余家，完成工业产值4亿元，主要行业有电子、纺织、食品、印刷、服装、纸箱、饮用水、塑料制品、机械加工等，但是发展空间已十分有限。
因此，珍珠岛区块及鼓山区块将成为新的工业成长空间2、产业发展规划（1） 产业发展 从淳安的产业发展现状与趋势分析，淳安目前已形成的电子通信设备制造、食品、水资源加工、纺织、机械制造等行业具有一定的优势，由于淳安总体上工业经济与发达地区落差较大，因此在相当长一段时间内劳动力成本条件具有比较优势同时淳安的水环境质量涉及到下游广大发达地区，对工业产业结构的限制较大因此，应积极引进对环境质量要求高、无污染的工业 总之，本区工业产业结构应强调以电子、通信设备制造、服装、食品、水资源加工等为主2） 规模结构与产业关联 浙江经济发展的特点是产业群体关联度和专业化程度相当高，特色经济的优势得到了较充分的发挥淳安产业组织结构的主要特征是以小企业为主，小企业集群形态尚在发育之中从现实与未来发展趋势来看，工业园区应满足具有群体型与关联型的中小企业集群发展的内在要求，将生产联系密切的企业单元集中布置，以便于企业生产的协作、竞争和创新；若能引进生态工业综合体企业更为理想3） 生态环境与工艺技术要求珍珠半岛地处千岛湖，三面环湖，有优越的水体环境和生态环境，为了保持持续良好的生态质量，应积极引进高技术、环保型企业，建立生态型工业园区。
八. 就业与人口规划区内的就业人口及居住人口预测是根据用地规模及相关的指标进行的工业就业人口按110人/万平方米计，为11474人公共服务设施就业人口分别按人均建筑面积指标算：行政办公按30㎡/人，商业金融按40㎡/人，文化娱乐按30㎡/人，医疗卫生按20㎡/人，共3901人合计就业总人口为15375人园区居住人口预测：一类居住用地按每户400㎡用地，每户人计，共1025人；二类居住用地按每户110㎡建筑面积，每户人计，共2512人园区居住总人口共计3537人在园区就业的职工一部分（约1000—2000人）居住在本区，其它大部分职工居住在淳安县城主城区及附近乡镇九. 规划布局（一）规划结构根据工业区性质定位、各用地的地理特点及周围环境，将开发区分为四个功能区：即东部临水功臣别墅园、开发区公共服务中心，公寓住宅组团及工业生产区四部分工业生产区位于开发区西部，是园区的主要部分公寓住宅区、公共服务中心和功臣别墅园位于开发区东部，构成园区的生活区，公共服务中心位于其中间，南临千岛湖, 是园区的中心二）用地布局1、 居住用地规划区居住用地包括一类居住用地（即功臣别墅园）和二类居住用地（即公寓式住宅组团。
功臣别墅园东临千岛湖在外围设滨水步行游览路，宽2-3米公寓式住宅组团设在公共中心的南面，北临珍珠大道，东靠景观房产路规划一类居住用地11.71万平方米，二类居住用地6.58万平方米2、 公共设施用地万平方米3、 工业用地松林路以西的地块规划为一类工业用地，工厂采用生态型工业技术，形成生态型的工业园区规划工业用地104.31万平方米4、 仓储用地在珍珠大道中部南侧，两保留山体之间，设置一处仓储用地，为园区工业服务，交通便利规划仓储用地0.88万平方米5、市政设施用地市设施主要包括污水处理厂，公交站场及电信、邮电、环卫等设施，污水处理厂设在珍珠大道东南侧、两保留山体之间东面的地块内公交站场布置于珍珠大道与高龙路交叉口东侧的地块内电信、邮电设施结合公建中心设置一些规模较小的环卫设施可附属于其它用地内规划市政设施用地2.06万平方米6、绿地在规划用地范围内的周边控制15-20米的防护带（其中包含山体截洪沟），沿园区的主次干道规划控制10米宽绿化带，在污水厂周围控制不小于20米宽的防护绿带，规划防护绿地26.50万平方米在公共服务中心及功臣别墅园区东面临水用地规划为公共休闲绿地，公共服务中心的广场为绿化型广场，规划公共绿地11.51万平方米。
公共绿地和防护绿地组成的绿化网络，使园区的南北面的山林生态区域与千岛湖水体生态区域连为一个整体7、规划建设用地构成一览表（表1）（三）道路交通规划1、道路园区道路分为主要干道、次要干道和支路三级，主干道宽28米，次干道宽20米，支路宽12—15米另外功臣别墅园道路宽5—6米，滨水游览步行道宽3米，不计入道路系统面积，分别计入别墅园区及绿地面积见道路交通规划图）主干道包括：珍珠大道，滨湖路，功臣路，高龙路，景观房产路等次干道包括：串珠路，西环路，北环路，观山路，松林路等支路包括：科技路（15M米），环保路（15M米），公共中心内部的街坊路（12米）等2、停车场结合公交站场及园区公共中心，设两处主要的社会公共停车场3、广场在公共中心的东。