石家庄项目商业和写字楼分析报告IV>商业市场部分一、商业市场分析一）、总述述石家庄市的的商业市市场具有有明显的的“省会会经济”和和“火车车拉来的的城市”两两个特征征，表现现在两个个方面，一一是外县县市和本本地的集集中消费费带来的的零售商商业发达达，二是是以南三三条和新新华集贸贸两大传传统批发发市场为为首的批批发商业业的发达达 从从市场调调研的情情况看来来，石家家庄的传传统批发发商业正正在逐渐渐衰落，但但随着当当地人消消费水平平的提高高零售商商业却正正在蓬勃勃发展中中，各种种新的商商业业态态不断涌涌现石石家庄的的传统批批发商业业在全国国竞争环环境中还还刚刚开开始更新新，但批批发市场场繁荣的的年代形形成的石石家庄人人的消费费习惯依依然影响响了新出出现的众众多零售售业态，这这是石家家庄商业业市场的的特殊性性，不同同于全国国其他的的城市 由由于本案案的初步步定位思思路是零零售业态态，因此此以下主主要分析析石家庄庄的零售售商业情情况二）、商业业区分析析 通通过市场场调查，我我们发现现石家庄庄的零售售商业市市场主要要是两大大核心商商业区和和其他区区域性商商业区组组成，两两大核心心商业区区即东购购商业区区和北国国商业区区。
1、东购商商业区分分析：石石家庄最最大的综综合型成成熟的核核心商业业区1）总体情情况 东东购商业业区代表表了石家家庄最完完善的商商业市场场，其在在新华集集贸中心心批发市市场的基基础上形形成的一一个零售售商业区区，有“火火车站”、“服服装批发发市场”、“大大型购物物中心”三三大特征征 东东购商业业区的范范围是指指中山路路（东至至公里街街，西至至中华大大街）和和民族路路沿线的的零售商商业积聚聚区，包包括华联联等周边边的大型型商业场场所2）、业态态分析东购商圈业业态表 东东购商业业区的业业态包括括：东方方城市购购物中心心、新百百购物广广场、华华联商厦厦、王府府井百货货四大购购物中心心和百货货业态，福福兴阁服服装市场场、湾里里庙服装装市场、太太和电子子城、天天元名品品服饰广广场、金金百丽时时尚广场场等众多多的专业业市场或或主题商商场，国国美电器器、苏宁宁电器、大大中电器器、康宁宁医药商商场、丽丽华音像像城和大大量临街街服装等等专买店店，还有有肯德基基、麦当当劳等餐餐饮娱乐乐业态3）、各种种业态档档次和经经营情况况分析 11)大卖卖场（含含百货、购购物中心心、大型型超市业业态）：：百货业业态除了了东购一一家中档档的购物物中心经经营情况况良好外外，其余余经营情情况一般般，说明明本地区区消费只只能支撑撑一家东东购这样样规模的的大卖场场。
22)专业业市场：：由于本本商业区区位于中中山路和和火车站站附近最最优越的的位置，加加上新华华集贸中中心和青青年街市市场长期期形成的的人群认认知度，本本地区专专业市场场普遍经经营情况况良好，尤尤其是老老牌服装装市场福福兴阁、太太和电子子城经营营情况最最好，说说明本商商业区是是石家庄庄传统的的专业市市场商业业区 33)主题题商场：：主题商商场是本本地区出出现的新新业态，以以天元名名品为代代表，由由于该商商场定位位把握住住了本商商业区大大量中低低消费人人群的特特征，定定位成针针对年青青人的时时尚主题题服饰广广场，取取的了一一定成功功，但其其他一些些运动主主题、时时尚主题题的规模模太小或或设施落落后经营营状况一一般，说说明主题题商场是是本商业业区市场场能够接接受的新新业态，但但对内部部设施、主主题确定定和氛围围营造等等方面要要求较高高 44)专卖卖店：本本商业区区有家电电、医药药、服装装等专卖卖店，由由于该地地区大量量客流作作保障，但但同时竞竞争十分分激烈，大大多经营营情况一一般 55)配套套业态：：该地区区餐饮娱娱乐等针针对本商商业区的的配套基基本没有有大型上上档次的的配套，一一些低档档餐饮、快快餐店经经营情况况非常好好，规模模型配套套业态是是该地区区的市场场空白点点。
4）商业区区人流量量和整体体经营情情况 东东购商业业区平均均日人流流量为225万人人，其中中东购的的客流量量为100万，本本案所在在地区人人流量为为东购人人流量的的1/33为3万万人，说说明本商商业区的的人流量量目前还还大部分分集中在在金桥路路以东，以以西客流流量比较较少该地区东购购、天元元和太和和电子等等百货、主主题商场场、电子子市场等等新业态态经营情情况良好好；传统统新华集集贸市场场只有福福兴阁凭凭借位置置和长期期的客户户认同经经营状况况没有明明显下滑滑，其它它传统的的批发或或专业市市场经营营正逐渐渐走向衰衰落2、北国商商业区：：石家庄庄中高档档消费商商业区1）总体情情况 北北国商业业区是在在老燕春春酒店之之后北国国商城建建成后开开始形成成起来的的，是石石家庄中中高档消消费的商商业区，其其范围主主要是以以北国商商厦为中中心，南南到西美美，北到到燕春酒酒店，西西到影乐乐宫，东东面一直直延伸到到世贸名名品的区区域 该该商业区区位于石石家庄市市政府各各机关所所在地，集集中了燕燕春、世世贸皇冠冠等高档档酒店，因因此作为为一个中中高档消消费商业业区尤其其合适，但但目前来来看该商商业区业业态比较较单一，主主要市场场份额还还是北国国商厦一一支独秀秀。
2）业态分分析该商业区业业态相对对单一，除除了两家家百货店店外，基基本上就就是各种种专卖店店和配套套业态3）、各种种业态档档次和经经营情况况分析百货店： 北北国商城城是大型型中高档档大卖场场，逐渐渐形成了了集超市市、电器器专卖店店、服装装卖场、主主题商城城、餐饮饮配套等等为一体体购物中中心业态态，更好好的占领领了本商商业区的的各种业业态的市市场，因因此能够够在市场场份额比比较小、竞竞争越来来越激烈烈的石家家庄商业业市场立立于不败败之地 三三利国际际百货规规模小，定定位成单单一的高高档化妆妆品、服服装商场场，更向向一家大大型品牌牌专卖店店，加上上世贸名名品和北北国商城城的竞争争，但其其购物环环境吸引引了石家家庄一批批高收入入人群，其其经营情情况得以以能够持持续维持持 专专卖店：：北国商商业区即即辐射区区的专卖卖店主要要以中低低档品牌牌专卖为为主，比比如三信信等服装装专卖店店，其避避开了北北国高档档品牌的的竞争，经经营情况况一般配套业态：： 北北国商业业区的配配套业态态很成熟熟，也是是石家庄庄中高档档餐饮、娱娱乐的积积聚区，尤尤其是影影乐宫已已经成为为石家庄庄最成熟熟的娱乐乐商业区区，这些些配套业业态与北北国商城城形成了了相辅相相成的关关系，经经营情况况比较好好。
4）商圈整整体人流流量和经经营情况况 北北国商业业区及辐辐射区人人流量经经过测算算日均人人流量在在10万万人，其其中北国国北国商商城客流流量为88万人，占占整体的的80%%，也就就是说到到北国商商业区的的客户880%成成为北国国商城的的客流量量，这于于东购的的客流量量只占东东购商业业区的550%有有显著区区别5、购物需需求情况况（访谈谈结论）购物人群划划分：1）购物人人群分类类（按收收入）：：中产阶阶层（220000元/月月以上）、工工薪阶层层（6000－220000元/平平方米）、低低收入阶阶层（6600元元/平方方米以下下，包括括学生等等年轻人人群）2)居住或或工作地地区：桥桥西、桥桥东、郊郊县 购购物地点点：工薪薪阶层及及高收入入的中产产阶层一一般去东东购、北北国等大大型商场场和品牌牌专卖店店购物，年年轻人和和低收入入认士主主要选择择在新华华集贸、南南三条等等专业市市场购物物，购物物地点选选择有一一定区域域性1）东购：：郊县、桥桥西大部部分中产产阶层、工工薪阶层层主要选选择在东东购购物物， 桥桥东工薪薪阶层购购物也经经常去东东购 2）北国商商城：桥桥东中产产阶层主主要在北北国商城城购物，桥桥西少部部分中产产阶层选选择在北北国购物物。
3）福兴阁阁、天元元名品等等专业市市场、主主题商城城：年轻轻人、低低收入人人群购物物经常性性的选择择4）新百、益益友、建建华等老老字号商商场：拥拥有一批批忠实的的企业老老职工和和周边居居住区购购物人群群对两大商业业区的看看法：1）大部分分中低收收入人群群认为东东购商业业区既能能逛东购购，有能能逛新华华集贸等等批发市市场，偏偏好东购购商业区区，但觉觉得桥西西餐饮、娱娱乐等设设施不如如桥东，一一般餐饮饮、娱乐乐消费都都在桥东东2）中高收收入人群群尤其是是桥西消消费者认认为东购购环境好好、服务务态度好好、经营营管理完完善、商商品价格格中档实实惠3）桥东中中高收入入人群比比较认可可北国商商城的商商品中高高档次，人人为在北北国购物物显档次次和身份份，但同同时并不不排斥东东购4）低收入入和年轻轻消费者者更认可可东购商商业区，这这里有老老牌服装装市场福福兴阁，还还有时尚尚、价廉廉物美、环环境好的的天元名名品 房地产市场场部分一、宏观市市场1、宏观需需求1..1人民民生活水水平变化化居民储蓄存存款余额额表 1 石家庄庄历年城城乡居民民储蓄存存款余额额，数据据来源：：石家庄庄市统计计局 220033年石家家庄市总总人口为为9100万，以以第五次次人口普普查时的的平均每每户3..68人人计算，石石家庄共共有家庭庭约2447万户户，以220033年末的的城乡居居民储蓄蓄存款余余额10044..5亿元元计算，平平均每户户居民存存款约为为4.222万元元；石家家庄市区区人口近近2000万，根根据经验验可以知知道，市市区居民民的存款款余额要要远高于于全市的的平均水水平，也也就是说说市区约约54万万户居民民的户均均存款额额应该在在5万元元以上。
从从这些数数字上我我们可以以看到，石石家庄市市区房产产投资市市场需求求潜力比比较大 另另外从存存款增长长趋势上上可以看看也居民民储蓄热热情在逐逐年降低低由此此我们可可以得出出结论，石石家庄市市居民的的消费习习惯正在在逐步改改变，这这种改变变也代表表了中国国大陆居居民消费费观念的的转变，主主要是从从赚钱是是为了存存钱转变变为赚钱钱是为了了消费与与享乐；；也下是是由于这这种观念念的转变变，给房房地产业业的蓬勃勃发展带带来了良良好契机机 职工平均工工资表 2 石家庄庄历年职职工平均均工资，数数据来源源：石家家庄市统统计局 从从在职职职工的平平均工资资来看，石石家庄市市在职职职工的生生活水平平较19996年年有明显显的改善善， 220033年职工工平均工工资达到到122242元元，平均均工资的的年增长长率均高高于8%%，这为为石市居居民提高高生活质质量提供供了必要要的保障障 人均可可支配收收入表 3 石家庄庄历年城城镇居民民人均可可支配收收入，数数据来源源：石家家庄市统统计局 表 4 石家庄庄19997、220022年城镇镇居民消消费支出出明细对对比，数数据来源源：石家家庄市统统计局 工工资收入入的增加加，相应应地可支支配收入入增加，从从表7可可以看到到自19996年年以来石石家庄市市城镇居居民人均均可支配配收入增增长情况况，可以以看到220033年人均均可支配配收入达达到77741元元。