商铺投资四种实用估价方法许学锋临街产权式商铺是公认的最具冇保值和升值功能的房地产投资品类在商铺投资的实际操作 中，投资者首先要明晰三种贏利模式（详见作者文章《商铺投资的三种贏利模式》，从中选 择适合自己的贏利模式：接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺根据相关统计 数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法：方法一、租金收益利率法这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格计算公式：商铺价格W租金收益⑴为同期银行按揭利率，现在是7.47%）例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800三0.0747=64257 元/方又如，海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600一 0.0747=48192 元/方由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就 是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10% 根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价 值下降这一方法是我们的首创是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。
方法二、同类比价法这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素 后进行定价计算公式：商铺价格W参照物商铺价格[1+ （yl-y2） /40]（y2为参照物商铺剩余使用年限， V1为被评估的商铺剩余使用年限）例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商 铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格^60000[1+ （35-30） /40]=67800元这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进但是，如果只是使用 这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会人幅度偏离实际价值所以，这 种方法要与方法一或方法二结合起来使用当两种方法的评估结呆一致或接近时，就可以确 定为合理价值/价格方法三、商铺/住宅比价法这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格计算公式：商铺价格W毛坯房住宅均价Xm （m是比价系数，经验数值和统计数值差不多 是在1.5到2.5之间）为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成 两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商 铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所 以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的1.5-2.5的比价系数。
新区的系数略低，在1.5-2之间，开始变旺区的系数略高，在2-2.5之间变化幅度主要考 虑商铺的层高、深度、门面宽、规划用途（如是否可做饮食）等多数街铺的层高为4.5-5.5 米,深度为10-25米，净空越高、深度越小，系数越大，反之，系数则小具体到某一间（批） 商铺，还要考虑商铺的位置和座向等例如，商铺门前有宽大马路的差些、单边铺的差些、 面向西北方位的差些，其系数要小些；相反，商铺门前的街道适中、双边铺、面向东南方位 的，要好一些，其系数可大些例如，南沙区属于新区域，比价系数m应该在1.5-2之间，07年南沙新区的商品住宅（毛 坯）价格约5000 平方，商铺价格应该在7500-10000元之间同属于新区的东涌锦绣新 城，商品住宅（毛坯）价格约3800元/平方，商铺价格在5700-7600元之间再如，番禺钟村锦绣花园区域已有8年时间，属于开始变旺区域，比价系数m应该在2-2.5 之间07年中，该区域的商品房均价约5000元，个别最高价为6000元，商铺的合理价格 应该在10000-12500元之间，个别最高的可以是15000元尽管有的人认为商铺价格与住宅价格之间并没有必然联系，这种比价法和比价系数也不是绝 对准确，但是，在投资实践中，比价法是一种非常实用的有效的方法，因为，投资者只需要 人致感受商铺所在区域，判断它是新开发区还是已经开发多年，并已开始转旺的区域，接着 了解该区域住宅的价格，就能够很容易很快计算出商铺的合理价格。
我们也注意到，这一方法不适用于成熟的旺区，例如，最旺的北京路商圈、上下九路商圈和 较旺的天河北路商圈，这些区域的商铺价格跨度人，一线街铺的价格高的达到每方十几万， 低的才七八万，而住宅价格的跨度却没那麽犬，多数在15000元/方左右因此，商铺与住 宅比价的结果变化很大，m的变动范閑在5-10之间，这样的变化幅度失去了其指导投资的 意义方法四、黄金分割率比价法这一方法适用于评估不同区位的商铺之间的比价，例如，一线城市与二线城市、一线街铺和 二线街铺具体内容是：一线城市与二线城市、三线城市之间的商铺价格比基本上符合黄金 分割率，即0.618；在同一城区的一线街铺与二、三线街铺的价格比也符合这一比率计算公式：一线城市商铺：二线城市商铺=1： 0.618二线城市商铺：三线城市商铺=1： 0.618一线街铺：二线街铺=1： 0.618二线街铺：三线街铺=1： 0.618例如，广州市中心城区越秀和天河的商铺均价约45000元/方，二线城市佛山中心城区（禅 城和桂城）的均价约为45000X0.618=27810元/方又如，相对于越秀和天河区，广州非中心城区的番禺、芳村、白云、黄埔几个区可以看成是 二线城市，其商铺均价犬约也是27810元再如，佛山南海的平洲镇和大沥镇，可看成是三级城市，其商铺均价人约是 27810X0.618=17186 元广州五羊新城一线街铺价格人约50000元，二线的价格人约30000元，佛山市季华公园商圈一 线街铺价格约25000元，二线街铺价格约为15000元，比价基本上符合黄金分割率。