慈湖[2012-x号地块] 项目发展策略报告(市场）2报告架构•城市认知 •宏观政策 •宏观市场 •总结一、宏观研究•板块研究 •项目情况 •SWOT分析•总结二、项目分析•项目定位•规划建议 •客群分析三、项目解读3城市认知安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇， 经济发展水平省内名列前茅三线资源型城市、长江中下游地 区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口 规模较小4南京一小时都市圈“南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南 京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又 被称为“南京一小时都市圈”通过都市圈的打造，可以达到以南京为核心，带动周边城市发展的目的 宁安高铁： 未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模糊和共融 宁马轻轨：将于2012年开通，南京与马鞍山距离为15分钟车程15分钟车 程马鞍山南京合肥芜湖杭州上海…南京马鞍山南京都市圈马鞍山南京城市背景长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈 ，未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城 市经济发展.p北与南京市江宁区毗连，临江近海，p最北点在慈湖河入江口，p最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，p最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，p最东点处于石臼湖中心线。
p马鞍山港是长江十大港口之一、国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶 距芜湖30公里、南京40公里 距上海300公里、杭州270公里 高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口 机场不到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越交通环境宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响： 促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎 加速高铁站周边的城市化进程马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍 山东、当涂东 ） p宁安城际铁路东起南京， 经马鞍山、芜湖、铜陵、池州， 跨长江铁路大桥后抵达安庆 p全长257公里，设计速度为 每小时350公里，总投资约257亿元 预计2012年建成通车 p建成后，城际列车每天大约 开出60对左右，实现“公交化”的 高速快捷出行，对加快皖江城市 带承接产业转移具有重要意义 •宁铜铁路贯穿全境，与京沪、•京九、皖赣、宣杭等铁路相连•京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30公里；•正在建设的宁安城际贯穿马鞍山•正在兴建的马鞍山长江大桥与沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。
交通环境其中市区354平方公里境内辖1县3区、17个镇、14个乡、马鞍山市辖3个市辖区、1个县 雨山区面积 130平方千米，人口24万花山区面积 123平方千米，人口25万金家庄区面积 48平方千米，人口12万当涂县面积 1385平方千米，人口68万马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人 地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长 率呈现逐年下降趋势， 外来人口比重较小，仅20万人行政划分·马鞍山北部已经与江宁接壤， ·西侧为马钢工业区， ·南侧当涂作为马鞍山的副城， ·因此城市向东、南方向发展城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项 目带来了良好的发展前景和升值预期推进城市“ 东扩、南进、北接、西延”南向、东向发展是马鞍山重点发展方 向， 本项目位居主城东北向、慈湖高新技 术开发区，与南京接壤规划定位诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设 “6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略， 促进 城市化建设进程1255”城市发展战略： 1个主城区——建成100平方公里以上的主城区； 2个副城区——姑苏副城区和丹博副城区； 5个中心镇——向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇 和年陡乡； 5个产业功能区——经济技术开发区、南部承接产 业转移新区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘 休闲度假区。
做大做强六大优势主导产业培育壮大六大新兴产业改造提升五大传统优势产业加速发展三大现代服务业“6653”现代产业体系： 布局规划 明确中心城区空间布局结构和规模 强化、优化城镇体系空间布局规划 ； “主城区主要向南发展，适当 向东发展； 深化完善城乡综合交通和铁路交通 设施规划； 树立“全域马鞍山”理念，打破现 有县区行政区划界线，统筹城乡规 划和建设马鞍山城区当涂县空间功能中心城 区丹博 副城 区姑孰 副城 区江心洲生态旅游区南部沿江承接产业转移 示范区雨山区工业园区濮塘休闲度假区慈湖港口物流加工区向山镇石桥镇太白镇丹阳镇博望镇102011年8月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划 带来重大影响马鞍山将与大合肥接壤城市扩容带来人口 总量的大幅度增长发展机遇11马鞍山市GDP总量快速上涨，2011年达到1144.18亿元，位于 全省前列；人均GDP为省内第一，经济发展迅速来源数量收入水平马钢6-7万人 •月均公积金500-800元； •工作三五年的月均收入可达3000-4000元，干部 年薪20-30万，车间主任年收入约为5-6万马钢产 业链生 意人80%的 家庭与 马钢有 关• 东方明珠、海外海名仕苑的别墅有不少购房客 户来自于马钢上下游产业链的生意人，可见收入 水平不低。
泛公务 员群体/•月均公积金2000元； •科长级年收入至少6万以上；城市经济城市经济2011年全市生产总值呈现突破性增长,全年固定资产投资 1311.00亿元,比上年增长77.08%，投资总额居全省第3位，增 幅居全省第1位皖江最具竞争力城市之一其中，房地产开发 投资132.83亿元，比上年增长29.2%2011年全社会固定资产投资为1311亿元，比上年增长77.08%固定资产投资保持上涨趋势其中房地产开发投资132.83亿元，比上年增长35.5%，占10.13%，较2010年基本保持平稳 2011年在延续2010年政策影响后，市场逐渐回暖城市经济社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可 喜变化 文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃全年实现社会消费品零售总额为226.09亿元 ， 比上年增长52.97% 全年城市和农村市场零售额分别 比上年分别增长17.8%和 17.2%分行业看，批发零售业实现零售额196.25亿 元， 比上年增长17.8%；全年城市居民人均消费性支出15815元， 比上年增长11.5% 其中，交通和通信消费支出增长24.1%， 教育文化娱乐服务类消费支出增长21.8%， 衣着消费支出增长21.9%。
城市经济全市农民人均纯收入为9505元， 居全省首位，比上年增长18.5% 2006年以来农民人均收入水平年均增 幅保持在9.8%以上，增长水平位列前 列 城乡居民收入水平持续提高 全市城市居民人均可支配收入27329元 ， 居全省首位，比上年增长18% 2006年以来居民收入呈逐年上涨趋势 发展 城镇居民与农民人均可支配收入持续上涨，持续 稳定位居全省首位p 东扩南进，西接北延的城市发展趋势，6653”现代产业体系、“1255” 城市发展战略， 促进城市化建设进程城市建设的不断扩张将使城区各板块 获得新的发展u人口规模较小，市容市貌整洁良好u经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前u第三产业消费活跃宁安城际、长江大桥2012年的相继建成， 为马鞍山市的城市建设再添活力城市发展总结土地市场活跃，2010年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供 应较大土地市场在2011年初受政策影响成交遇冷，但随着 市场对政策的消化，进入4，5月份，土地市场逐渐回暖16土地市场土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受 政府规划的影响，未来住宅类产品将出现大幅供应17土地市场住宅性质用地为成交主力，占比42%；其次是商住用地，占比33%；工业用 地占比22%；纯商业性质用地占2%；办公性质用地占1%。
花山区占成交总量的近一半比重，占比48%；金家庄区占比31%；雨山区占 比17%；当涂县占比4%整体市场马鞍山商品房市场经历2009年的火爆后，2010年成交大幅回落， 2011年延续2010年政策影响，虽然年度成交有所上升，但依旧市 场低迷2012年1-5月成交3295套，每月成交量保持上升19整体市场由于马鞍山不在限购之列，整体成交走势相对稳定受人口因 素影响，成交量约南京的15-20%20p市场处于房地产成长阶段，受城市人口规模的限制，市场消化量与南京、合肥相比较小p商品房市场以住宅为主p人均GDP较高，具有较好的产业支撑，消费热情较高p南京城市群、大合肥城市的规划落实，城市具备外延性发展的契机，城市处于扩容阶段市场认知具有城市扩容、城市地位提升带来的发展机遇，科学的开发战略和严密的营销策略是制胜的关键限购、限价，对于一二线城市的住宅市场造成了一定 影响，马鞍山肯定也会受到波及，但影响有限21Ø流动性过剩导致资产价 格上涨，通货预期致使 投资非理性，楼市上涨 疯狂，政府公信力面临 挑战，违背市场发展规 律的限购是无奈之举， 旨在抑制流动性过剩， 稳定楼市价格限购为 暂时性行政干预政策， 对楼市的持续影响力有 限Ø限购的不给力导致部分 重点城市的限价举措， 但影响有限，对首改 类、刚需、类客户造成 短暂的观望情绪，对享 受型别墅类产品而言， 限购、限价无实质性影 响全国政策限购 限价•金融危机下，四万亿救市计划导致流动性过剩，资产价格高涨•通胀预期导致投资非理性，09年以来，房价爆炸式增长•国家对多项调控政策对楼市如“隔靴挠痒”，政府公信力下降南京主城区成交量较去年跌幅明显，但价格并无实质性 松动，降价仅限城郊偏远的珠江镇、江宁九龙湖。
一二 线城市的价格坚挺也直接导致了调控政策的持续年内6次上调存款准备金率，银根收紧 ；IPO国内融 资举步维艰,房企海外融资受限；预售款专户管理； 开发商资金链面临空前挑战2221.5%Ø2011年央行6次上调存 款准备金率，大型机构 上调至21.5%的历史高 位，开发企业贷款压力 较大；Ø2011年虽然名义上重 启放弃ipo的大门，但A 股上市房企资金负债率 超70%，信托、海外基 金等融资渠道受到较大 管制，融资难度加大;Ø加强预售款监控，进 行预售款专户管理，开 发资金要求加大;“现金才是王道”金融23•存款准备金率的调 整、信贷余额的减 少使银行的放贷规 模降低，其放款速 度更慢；•受调控政策的影响 ，银行对放贷的审 核、监管更加严格 ，“惜贷”现象明显，开发商回款速 度慢，资金回笼面 临挑战；以前商贷30天左右就能到账，现在至少需要2个月， 甚至是无限期的拖延，贷款审批非常难，开发商回现的速度很慢某项目负责人银行信贷基于贷款规模和风险预控的双重考虑，房贷审批更加严 格，放款速度更慢，开发商资金回笼面临新挑战24》》》政策市场解读 行政干预政策无实质影响，金融政策考验开发实力，资金才是王道1.大中型城市限购》》共52个城市出台限购政策，导致全国性的观望情绪存在。
2.二三线城市限购》》8月份住建部提出要求，目前全 国仅有少许特别城市出台限购细则，正在筹备实施， 马鞍山尚未进入限购之列3.长期政策调控》》长期政策调控协调民生与经济的矛 盾，开发商与政府将长期博弈，对普通商品房会有一 定影响，高端享受型产品无实质影响 4.金融调控》》存款准备金率；限制房企IPO；预售资 金监管，金融是对开发企业最大的影响，开发商资金 链面临挑战，现金是保证安全的王道远看政策很多， 近看其实就是 “资金” 保证充足现金流 才是制胜关键25政策总结金 融 政 策 出 台 时 间 表2012年2010年2月25日，上调存款准备金率0.5% 2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 1月18日，上调存款准备金率0.5%5月23日，上调存款准备金率0.5% 4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4月14日，。