青岛东苑绿世界筹划书天马行空官方博客： ；:1318241189；群：175569632第一章 项 目 概 况第一节：工程区位分析 一、区位 本工程所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色 本工程的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，工程规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力 二、经济指标〔原规划指标〕 1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98第二节：工程SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本工程地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。
其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季清楚，气候宜人，雨量充分，无污染源，空气质量佳 2、交通环境 本工程位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流 二、劣势W 1、城市配套 虽然本工程具有良好人文环境资源，但是胶州市经济开展同临近青岛市相对滞后，因此，本工程周边还处于“处女地〞阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本工程缺乏居住气氛，市民对本地块缺乏“认同感〞 2、工程遗留问题 本工程前期工程属“棘手〞工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致工程在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款〞的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该工程的业主中产生不良口碑，为本工程前期销售增加了难度 3、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来工程开发及销售产生较大影响，导致销售本钱及宣传本钱的增加 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套缺乏，导致了居民往市内工作、生活的不便。
在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主效劳巴士，无形中增加了物管本钱 三、时机点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本工程周边规划成购物、休闲、娱乐一条街这一利好因素必然会刺激工程周边商业经济的开展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温 2、地理区位优势 目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的开展趋势因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求"，便可以抢占"先机" 3、客户资源充足 多年来房地产市场的开展滞后，市场供给的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源 4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等无疑在胶州市原有知名度的根底上，增加世人关注和青睐的焦点，为本工程开发提供了又一利好因素 5、工业开发区会聚了人气 胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速开展而带来人气的上升，而本工程开发周期估计完全可以“借势造势〞，为增加工程开发的平安性打下良好的根底。
四、风险T 1、市场因素 从目前胶州市的房地产市场看，工程竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性〞的重要性或迅速模仿那时，本工程还是具有一定市场竞争的风险性 2、自身因素 本工程前期的“棘手〞遗留问题，导致了客户在选择工程过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的 五、综合分析 从市场调研结果分析、本工程的优劣势比拟，时机和风险并存唯一的方法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与工程有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的本钱、利润，到达科学的“投入产业比〞，追求产品供给----需求的完善性，使工程到达预期的市场期望值第二章 定位策略第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 本工程顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅〞的招牌来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居〞的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比〞，这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节 工程定位 定位原那么：适应市场、创造差异性 定 位：时尚住宅---- "绿色家园" 绿野与住宅的对话 绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是"绿"和"水" 民风·自然·人 回到自然，在那里安家 因为 接近自然 就接近了快乐的根源 绿色家园 宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、上下等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象 本工程规划遵循“天人合一〞的自然规律及“以人为本〞的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施效劳于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范以中国传统文化为根，创立人、自然、建筑于一体的生态居住环境它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所 论语云：“里仁为美〞 里：居住区 仁：人情味 “里〞在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境， “仁〞的“人情味〞包括两个方面：首先居所应具有私密性〔对个人而言〕；其次应具有开放性〔对小区的共享空间而言〕。
产品定位 定位原那么：突出个性、创造差异性 定 位：“纯生态型园林式住宅〞之典范 集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品 一、居住环境的一度空间 一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感 二、居住环境的二度空间 二度空间，指开发商“以人为本〞营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列遵循人的行为轨迹，安排建筑群体充分利用土地，布置公共绿化，营造水景欣赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系保障环境质量，合理分配建筑密度独特的小区形象，满足业主精神需求 三、居住环境的三度空间 三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线 本工程具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象 小区内的中环湖泊，都是小区可借用的珍贵财富，是营造小区绿化的重要资源。
小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源 由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅〞产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界〞居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商到达未来市场期望值提供保障四、产品档次定位可行性 本工程的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅〞，而不是“豪宅〞其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮在同等建造本钱的根底上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置例如：平安设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境第三节 产品文化定位 定位原那么：讲究个性，追求共性，提升产品附加值 定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话 东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合第四节 产品形象定位 定位原那么：提升企业品牌形象以及产品〔物业〕的知名度、美誉度、社会认知度 定 位：现代都市新贵的“风雅逸境〞----显示身份的"名片" 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里〞的定位。
在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片〞第五节 商业配套的综合定位建议 定位原那么：提升工程综合素质，表达开发商“以人为本〞的效劳理念 定 位：以效劳小区业主为主，效劳社会为辅 1、网点规划建议 本工程商业效劳配套，如果单纯为小区业主效劳，根据小区规模和居住位置，会出现购置力资源缺乏，而造成商铺经营者“无利可图〞，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果唯一的方法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面到达“以效劳小区业主为主〞的原那么，并将效劳面向社会，来弥补因购置力资源缺乏造成的经营者“落荒而逃〞的不良后果 本工程商业配套，由于地段位置和小区规模等因素不宜做大百货，而适合小开间商铺可由买主出租或自行经营 商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层总建筑面积约1000 M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。
复式商铺的售价也会高于一般商铺商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅〔如川菜等餐饮工程〕，小百货、杂货、小型超市等 2、商业网点的筹划建议 一、工程的优劣势： a．所处的位置： 优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本工程网点聚集人气，且工程周边为各大小建材商店衬托，商业气氛浓厚，购物环境优越 劣势：虽该区附近为胶。