澳門現行物業管理法律制度的檢討與修改建議澳門現行物業管理法律制度的檢討與修改建議 ‧簡萬寧 *‧ 一、 引言一、 引言 為兌現《中葡聯合聲明》對法律本地化作出的承諾，澳門五大法典於 1999 年澳門回歸前完成本地化(其實是中文化而已)， 《民法典》亦屬其一從此，普羅大眾有機會接觸到中文版的《民法典》 ，關注自己權益者可以查閱相關條文的內容，尋找維權理據物業管理事務為一實例1，關係到許許多多業主2、非具所有權的佔有人的居住安全、居住環境的衛生、物業的維護、保存和利用等切身利益，是民生的重要一環 從此，業主、佔有人懂得用法律武器來保護自己的權益，一改以往無知、被 動受管理的局面他們漸漸認識到自己才是物業管理區域(或稱屋邨)的主人，物業管理服務企業的管理權是基於大部分業主的容忍下且為業主的利益才能成立(前期物業管理服務企業的無因管理)，或者源自業主成員權的管理權而派生出來的管理權能，基於委任(託)合同而設立 當這種意識漸漸增強時，業主對物業管理服務企業的心態發生了重大轉變，從過去的忍讓，發展到抱怨、指責，最後發展到趕走物業管理服務企業部分業主開始知道，要實現自己的權利，有效保護自己的權益，必須自己當家作主，並要依照法律規定的程序，召開業主大會，選出業主組成管理委員會，並授權它執行業主大會的決議。
因此，召開業主大會、成立管理委員會之風從零星刮起，逐漸蔓延，直至擴大，形成朝流 可是在實踐民法典有關分層建築物所有權法律制度的過程中，實際工作中卻遇到種種法律操作上的難題，譬如：業主大會的議事規則；制訂建築物管理規章；第二次召集業主大會；分層所有人大會或管理委員會的法律人格；成功召集大會*民商法博士 1 物業，是指房屋及與相配套的設備、設施和相關場地 2 業主(或稱不動產所有人)，是指房屋的所有權人 1所需有效票數占大廈總值份額的比例和計算標準；共同儲備基金是否可用作代表業主進行訴訟；社團銀行帳戶的開立；非業主能否成為管理委員成員；管理委員會的登記備案制度、法律責任；房屋局對私人物業管理活動的法定權限、職責和處罰權，等等這些問題一直困擾着政府、物業管理服務企業、業主、佔有人和管理委員會這些問題的產生應歸咎於法律的不清晰規定，導致解讀歧義；法律的空白和漏洞；法律規範不切實際，增加操作和執行的難度和成本，使人望而卻步 對此，社會對修法的訴求日趨強烈、呼聲日益高漲政府也注意到分層建築物管理法律制度在施行中存在這樣和那樣的問題，有檢討和修改的必要但是，考慮到法律的系統性和完整性 ， 不敢輕易有大動作修改 《澳門民法典》 第三卷“物權＂的第二編第五章“分層所有權＂，而是僅對“房屋局的組織及運作＂作修改，於 2005 年 12 月 9 日制定第 24/2005/號行政法規，增加了房屋局對私人物業管理活動的協助、輔助職能，但是，沒有從根本上解決分層建築物法律制度存在的法律問題，成效不彰顯而易見。
據知，政府已有意向強化對物業管理區域的監管，也在構想一些舉措，例如，提高物業管理企業注冊資本；設立保障金和技術主管制度；管理員資格認證制度；管理委員會登記備案制度；物業管理企業與業主之間物業管理糾紛的仲裁制度，等等這些舉措無疑是改善和加強物業管理的重要手段 近日，傳出喜訊政府正在檢討澳門現行分層建築物物業管理法律制度，並將列入法律修改的計劃中我們樂見其成，拭目以待對此，筆者建議政府在着手修法之前必先做足調研工作，尋找理論支撐，確保修法的可行性和科學性；同時，進行充分的諮詢，挖掘民間的智慧、鼓動居民對修法諮詢的積極參與、集思廣益，使法律充分反映大部分居民的意志，奠定牢固的民意基礎，使修改的物業管理法律制度更具認受性 作為行業的一份子(物業管理專業技術員)，一直關注澳門的物業管理行業的健康良性發展，同時作為一名法律人，長期致力於澳門的法律研究，也關注澳門2法律法制的完善、切實可性加上，曾參與管理委員會的管理活動，親身體會實務中存在的問題，在政府擬修法之際，本人理應積極參與，抒發見解，供政府修法參考筆者擬就如下若干法律問題與同仁討論： 二、賦予房屋局介入私人物業管理的職責二、賦予房屋局介入私人物業管理的職責 有關“分層所有權法律制度＂被安排在 《澳門民法典》 第三卷的“物權＂，且位於“所有權＂編中“共有＂一章的後面；另外，有關“分層建築物之所有人大會＂(或稱“業主大會＂)在第一卷“總則＂的第二編“法律關係＂的第一分編的“法人＂一章根本找不到 。
再有 ， 對於該法律制度 ， 立法者也有意把它與“房屋發展合同制度所建樓宇的管理法令＂(第 41/95/M 號法令)分開獨立立法由此可檢視立法者的立法本意，希望在私人的物業管理權方面充分體現自治和意志自由，由業主自己自由決定居住的物業範圍內的事務，不希望公權力的介入，從而體現私權的自由處分原則，私法自治原則，同時也可彰現立法者對現代法治理念的理想追求毋庸否認，擴大私權，限制公權的擴張是法治發展的最終目標，是法制現代化發展的願景 然而，立法不能脫離客觀現實，不能超越社會物質生活條件，否則將是毫無意義的廢紙眾所周知，現行《澳門民法典》基本上以 1966 年葡萄牙《民法典》為藍本，可想而知，葡萄牙的《民法典》是立足於葡萄牙的社會現實，緊貼葡萄牙的國情、民風、習俗、文化傳統、歷史背景等因素，一旦把它移植到以華人為主的澳門社會肯定出現水土不服的情況因此，有關分層建築物所有權法律制度在澳門施行不暢順完全可以理解我們應該認同：一部法律要有效施行不僅需要良好執法環境的配合，也應有良好守法環境的配合 回觀澳門的現實，大部分業主文化程度不高，法律知識貧乏，法律意識談薄，因而直接影響到他們對自己權益瞭解和保護，加上，一些別有用心之流從中作俑，模糊了業主對是非真假的辨別。
在此情況下，讓業主自主決定私人的物業管3理事務，並使管理事務從善如流，從目前看來不易做到主要理由如下：(1)私人物業管理事務有嚴格法定程序的要求；(2)絶大部分業主對權利不很珍惜，不懂得如何有效行使自己的權利；(3)基於“自掃門前雪＂私利思想的影響，他們對非專屬於自己個人的事情漠不關心，對於非即時發生在自己身上的損害毫不擔憂，聽之任之，任其發展；(4)對於損害其他業主利益的違法行為總是忍氣吞聲，物業管理公司也無可奈何；(5)司法救濟不僅成本太高，亦費時失財，受害人不願為之為此，惟有公權力的介入才能把私人的物業管理事務做好行政主管部門不僅擁有人力、財力和物力等資源，亦享有法律賦予的權力，依據法律行使監管權和處罰權，既具權威，亦具強制和效力這是私權無法比擬的 行政主管部門介入私人物業管理事務已非新生事物，澳門經濟房屋物業管理法律制度(第 41/95/M 號法令，房屋發展合同制度所建樓宇的管理法令)已有先例，法令中賦予房屋局介入樓宇共有部分之管理的權限和職責，享有對整個管理事務的監察權、處罰權(該法第 4 條、第 5 條和第 19 條)中國內地的《物業管理條例》也賦予行政主管部門(中央為國務院建設行政主管部門，地方為房地產行政主管部門)介入物業共同部分監督管理的職責(第 5 條)。
香港特別行政區也相同的做法，例如，主管當局(民政事務局)有權命令指定業主召開業主大會，選出管理委員會(《建築物管理條例》第 344 章第 3A 條)管理委員會申請成立“業主立案法團＂應向土地注冊處處長申請(同法第 7 條)，同時，土地注冊處享有對業主立案法團進行登記造冊存檔、公示等權利，以及享有對管委會成員監管處罰權、物業管理事務的監管權如進入物業任何共同部分、出席法團的任何大會、查閱管委會的任何文件資料以及賬目(同法第 11 條、第 12 條、第 40A 條和第 40B條) 鑒於澳門目前物業管理的多事之秋，紛爭頻生，已發展到非純屬屋邨(物業管理區域)管理範圍內部事情，其嚴重性已非平等主體之間的協商所能解決的，有的如斷水、斷電已嚴重影響業主的生命和財產安全，沒有行政權力的主動、迅速介入，並採取應急措施息事寧人，後果不堪設想被動、緩慢的司法救濟手段4對突發事件毫無作用，再者，費時失財，少人熱衷 有見及此，筆者堅持認為，賦予行政主管部門介入私人物業管理事務的監管職權至少於目前而言是絶對必要和迫切的長遠而言，可根據物業管理的情勢變更，以及業主、物業管理服務企業執法和守法的意識和自覺性的變化而調整行政主管部門的職責，以適應物業管理的發展。
三、 賦予分層建築物之所有人大會法律人格三、 賦予分層建築物之所有人大會法律人格 在現行《民法典》規定的制度下，分層建築物之所有人大會的性質屬於“無 法律人格的社團＂，因此，不可適用尤如普通法人社團的做法，即會員資格的取得是當然取得和當然喪失，無須經過章程規定的程序如申請、批准和決議；只要某人購買了一個物業管理區域某一樓宇的獨立單位，他或她就當然成為該物業管理區域所有人大會的成員(或社員)；而一旦他或她把上述單位出售給他人，那麼，他或她的所有人大會的成員資格就自動喪失基於民法學的共有權的理論，所有人大會的成員權與房屋的所有權始終緊綁在一起，隨所有權變動而移轉到新的所有人身上根據此理論，澳門的分層建築物之所有人大會也無須經過任何申請設立程序，而自動形成，因而也不存在所謂“xxx 分層所有大會成立＂的說法，而僅有“召集 xxx 分層所大人大會＂的說法否則，做法不僅不正確，還存誤導的虞，違反現行澳門民法典的規定 鑒於分層所大人大會非具法律人格，因此，在實務中遇到許多問題，以致管理委員會的工作難於開展以開立銀行帳戶為例，按照澳門銀行業的通行做法3，不接受非法律人格的社團以實體名義開戶因此，無法開立帳戶，管理區域內日常管理事務所涉資金的收支如何進行？龐大的資金保管如何確保安全？這是立法者立法時的疏忽，是因不瞭解實務所致；只管立法，不管實際操作和操作的可3 依照澳門銀行業的做法要求，要開立社團銀行帳戶，至少有兩名理事會成員，並要提交如下文件：(1)開戶申請函；(2)社團有關開戶決議的會議記錄(附有全體理事會成員的簽名，其中包括開 戶聯名人在內)；(3)社團成立時登載於政府公報的章程；(4)社團證明(由身份證明局開出不超越 3 個月期限)；(5)簽名的理事會成員的身份證影印本。
5行性 為能成功開立銀行帳戶，許多業主大會的管委會都會想方設法申請設立另外一個具法律人格的社團如“xxx 聯誼會＂等，以便能提供符合銀行規定開立社團帳戶要求的相關文件這是不得已而為之的方法，也只有這樣才能繞過法律規定業主大會無具法律人格帶來的不便 根據其他國家和地區的實踐經驗，大部分國家和地區的法律賦予業主大會的法律人格業主大會由該物業管理區域(屋邨)全體小業主組成，性質相當於股份有限公司的股東大會，業主為股東業主大會為決議機關，是業主團體的最高意思決定機構但是，在民事責任承擔上，非承擔有限責任，而是連帶責任(香港《建築物管理條例》第 33 條)根據中國內地的實踐，業主大會的成立應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立，並選舉產生業主委員會(執行機關)(內地《物業管理條例》第 10 條)；業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(同法第 16 條)香港特別行政區也有同樣做法根據香港《建築物管理條例》(第 344章)第 7 條的規定，管理委員會選出後，須在 28 天內向土地注冊處處長申請注冊成法團，即“業主立案法團＂。
換言之，“業主立案法團＂是指經登記注冊的具法律人格的社團另外，還有一種是未經登記注冊、未具法律人格的“業主委員會＂ 賦予業主大會(或稱分層所有人大會)法律人格好處有：(1)便於對業主委員會(或稱管理委員會)成員進行監管，使委員能嚴格依法履行自己的職責，為業主服務；(2)避免一個物業管理區成立多個業主大會或者產生多個管理委員會，從而可避免多頭管，爭奪物業管理權的情況產生澳門物業管理產生一廈多管、爭管理權的亂象，根源是由於業主大會無具法律人格，管理委員會成員無須登記備案的制度所致若法律能明確規定一個屋邨(一個物。