第1章 房地产项目可行性研究概论11房地产项目可行性研究的含义可行性通常批“可能的，行得通的,可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语这里的“可行性"，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上去保持最优可行性研究这种方法最早出现于美国20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序,保证了工程的顺利进行,取得了较好的经济效益.第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面,而且还在生产领域中运用和推广.通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛,目前已形成一整套系统、科学的研究方法虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同,但作为一门科学已被各国所公认各国对这门科学的命名并不一致,西方国家叫作可行性研究，俄罗斯和东欧叫作技术经济论证，日本叫作投资前研究房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大的特点所以在作出房地产项目决策之前，对该项目过行可行性研究分析正日益重要且必要。
房地产项目可行性研究于20世纪70年代末期引入我国，它是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究.一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度,以科学方法为手段，以系列评价指标为结果,它通常要处理两主面的问题：一是要确定项目在技术上能否实施；二是如何才能取得最佳效益(主要是经济效益).具体地讲,房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件(供给和需求）、项目选直和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全国的技术经济分析论证它是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳济效益的科学手段，为一发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发发项目的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且为层层递进、层层深入.1、 投资机会研究阶段该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究也就是根据投资意向,进行初步分析、评价，形成投资建议.投资机会研究的主要任务是寻找投资机会,选择开发项目，形成投资建议投资机会研究就是城市规划区内，以城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会;进行调查研究，收集资料,进行现场踏勘，选择开发项；根据掌握的市场信息,进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上,提出项目建议书.投资机会研究的目的在于激发投资者的兴趣，也就是寻找最有利的投资机会，即以某种类型的开发项目为研究对象过行投资机会的分析，具有机会研究的典型含水含义.因为研究是对某一个项而言的,如果可行，就会使意向变为投资建议,就可以促进项下一个阶段的研究工作投资机会研究相当粗略，主要依靠的笼统的估计而不是依靠详细的分析.该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的02%~0如果投资机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作2、 初步可行性研究阶段初步可行性研究主要是进一步判断投资机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定后面的详细可行性研究是否进行初步可行性研究是介于投资机会研究和最终可行性研究中间阶段当然，那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目,就可以直接进行初步可行性研究。
这就是说,初步可行性研究有些是在投资机会研究基础上进行的，有些则不是初步可行性研究的深度和广度比投资机会研究进了一步其研究内容基本上详细可行行性研究相同，但在深度上与最终可行性研究比较，仍然是粗浅的，对房增开发投资估算、经济评价等，仍采用简便方法进行估算在初步可行性研究中，如果认为某些部分对项目取舍具有决定性作用，则可以对这一部分进行独立专题研究，有时也叫辅助研究.这些辅助研究有区域性房地产市场供求市场供求研究、开发发品定位研究、租售价格研究、营销研究、开发时机研究、开发模式研究等辅助研究可以和初步可行性研究同时进行,也可以分别进行辅助研究可以否定初步可行性研究，如果在详细可行性研究之后进行辅助研究，辅助研究还可以否定详细可行性研究.所以虽然名为辅助研究,实为关键性研究初步可行性研究对项目所需投资和收益进行计算，是在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析初步可行性研究阶段投资估算精度达±20％,所需费用约占总投资025％～13、 详细可行性研究阶段详细可行性研究是初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据,对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否进行作出判断，对项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。
详细可行性研究是详尽、全面论证，要在科学、准确的资料和数据的基础上，设计出多种方案，进行比较、分析详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，误差允许在±10%范围内详细可行性研究就是通常所说的可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否的关键步骤这一阶段对建设投资估算在±10％,所需费用,小型项目约占投资的10％～30% ，大型复杂的工程约占0.2％~1.0％投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究,三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和细粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程序,以及实际要求，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的在实行三阶段研究时，如果在投资机会研究之后,项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须过行;如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究1.2房地产项目可行性研究的作用1．作为项目投资决策的依据房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点，因此，在投资前，为了避免和减少投资决策的盲目性，提高开发项目综合效益，应在市场预测的投资环境分析的基础上，对拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。
通过可行性研究，明确该开发项目是否可行，从而为投资决策提供科学的、可靠的依据可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费可行性研究的报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制和敏感性因素等结论供决策者判断和分析.2．作为项目筹集资金依据通常，房地产开发所需的巨额资金一般通过银行信贷、保险公司投资、企事业单位集资以及发行建设债券和股票等途径筹集目前，开发项目的资金主要来源于银行的信用贷款房地产开发企业向银行申请贷款时，必须附有开发项目可行性研究报告,经银行对其审查，确认该项目在规定的时间内具有偿还能力，不会承担过大的风险时，银行才会同意贷款同样，其他途径的主要资金来源方，在投放资金前，也必须对项目的可行性报告进行审查此外,房地产开发项目的所需资金来源于多种途径时,投资方应进行可行性分析,确定最佳的资金筹措方式，以减少资金利息和开发项目的总投资.3、 作为项目规划设计的依据项目规划设计是房地产开发的重要前期工作,为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案。
可行性研究报告能够为规划设计提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案提供保证在房地产开发项目可行性项目中，根据开发场地的规划要求，对拟开发项目的占地面积、建设性质和规模、建筑密度、容积率以及其他设计条件都提出了明确需求，并对开发场地的工程地质条件和原来使用情况作了调查分析，这些资料为编制设计文件和规划设计提供了依据4、 作为申请市政配套的依据可行性研究报告中对项目用地的条件详细的分析调查，初步估算出项目所需的水、电、燃气等的用量，以这些数据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施由于房地产开发涉及面广，为了保证开发项目顺利进行，牵涉到与有关部门签订协议或合同，明确双方的权利和义务，并使其受到法律的约束和监督在可行性研究中，对诸如土地征用、拆迁方案、主要材料供应、设备选型、开发项的总造价等有关问题作了论证和结算,从而为同有关部门签订协议或合同提供了依据5、 作为申请建设执照的依据房地产开发应符合城市经济社会发展计划和城市规划的要求，符合各种法规要求在可行性研究报告中，对开发场地、总体布局以及建设方案作了论证，为申请建设场地和建设执照提供了依据。
6、 作为项目投资有序性的保证由于房地产项目涉及面广、周期长、风险高、如果没有一个投资的计划安排就难以保证项目投资正常运行特别是房地产项目可行性研究中的资金筹措和还贷计划房地产项目的资金运用提供了一套有效的执行程序，保证了资金的正常运作3房地产项目可行性研究的特点 一般来说,房地产项目可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面:1、 独立性房地产项目可行性研究的独立性是指受托方进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况情况进行研究分析，这是确保可行性研究成果的客观、公正和可信的重要前提如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证，那么这样的研究意义将大打折扣所以坚持独立性,真正按房地产开发的内在规律和客观情况进行研究和分析,是确保经济评价和技术论证正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求2、 系统性房地产项目可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上全面“是指可行性研究的评价和论证必须以房地产项目的整体最优为目标,这是可行性研究不同于其他任何局部或单方项研究的重要特点：“系统”则是指可行性研究重要内宾的市场调查分析、市场定位、规划设计方案、经营方式、租售价格等因素之间，既相互联系又相互影响和制约。
3、 客观性房地产项目可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据资料为基础.只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，那么一般便能保证论证和评价结论的客观性4、 预测性严格地说，房地产项可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的这些预测包括以下内容：（1） 市场预测，主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测、消费群体的分析和判断以及市场发展的预测等.（2） 成本费用预测，成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发建设成本、管理费用、财务费用和其他费用等3） 总收益预测,可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的,这种预测方法无论多么科学,但与实际情况肯下是有差距的5、 选优性房地产项目可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路)的基础上,设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定。