万科天傲湾花园踩盘报告 —撰写日期：2013.01.18—,3,3,项目基本概况,Chapter 1,“万科-天傲湾”,4,4,项目基本概况（项目参数）,Chapter 1,项目基本概况（项目参数）,Chapter 1,该项目1栋（西南向）、2栋（南向）、3栋(东南向），总体货量不多，但户型面积较大，1栋和3栋分别有160 ㎡中等户型，其余的方为200 ㎡以上大面积产品项目基本概况（项目参数）,Chapter 1,主力户型,,,7,7,项目基本概况（项目区位位置）,Chapter 1,5分钟商业圈,,可诉性卖点： 1.自然生态景观资源丰富面向德胜河及岛，及江景资源 2.位于新规划CBD，5分钟大良新城商圈 3.未来附近规划商业配套齐全,劣势： 1.周边配套暂时不尽完善 2.目前沿江路段未有公交车经过 3.项目整体占地面积小，实用性不强 4.片区尚未成熟，周边配套多数在规划当中,,万科天傲湾 大良新城区F04地块,项目基本概况（地块信息）,Chapter 1,宗地号：108108-500 规划总用地面积： 30381.50 ㎡ 建筑面积： 114324.81 ㎡ 坐落位置： 佛山市顺德区大良新区F04-1地块之一 地块用途： 城镇住宅用地兼容商服用地（商服用地面积需>20000平方米，且<50%总建筑面积） 容积率： ≤2.5 建筑密度： 首层、二层≤40% 三层以上≤12% 绿地率：36% 总户数：186户 成交价：52亿 地价：17115.68 楼面地价：6846.27,9,项目基本概况（品牌分析）,Chapter 1,优势： 1.拥有非常高的品牌知名度以及美誉度 2.万科地产公司品牌的外部公众形象在顺德本地形象良好，能够获得信赖感 3.具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象礼仪： 功能方面：以物业管理和小区服务著称 情感利益：注重文化内涵以及对自我的认同 4.能够培植较高的客户满意度和忠诚度,劣势： 1.作为市场上的一般消费者对万科品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异2.作为公司品牌，万科与本土外部利益联系人（如政府、媒体）关系不够深入,10,项目基本概况（交通分析）,Chapter 1,,,,,,,,大良中心CBD商务中心轴,万科兰乔圣菲,保利A11地块,新天地高尔夫会所,顺德一中 德胜中学,喜来登酒店,顺德展览 中心,展览 中心,龙光水悦 城邦,纯水岸,万科新城湾畔,海岸星座,万科新城湾畔,万科F06地块,在建商业广场 顺德保利中环广场,,,11,项目基本概况（周边配套情况）,Chapter 1,可诉性卖点： 1.项目所处位置属于新规划商务CBD区域，商业配套较为完善 2.项目周边私人娱乐场所配套较丰富，如：私人会所、高尔夫俱 乐部、音乐酒吧、喜来登酒店会议室等，丰富高端群体业余生活活动 3.周边名校咫尺距离，顺德一中、华侨中学等知名重点中学近邻 项目周边,劣势： 1.距离交通枢纽站距离较远，离顺德区客运站有较远距离 2.附近没有完善的医疗配套，项目自身也未设立医疗会所等服务 3.紧邻项目周边未见大型超市以及便利店，生活服务并未尽人性化 4.项目附近未有银行、证券行等，附近的银行需要10分钟车程,12,小结,Chapter 1,“万科·天傲湾”花园作为顺德区大良新城中轴心一顶级项目，再次打破了大良区域住宅最高均价记录，而从其项目坐落区域分析，天傲湾花园位于大良新区紧邻德胜河地段，其临盘“海岸星座”项目入市后市场引起了一波热潮，原因是“大良新城区城市规划方向，把新城区CBD中央商务区作为以顺德区政府为中轴点，直至沿江路穿过“德胜广场”作为大良新区的核心价值区域，而天傲湾花园作为其规划地的其中重点景观位置毗邻沿江大道，南望“二岛”（顺风岛和大扇岛）非常优越的自然景观，而“二岛”在顺德区政府新城市规划方向中建议保留其自然具有的自然生态属性，不加大开发强度，保持生态的平衡，因此该“二岛”的人文性以及生态性的特征都将成为“万科·天傲湾有力卖点”，而其所属CBD中央商务区地段也让该项目的“豪宅”属性充分的发挥，具有稀缺性、不可替代性以及人文性，这些支撑着该项目在市场上的价格也会刷新在顺德大良房地产市场中价格的记录。
14,,,大良新区新规划 “德胜CBD商务区”,万科天傲湾,项目产品分析（项目区域规划）,Chapter 2,CBD中央商务区，顺德地区顶级规划配套，长期永久性园景及生态江景地域，令该项目具有稀缺性、生态性、人文性“豪宅项目”特征，该项目坐落在CBD中央商务区主干道位置，类比一线城市“广州珠江新城”发展方向，凸显该地块的价值15,15,项目产品分析（项目周边情况）,Chapter 2,项目其所处于的位置于大良新区CBD中心轴附近，紧邻大良沿江大道，作为CBD商务区内豪宅项目，其周边毗邻顺德区政府、顺德展览中心、商业银行、学校等优越配套设施；顺德具有人文及生态景观： “顺德双岛” “双岛”的发展目标和发展模式： 1.城市文化的标志和象征 2.城镇公共生态廊道 3.公共康体娱乐休闲地短期目标： 以保护自然生态环境为前提的“公共康体娱乐休闲地”,,16,项目产品分析（项目规划布局）,Chapter 2,2座（楼王）,1座,3座,,海岸星座,,万科天傲湾,,,,,毗邻项目“海岸星座”江景豪宅,17,项目产品分析（建筑及园林风格）,Chapter 2,可诉性卖点： 1.喷泉式水景生活规划设计，私享私家园林 2.Art-Deco与法式跨越式整体风格设计，外立面美观，大气、低调、奢华 3.流水文化生活规划设计，私享江岸景观大道，沿江堤岸生态公园,劣势： 1.大面积水景设计较为潮湿2.花园小区面积空间不足，区域内空间感不足3.绿化通道规划间隔不明显，整体较为零散,18,18,项目产品分析（户型分析）,Chapter 2,3号楼01户型（东南向） 4房3厅3卫配置 建筑面积：约275 ㎡ 套内面积：约220 ㎡,5.入户衣帽间，便于用户多样化需求 6.超大客厅以及三厅间隔合理，提高用户生活品质 7.饭厅带阳台设计，可作中、西饭厅两种功能选择 8.主人房带书房功能，聚品质与内涵于一体,1.户型布局典雅方正； 2.大厅、主人房与客房都能最大化享受阳光及河岸景观 3.户型整体通透，承接穿堂和风 4.入户花园兼顾玄关功能，奢华玄关空间,项目产品分析（户型分析）,Chapter 2,2号楼（01户型） 【水景、江景】,偶数层,奇数层,,5.入户衣帽间，便于用户多样化需求 6.超大客厅以及三厅间隔合理，提高用户生活品质 7.饭厅带阳台设计，可作中、西饭厅两种功能选择 8.主人房带书房（小型会议）功能,1.户型布局大气、典雅方正； 2.特色配置33平米私家空中景观泳池 3.3.6米奢华层高，空间阔绰 4.入户花园兼顾玄关功能，奢华玄关空间,2号楼01户型（东南向） 4+2 房3厅3卫配置（特色33 ㎡） 建筑面积：约362 ㎡ 套内面积：约293 ㎡,2号楼01户型（南北向） 4+2房 3厅3卫配置（特色33 ㎡） 建筑面积：约362 ㎡ 套内面积：约293 ㎡,项目产品分析（户型分析）,Chapter 2,1.小区静谧之所，奢华配置非凡享受2.东南向全江景大户型，全居屋景观3.3.6米层高，奢华空间4.约48㎡直观江景大泳池,5.南北对流，承接穿堂和风6.点式梁柱设计，可个性化装修改造7.五梯三户，专卡专户，主仆分离设计8.十字型整体设计，整体功能便于使用,3号楼02户型偶数层（东南向） 4房3厅3卫配置 建筑面积：约275 ㎡ 套内面积：约220 ㎡,3号楼02户型奇数层（东南向） 4房3厅3卫配置 建筑面积：约275 ㎡ 套内面积：约220 ㎡,,3号楼（02户型） 【园林、江景】,项目产品分析（户型分析）,Chapter 2,3号楼03户型奇数层（东南向） 4房3厅3卫配置 建筑面积：约 262 ㎡ 套内面积：约 293 ㎡,2号楼03户型偶数层（东南向） 4房3厅3卫配置 建筑面积：约 362 ㎡ 套内面积：约 293 ㎡,5.入户衣帽间，便于用户多样化需求 6.超大客厅以及三厅间隔合理，提高用户生活品质 7.饭厅带阳台设计，可作中、西饭厅两种功能选择 8.主人房带书房（小型会议）功能,1.户型布局大气、典雅方正； 2.特色配置33平米私家空中景观泳池 3.3.6米奢华层高，空间阔绰 4.入户花园兼顾玄关功能，奢华玄关空间,,3号楼（02户型） 【园林、江景】,22,小结,Chapter 2,“万科·天傲湾”花园整体户型面积段偏大，主力面积段在220-290 ㎡，该项目定位为豪宅项目，因此该项目整体产品面积偏大，最小的户型为套内面积为约160 ㎡的（1栋01户型以及3栋02户型），但主力户型在2栋楼王单位的01以及03户型，该栋每户带私家泳池设计，在顺德大良豪宅（平层）豪宅当中应属“首次”使用该设计形式，也将成为该栋产品尽显奢华性质；2栋01户型以及03户型都能望江设计。
楼王户型当属2栋02户型，该户型直面德胜河，180度观景阳台揽江；该栋楼王单位户户带江景泳池，其设计理念为求比肩“总统套房”；但总体产品的套内面积较大，并因为该项目的定价较高，因此每套售价都将超过250万元以上；该项目套内空间感较强，由于1、2号楼产品套内走道米面积过于拘谨，令感觉变成奢华却“紧凑”的空间感24,24,现场展示分析（沙盘）,Chapter 3,现场展示（园林展示）,Chapter 3,01 迎宾喷泉 02 府邸大门 03 迎宾双桥 04 喷泉水庭 05 水上厅堂 06 儿童泳池 07 SPA养生按摩区,08 深水泳池 09 休闲广场 10 草坪绿地 11 中央水景 12 车库出入口 13 庄园式绿坡,,26,现场展示（园林展示）,Chapter 3,,大门,,,人造水景,凉亭,,,,,27,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,该项目特点： 万科天傲湾花园项目引入了万科物业旗下高端品牌“睿管家服务”，此物业服务之前仅为中国十大顶级豪宅的万科天琴湾所独有现场2栋大堂设有门禁系统，专卡专户；到访人员需要通过1楼大堂取得户主同意后，通过该电子门禁系统以及电梯才能到达相应楼层； （销售人员口径：保证业主私密性要求，保障对整体用户的安全，需要每户业主配卡并转卡专户到达指定楼层，并是项目的卖点之一）,28,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,优势： 1.饭厅空间阔绰， 样板间内设立中西饭厅提升产品档次； 2.装修选用瓷砖颜色具欧式现代感，提高整体视觉效果以及感官感觉,劣势： 1.整体颜色至饭厅有跨越，属于冷系色调，金属 家具档次感觉不明显 2.灯饰选用不当 3.金属、板式家具，不够档次,中西 饭厅,29,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,厨房 中西饭厅,优势： 1.厨房空间配置合理，整体展示简约充分利用空间并设立功能台 2.厨房橱柜、功能台配置完善，简约功能分化各部分功能,劣势： 1.整体颜色至饭厅有跨越，属于冷系色调，金属 家具档次感觉不明显 2.厨房橱柜等用料普通 3.金属、板式家具，不够档次,优势： 1.望江阳台配置客厅，采光效果好 2.整体设备齐备，彰显空间感 3.落地玻璃设计提升江景效果,劣势： 1.家具颜色与主题不搭配 2.未配有客厅吊灯，体现奢华感受 3.客厅空间感一般,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,主客厅,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,偏厅,优势： 1.突出空间利用亮点 2.提升产品的内涵和人性化特征符合本地消费者需求,劣势： 1.客厅至偏厅跨越式过渡，装修及色调过渡不尽人意 2.空间摆设物普通,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,套厕,优势： 1.江景浴缸，满足用户视觉感受 2.功能区分隔合理 3.灯光色调，以及洗手台石材质感较佳,现场展示（样板房展示）,Chapter 3,客房,劣势： 1.江景主人房，提升房间效果 2.色调较为简单，黑色色调单一 3.房间内景观效果好，落地玻璃阳光充足,。