Code of this report |,247,Centaline Consultants,*,,*,Centaline Consultants,,*,海口西海岸项目市场调查报告,2,1,市调工作说明,项目属性界定,3,宏观背景分析,4,房地产市场分析,项目发展初步研判,5,0,附：典型楼盘、商业及访谈,本次市调情况说明,项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料，采集了详实而全面的数据；,,本阶段工作主要以收集基础数据为主，本次汇报为对所搜集信息进行初步的沟通，主要目的在于表达项目组对于本地市场的整体把握，为后续工作做好铺垫；,,关于大客户研究以及其他城市案例将放在后续工作中再做深入研究,,若贵司对汇报中所呈现信息存有不同意见或补充，希望能在沟通过程中及时提出，以助于我司及时修正或完善，从而更好地开展项目的后续工作在贵司各位领导的大力协助下，中原项目团队在市调期间顺利完成下列工作,,分类,项目,住宅（,19,个）,,酒店式公寓（,4,个）,,酒店（,11,个）,,商业网点（,16,个）,住宅：泰达,·,天海国际、西雅图荔湾、蔚蓝海岸、万科浪琴湾、美锦熙海,……,,酒店式公寓：海岸一号、南海阳光、外滩中心、西秀绿洲,,酒店：新国宾馆、喜来登温泉度假酒店、天佑大酒店,……,,商业网点：民生百货、明珠广场、东方广场、生生百货,……,分类,对象,业内人士（,8,位）,,政府官员（,1,位）,,相关行业（,3,位）,置业顾问尹先生、销售经理王先生、商业策划师杨先生等,8,人；,,规划局胡女士；,,海南晚报韩先生、交行许副总经理、搜房网总监董先生等；,分类,名称,相关资料（,100,份）,《,海口市规划,》,、,《,中心城区控制性规划,》,、,《,海口市地图,》,、,《,海口市服务业文件,》,、各类楼书等超过百份,完成不同物业类型项目实地调研共计,50,个,访谈各类人士,12,位,收集相关资料 超过百份,2,项目属性界定,3,宏观背景分析,4,房地产市场分析,项目发展初步研判,5,0,附：典型楼盘、商业及访谈,1,市调工作说明,总体空间发展策略：海口遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则，项目正处于“西拓”核心焦点位置,,,,《,海口市城市总体规划（,2005-2020,）,》,中指出城市的总体规划为：,,在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则；,,西拓：鼓励中心组团建设用地的西向拓展；东优：择优开发项目，有选择性地开发江东组团；南控：控制城市向南发展。
西拓,中强,东优,南控,,,,,,海口规划,1,城市空间结构：项目位于城市,发展,的,“,3+1”,和“,2,个组团”的布局上，即西海岸滨海旅游带和长流组团上，极具发展潜力,海口主城区空间布局结构是滨海带状组团式，属于从滨海城市向海湾型城市转型；,,海口市的城市发展布局采取“,3+1”,的结构3+1”,是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线海口市的城市发展布局采取,“,2,个组团,”,的结构，江东组团将重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，将成为以航空物流和居住为主的综合型片区 ；,长流组团将重点拓展面向岛内、岛外的综合功能，将成为以教育、科研为主的综合型片区以及以过海铁路和配套服务设施为主的片区长流组团位于海口市西北部，三面环海，地理位置优越,，,距离市中心商务区约二十分钟车程，属城市新区,长流组团三面环海，南邻南海大道，形状为几字型的漂亮的海岸线，地理位置优越，区位优势明显，距海口市中心商务区仅,20,分钟车程，属于城市新区；,,在海口市,2005-2020,年的规划中，长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能；规划建设用地约,50,平方公里，规划人口,40,万人以上。
长流组团,,中心商务区,,海甸岛,,江,,东,,组,,团,,距离,（,Km,）,车程,（,min,）,中心商务区,15,20,省政府,20,30,海甸岛,18,24,机场,40,60,,长流组团,2,长流组团正处于开发阶段；滨海大道南侧多为正在开发项目，北侧多以别墅和酒店为主；市政配套设施缺乏,,会展中心,美锦熙海,金色阳光泰得酒店,市政中心,,,,,金沙湾旅游区,粤海通道片区,,西海岸片区,,长流片区,长流组团划分为四个区域，分别是长流片区、西海岸片区、粤海通道盘曲、金沙湾片区；,,目前，四个片区中相对成熟的区域是西海岸片区，有少数小体量商业，但市政配套缺乏；,市政规划,长流,组团的开发建设将成为海口未来城市建设的新亮点，集行政服务、会议展览、理想居住等功能为一体的未来海口新核心区,《,海口市城市总体规划（,2005-2020,）,》,指出城市发展规划为,：,,长流组团将分为四个片区，分别为：长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区；,＞,长流片区是以教育、科研为主的综合型片区；,,,＞ 西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主；,,＞ 金沙湾旅游区则作为西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区；,,＞ 粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。
本项目位于长流新区，以教育科研、高新技术产业、产品研发、旅游度假、总部经济、行政办公为主的综合性新区,,万科,,浪琴湾,,本案,,市政办公大楼,,会展中心,美锦熙海,,金色阳光酒店,镇海村旧城改造工程,,七星级酒店,长流片区规划图,项目,规划为,35#,、,36#,地两部分：,35#,地规划为商业、酒店、公寓；,36#,地规划为含底商的住宅,35,号宗地,,总占地面积,31491㎡,总建筑面积,176300,,㎡,酒店建筑面积,30000㎡,公寓,123000,,㎡,商业面积,23000㎡,容积率,≤,5.6,建筑密度,45.7,％,限高,200,米,36,号宗地,,总占地面积,59251,,㎡,总建筑面积,119700,,㎡,住宅面积,110700㎡,商业面积,9000㎡,容积率,2.0,建筑密度,20,％,限高,住宅,60,米，商业,15,米,35,号地,36,号地,（数据来源：开发商提供）,,项目指标,3,项目四至：,南侧是在建的市政办公大楼，北侧镇海村将施行旧改，东侧有五原河森林公园，西侧为平整用地,起步区位于长流组团北部，北侧是将要改造的镇海村以及海口市未来会展中心，东面是开发中的森林公园，南侧是正在建设中的市政办公大楼，西侧是未开发的平整用地；周边道路交通方便，但市政配套缺乏；项目目前达到三通一平的状况。
北,南,东,西,,本案,,市政办公大楼,,浪琴湾,,镇海村旧城改造,,五原河森林公园,资源拥有：,良好的景观资源，二线凌空海景、五原河森林公园、规划中的七星级酒店以及道路两侧具有海南特色的椰子树景观带,五原河森林公园,天利七星级酒店,海景沙滩,椰子树景观带,周边配套：,在逐渐完善中，有在建市政办公大楼、未来海口市会展中心，镇海村旧改（商业）及美视高尔夫球会等,特征分析：,,市政办公大楼：市政办公大楼搬迁比带动周边酒店、写字楼、商业等等发展；,,会展中心：海南国际会展中心承办各个大型的展览会议，带动周边经济的发展；,,镇海村旧城改造：建成大概四层或五层高的公寓住宅，有相应的商业布局；,,美视高尔夫：贵族化运动，体现商务休闲娱乐一体化；,,,会展中心,美视高尔夫,市政办公楼,镇海村旧城改造,项目交通：,外部交通主要以滨海大道、长滨路为主，内部交通现阶段正在修建中,基本特征：,,项目在滨海大道与长滨路交叉口，交通便利；,,与本项目关联最大的道路11号、15号和6号道路，正在修建中；,,通透视线：,,在36号宗地正中央，东西方向有一条市政规划道路，目前，项目现场上未看到；,,在35号和36号宗地正中央，南北方向要保持视线通透；,,,交通规划图,长滨路,15,号路,滨海大道,36,号宗地,35,号宗地,通过SWOT分析对项目内外部条件各方面内容进行综合和概括 ，全面了解项目拥有的优劣势及面临的机会和威胁,,,优势（,Strengths,）,劣势（,Weaknesses,）,,未来城市发展重点区域，区位优势明显,,未来海口行政中心，国际会展中心所在地，项目极具升值潜力,,周边有高尔夫球会、五星级酒店、假日海滩，高端休闲配套健全,海口市未来新区域较多，区域间竞争激烈,,目前区域是新区，市政配套缺乏，无商业配置,,区域入住率低，无居住气息；临海区位建筑物易被腐蚀,机会（,Opportunities,）,S-O,：发挥优势，抢占机会,W-O,：利用机会，克服劣势,海南国际旅游岛建设带来前所未有的机遇,,琼珠海峡跨海大桥重大工程亦将是区域发展的机会点,,海口新市政府、新会展中心等市政重点工程，将是区域发展良好机遇,根据市政规划，把握机会，发挥本地块在区域中的优势；,,在规划和配套上展现强烈的居住氛围，满足客户的核心需求,行政中心的建立，拉动区域经济发展，利用机遇，扭转劣势,,利用产品、配套的打造来迎合客户的居住和生活需求，增进人气,威胁（,Threats,）,S-T,：发挥优势，转化威胁,W-T,：减小劣势，避免威胁,来自海口市其他片区楼盘竞争威胁,,国家抑制房价的宏观政策所带来的威胁,系统走差异化的竞争路线，发挥最大化优势；,做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系,滨海旅游城市,海口三面环海，景观资源丰富，是全国少有的滨海旅游度假型城市,城市发展重点区域,海口市城市规划未来重点发展区域，极具发展潜力,城市新区,城市新区，道路交通便利，但市政配套缺乏,景观资源,西海岸自然景观资源和人文资源景观非常丰富，其中自然景观包含沙滩，热带乡土植被、沿海防护林等；人文资源包含民宅、村庙戏台、渔村风情、民俗文化等,中等规模,项目总占地面积接近,10,万平米,，,在整个海口而言，属于中等,规模开发项目,综合物业类型,物业类型包含住宅、商业、酒店式公寓和酒店，拥有丰富景观资源的中等规模的综合物业类型的开发项目,项目属性,区域属性,滨海旅游城市未来重点发展区域,；拥有丰富景观资源的中等规模的综合物业类型开发项目,,项目属性,4,明确开发商目标：,分析项目现状有助于我们对项目有清晰的认识和初判,,开发商的目标,实现目标的路径思考,项目自身条件,实现均价,2.5,万以上,,先启动,36#,地块，,2011,年回现,20-30,亿,,产品差异化，使项目更具高端休闲度假的氛围,36#,地产品实现整体项目快速回现，风险最小,,35#,地争取最大的产品溢价空间，价值最大,36#,地为住宅产品，部分商业,,35#,地为公寓产品，部分商业、酒店产品,,结合发展商目标、项目自身条件、分地块物业角色来判断该地块物业可能出现的物业发展方向，并进行针对性市场调研,,,物业类型方向,调研类型,针对性调研,具体调研对象,36#,地住宅,住宅或公寓,均价实现,2,万左右高端住宅、公寓,户型、消化量、客户接受度及敏感点等,,,1,、高端住宅：均价在,2,万以上；,,,2,、高端公寓：均价在,2,万以上；,,,3,、商业：,A,，海口市商圈集中式商业；,B,，高端住宅（公寓）项目商业；,,,4,、酒店：五星级度假及商务酒店,36#,地商业,社区商业、商业街,高端住宅或公寓项目的商业,商业形态、客户接受度、人流量等,,35#,地公寓,公寓,均价实现,2,万以上的高端公寓,/,酒店式公寓,户型、消化量、客户接受程度,,35#,地商业,集中式商业,海口市典型商圈的集中式商业,海口市各商圈集中式商业规模、档次、消费人群、经营状况,,35#,地酒店,高端酒店,五星级酒店,酒店规模，客户特征、经营状况、客房价格、入住率等,,,3,宏观背景分析,4,房地产市场分析,项目发展初步研判,5,0,附：典型楼盘、商业及访谈,1,项目属性界定,2,市调工作说明,城市现状：,海口位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市,海口，又称椰城，是我国最大经济特区海南省省会城市，全省政治、经济、文化、经济、交通中心；,,海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区；全市土地总面积,2304.84,平方公里，其中建设用地,363,平方公里；,,海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。
地处热带滨海，富于海滨特色景观，海域面积,830,平方公里，海岸线长,131,公里海水平均水温,25℃,，透明度,1,米，最大达,2,米；,,未来海口城市建设的目标是：,努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地数据来源：海口市政府公报,,宏观经济,1,GDP,：,海口,GDP,总值占全省,30%,以上，且保持快速平稳增长态势，但与全国同类城市相比总量偏小，仍有差距,2009,年海口,GDP,总值达,489.6,亿元，同比增长,10.47%,，已连续,12,年保持两位数快速增长海口市,GDP,占全省,30%,以上；,,通过横向的发展比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；,,根据城市,GDP,与房地产发展关系模型，海口房地产处于高速发展时期,GDP,增速与房地产发展关系,小于,4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,,海口近,5,年,GDP,总量及增长率,各城市,GDP,横向比较,,,,海口,GDP,占全省比例,4%~5%,5%~8%,大于,8%,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,,宏观经济,1,,产业结构：,第三产业发展在城市产业结构比例中占比偏大且历年增加，较之于其他城市，其二次产业为短板,海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小；,,相比其它类似二线城市，海口市第三产业（服务业）占比重最大，第二产业（工业）占比最小，第一产业（农业）与其他城市基本持平。
相对于其它城市，海口市的第二产业仍然是其经济发展的短板；,,未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮料工业、化纤纺织工业、农副产品加工业等五大支柱产业的发展海口近,4,年三次产业情况,,海口近,4,年三次产业变化趋势,,各城市三次产业横向比较,,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,,宏观经济,1,,,小结：,海口以第三产业为城市经济主体，经济总量偏小，未来将加大第二产业投入，拉动经济发展,,海口为海南省的核心城市，但周边幅射力有限；目前正在计划合并澄迈县，扩大城市版图及纵深；,,城市,GDP,总量稳步增长，但总量仍偏小；发展速度较快，为房地产市场的高速发展提供一定的经济支持；,,以旅游业为主导的第三产业发达，占,GDP,总量的五成，但城市缺乏高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等；且旅游业竞争力有所下降；,,第二产业贡献不足，占,GDP,总量不到三成，形成城市经济快速突破发展的瓶颈；“十一五”以来政府将加大第二产业的投入与扶持经济,,发展,,保持以旅游业为主体的第三产业的强势发展,加大第二产业的投入与扶持，加速经济发展,,宏观经济,1,人口总量：,,09,年末常住人口,187.85,万，城市常住人口比户籍人口高,18%,左右，外来常住人口将给地产带来活力,2009,年末常住人口,187.85,万人 ，户籍人口,158.24,万人，自然增长率为,7.13‰,。
海口市常住人口高出本地户籍人口约,18%,左右，外地人口居住数量比例有逐年上涨趋势；,,海口市流动人口保持在,30,万人左右；,,海口户籍人口分布较为均匀；秀英区因大部位于西海岸，总人口数相对较小；,区域,区域面积（公里）,户籍人口（万人）,美兰区,552.8,47.71,琼山区,939.7,37.06,龙华区,300.6,41.25,秀英区,511.5,26.92,汇总,2304.6,158.24,数据来源：海口市政府公报,,人口及,,消费,2,,收入与支出：,生活水平逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限,海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度略有放缓，,2009,年城市人均可支配收入达到,15237,元，增长,7.7%,与其他内地城市相比，海口市居民收入水平较低，对于房地产市场的需求主要表现为,生存需求特征,；,,近年人均可支配收入平均增加，人均消费支出保持同步增长，且高于收入增长，表明,剩余购买力积累有限，由剩余购买力增加而产生的购房可能性不足,数据来源：海口市政府公报,,人口及,,消费,2,城市居民生活条件：,社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数较高，富裕程度偏低,,2009,年社会消费品零售总额,2009年城市居民人均可支配收入,对比,2009,年城市居民,恩格尔系数对比,2009,海口市社会消费品零售总额达到,277.20,亿元，总额较小；人均可支配收入,15237,元，属中等水平；,,2009,年海口市恩格尔系数为,41.9%,，表明海口已经达到小康水平，但与其它城市相比,富裕程度还较低,；,,近年海口城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在,0.75,以上，与普通城市在,0.6-0.65,之间相比，消费比重偏高，剩余购卖力积累不强。
居住支出仅为,11%,，相比其他大城市而言，,本地居民置业行为不旺盛,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,,人口及,,消费,2,小结：,海口居民生活逐步改善，但置业总需求量少，置业意愿小，购买能力差,海口市常住人口,180,余万人，人口增长稳定，分布较为均匀，其中城市常住人口高出户籍人口约,18%,左右；,,由于海口市人口规模不大，极大限制本地置业需求总量；,,居民生活逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限，在房地产市场上表现为置业意愿低；,,整体收入水平不高，消费习惯稳定，近年无大的变化；消费结构显示，本地置业行为并不旺盛；,,社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数相对其它滨海城市较高，富裕程度偏低由于本地居民购买力较差，置业意愿偏低，本项目的主力目标客群不宜锁定为本地购房群体,,人口及,,消费,2,旅游业发展：,近年海口旅游市场持续发展，旅游总收入、过夜游客数等指标都持续上涨，但增势已有所放缓,海口市近,6,年旅游总收入及增长率,海口市近,6,年过夜旅游者人次及增长率,2004-2009,年，海口市旅游收入持续增加，,2009,年旅游总收入达到,66.01,亿元，但旅游收入的增长速度有所放缓；,2004,年,-2009,年，海口市过夜旅游者的人数不断增加，,2009,年过夜旅游者以达,661.96,万人次，但过夜旅游者的增长速度也有所放缓；,数据来源：海口市政府公报,,旅游产,,业发展,3,旅游业发展阶段：,海口旅游业目前尚处于观光旅游阶段，和全国其它滨海城市的旅游业相比仍然缺少竞争力,同其它典型滨海旅游城市相比，海口旅游市场在游客平均消费、平均逗留天数方面都处于较低水平，这说明目前海口旅游市场还属于观光阶段，距离政府的规划“国际旅游岛”还有相当长的距离；,2009,年滨海城市游客平均消费对比,2009,典型海滨城市游客平均逗留天数对比,2009,年典型滨海旅游城市酒店客房出租率,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,,旅游产,,业发展,3,,旅游产,,业发展,3,旅游业发展阶段：,就本省而言，海口的旅游竞争力相对三亚也有不足，更多承担的是省内旅游集散中心的职能,海口三亚旅游收入对比（亿元）,海口三亚旅游接待人次对比（万人次）,三亚年旅游总收入已超过海口，可旅游接待人口数量却低于海口；人均效益更为明显；,,海口的旅游资源在海南并不具备优势，海口承担着海南省旅游集散中心和商务活动接待的部分职能；,,三亚已经有,30,多家五星级酒店，基本饱和但仍有增长。
海口城市相对于三亚拥有更齐备的城市配套，使其游客集散功能更具优势数据来源：海口市政府公报、三亚市政府公报,旅游收入增长率,2004,2005,2006,2007,2008,2009,海口,20.10%,10.40%,8.50%,8.10%,8.40%,8.30%,三亚,33.80%,31.10%,27.50%,22.50%,13.70%,14%,规划：,将规划为国际旅游休闲岛，把海口旅游业打造成现代服务业的龙头，整体规划方向对投资产业呈现利好,总体规划：,总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心）；,,重点建设项目：,重点加快游艇码头建设，完善口岸、航道、水域、气象等服务，,2010,年建成,600,个游艇泊位,;,加快秀英港区国际旅游客运码头建设，吸引国际豪华邮轮停靠 ；,,重点建设旅游休闲服务集中区：,沿海口湾,—,海甸溪,—,新埠岛，建设“第二时间”风情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、复兴城娱乐中心、海上灯塔酒店等 ，打造海口休闲娱乐不夜城；,美源海口湾，,300,个游艇泊位；,,建设完工时间：,2011,年左右,新埠岛 ，,200,个游艇泊位；,,建设完工时间：未定,外滩中心 ，,50,个游艇泊位；,,建设完工时间：未定,美丽沙 ，,100,个游艇泊位；,,建设完工时间：未定,访谈语录,：游艇码头是海口由旅游观光业向现代服务业转变的重要设施，市政府也很重视，现阶段海口市游艇码头的建设位置最好的、规模最大的、入市最早的，在美源海口湾。
——,海口规划局副局长,数据来源：海口市整体规划,,旅游产,,业发展,3,小结：,海口现阶段虽然相对于全国其它滨海城市仍有一定差距，但较良好的发展势头和规划将使其未来看好,,资源,,条件,,海南省最主要的旅游资源就是热带滨海景观资源，海口对比三亚等地的海景资源处于劣势；,,等级,,海口的旅游知名度弱于三亚，海口缺乏大型知名的旅游区域的打造；,,功能,,海口城市配套成熟，主要,旅游集散中心和旅游服务基地的功能 ，仍属旅游过境地，但随着三亚凤凰机场的交通运输能力的加强，海口的旅游出入口岸职能正逐渐被削弱,；,,旅游项目营造,,海口旅游市场缺乏亮点，缺乏代表海口旅游知名度的项目的打造,,；,,发展,,趋势,,大力推动海口城市的规划建设；,,加快滨海景观带的完善建设；,,推动旅游地产的开发建设；,,旅游产,,业发展,3,,,,,,战略定位一,第一代城市,战略定位二,战略定位三,具体方向,内容解释,我国旅游业改革创新的试验,世界一流度假旅游目的地,国际经济合作文化交流平台,充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。
充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升水平战略定位四,,全国生态文明建设示范区,坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园发挥海南对外开放排头兵的作用，依托博鳌亚洲论坛的品牌优势，全方位开展区域性、国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动，使海南成为重要国际交往平台战略定位五,国家热带现代农业基地,战略定位六,南海资源开发和服务基地,加大南海油气、旅游、渔业等资源的开发力度，加强海洋科研、科普和服务保障体系建设，使海南成为我国南海资源开发的物资供应、综合利用和产品运销基地充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地国际,,旅游岛,4,2009,年,12,月,31,日，国务院发布了,《,关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,》,海口基础设施建设：,,轻轨：计划于,2010,年底建成；北起海口市，途经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水，南至三亚市，贯穿海南省东海岸，穿越,6,市县，全长,308,公里；远期运量为每年,2500,万人，届时海口至三亚仅需,90,分钟,;,,会展中心：,2010,年开拓国际会议，建成海口市标志性的商务会展、旅游度假集聚区。
周边城市发展带动整个海南经济，海口以省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，,促进海南商业和住宅的快速发展,随着海口国际旅游岛的发展和成熟，将使海南进一步的成熟和发展，酒店式公寓会有更好的发展预期,,国际,,旅游岛,4,海南国际旅游岛：,海南获批建设国际旅游岛，长期发展潜力巨大，因此为项目带来了更好的发展前景,琼州海峡跨海大桥的修建将会破除海南最大的发展瓶颈,——,交通使海峡两岸交通更加便捷，带动海南物流业的发展，从而拉动海南商业的迅速发展,,跨海大桥的修建使得进出岛更加方便快捷，对海南本岛产品的对外宣传以及岛外客户进入海南旅游度假创造了条件，为海南带来的大量客户资源,,海口市新市政府以及公务员住宅小区落户长流起步区，将会带动周边区域经济和配套设施的迅速发展如：,2006,年西安市政府北迁，改善了当地城北的落后与其它区域的局面、加快了当地城市基础设施建设转变了市民传统的固有观念，并转移消费者的注意力，消除阻碍经济发展的潜意识制约因素,,,会展中心的落户西海岸将会提高此地区知名度，从而把客户聚焦于此，提升此区域的档次定位,国际旅游岛政策颁布之后，海南岛的建设上升到国家战略定位，一系列的优惠政策将会推动海南市场，拉动本岛经济,在国际旅游岛的大背景下一系列利好政策正在稳步投放，海南未来发展潜力巨大,,,国际,,旅游岛,4,4,房地产市场分析,项目发展初步研判,5,0,附：典型楼盘、商业及访谈,1,项目属性界定,2,市调工作说明,3,宏观背景分析,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,高端住宅市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,周期理论：从GDP、房地产发展程度等指标，房地产一般会经历复苏、发展、危机和萧条一整个周期,,,市场典型表现,开发商策略,复苏,直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼,无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地,发展,地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场,开发策略：土地储备；,,销售策略：分期卖楼,危机,顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者,一次性卖楼,萧条,地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备,最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价,,,房地产发展阶段判断依据,GDP,增速,,人均,GDP,增速,,房地产发展程度,,海口房地产经过发展周期的,,低谷及复苏期，现正步入稳,,定发展期。
阶段,价,,格,,,,,,,,,,,,,,阶段： 复苏 发展 危机 萧条,,,市场周期,1,,所处发展周期：海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期,,海南房地产市场已经过一个周期的发展：,,88,年建省房地产开始发展，,92,年达到高峰期，出现泡沫；,,93,年宏观调控后，,94,年滑入低谷,,97,、,98,年开始复苏；,,到,04,年，房地产总开发量达,400,万平米，其中,60,％是烂尾楼改造，销量,125,万平米，开始平步发展；,,2008,年施工总量超过,650,万平米，销售面积达,168,万平米；海口房地产市场再次进入稳定发展时期房地产市场分析,----,周期理论,海口房地产市场发展趋势图,,88,89 90 91,92,93,94,95 96,97,98 99 00 01,02,03,04,05 06 07 08 09,4000,房价,3000,2000,1000,高速发展期,急速下滑期,低谷期,复苏期,高速发展期,5000,土地市场状况：,受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面，城市和海将难以兼得,临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：,,传统认知中的城市海景资源（填海区、海甸岛和西海岸东等区域）土地资,,源已经被众多开发商控制；,,总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。
政府主导城市框架向外扩张：,,由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主,,导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；,,规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高端，城市和海已经越来越不可兼得,;,,这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧一级市场,1,土地市场交易状况：,在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好,本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，,开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的；,05,年海甸岛,,美丽沙一线海景,06,年西海岸,,一线海景,07,年西海岸,07,年西海岸,07,年海口,,湾填海区,08,年西海岸,,,,,,2,,,,3,,小规模地块“体外流通,”,93,年房地产泡沫给海口留下,,了大量集中在开发商手中的,,存量土地，政府难以统一规,,划和收储烂尾楼处置“压力巨大”,2000,年开始的烂尾楼盘活实,,际上是政府补贴开发，大量,,土地和停缓建工程低于成本,,价出售；,外地开发商强势介入,海口房价的持续上涨，外地,,品牌开发商如万科、鲁能等,,对海口市保持乐观，纷纷进,,入海口市拿地、开发；,,1,数据来源：市场调研数据,09,年滨海大道与玉沙路交界处,05-09,年部分土地公开出让价格（万元,/,亩）,土地市场供求特征：,09,年土地成交价格保持上涨趋势,来源：根据土地公告整理,日期,成交面积,,（万平方米）,成交幅数,,（块）,成交价格,,（元）,2007,年,328.83,14,159,2008,年,199.9,19,1260,2009,年,314.02,45,1421,,07-09,年中，,2007,年土地成交量最大，但是单价最低，而在成交单数和单价方面，,09,年则达到了峰值；,,2009,年土地成交主要集中在美兰和秀英区域，相比去年秀英 区成交量大幅上涨，商品房土地成交量最大的区域为美兰区,,从经营性土地成交楼板价来看，,07,年是近年的最高，达到了,1537,元，以后,逐年呈下降趋势,；,2009,年个行政区域土地成交量,2006-2009,年公告经营性土地楼板价走势,数据来源：市场调研数据,房地产供求状况：,09,年,商品房成交面积大幅上涨，以,228.29,万平方销量创下新高,﹥2009 年1-11 月商品房市场供应量为224.02 万平方米，相比去年上涨1.69%；供应总套数为19350 套，同比上涨1.24%。
﹥,09,年,1-11,月，商品房成交面积大幅上涨，以,228.29,万平方销量创下新高近年来，随着海口经济的发展、旅游业的发展以及城市市政配套的完善，外来人口大量导入，岛外度假养老客户蜂拥而至，海口房地产市场也随之稳定增长，本地购房客户比例提升08,年由于金融危机的影响，大部分投资型购房者观望情绪严重，刚性需求市场也有所减弱，商品房成交面积相比,07,年有所下滑而,09,年则是新的转折点，成交量大幅上涨，创下历史新高数据来源：市场调研数据,,二级市场,2,,,房地产供求关系分析,：,供求矛盾逐渐缓解，,09,年呈现供求平衡态势,﹥06-08 年，海口商品房市场供求差距逐渐减小，供求趋于平稳状态06年市场呈现明显的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整体市场表现出健康稳定的发展态势海口市场存量较大，随着近几年良好的销售情况，存量在减少，市场压力也得到进一步缓解,,数据来源：市场调研数据,指标,2008,2009,年,1-11,月,同比增长,,（,%,）,供求比,1:0.82,1:1.02,\,,供应量（万㎡）,220.3,224,1.69,成交量（万,㎡,）,181.35,228.29,25.88,成交价格（元,/,㎡,,）,4249,4918,15.73,成交总额（亿元）,77.06,112.26,45.69,大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发,鲁能：长期的区域运营商,,储备东海岸土地,6000,亩，盈滨半岛整体开发；,,已开发东海岸海蓝椰风一期，盈滨半岛福园等项目。
雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局,,,正在开发的清水湾项目，占地约,1.5,万亩，海岸线长达,12,公里，项目总投资逾,200,亿元,富力：在海南取得,1,万亩的土地,,,一线开发商的到来，可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升海口房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大数据来源：市场调研数据,主要包括香水湾的,2500,亩土地，在海口的,680,亩和澄迈的,6700,亩土地目前项目正在热销，而且据称还正在牵头占地,1,万亩的陵水猴岛开发项目 浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受,CBN,记者采访时也表示，公司在三亚凤凰岛有总建筑面积,50,万平方米的房产开发项目，投资已经超过,100,亿元市场竞争：,大开发商进驻并寻求扩张，为整个房地产的发展注入了巨大的发展信心,,2010,年海口推售,,住宅一览,客户分析：,海口西海岸和海甸岛,85%,为岛外客户，并且以京、沪、浙、晋和东北客户为主；本地客多以改善型居住客为主,区域来源,北京,上海,浙江,山西,东北,置业目的,投资兼自住,投资为主,投资为主,投资兼自住,自住为主,置业特征,以政府公务员和企业高管为主，在海南置业目的一是为了休闲度假、养老过冬；二是随着海南国际旅游岛的政策出台，在整体大环境下在海南有选择性的投资,以私营老板和企业高管为主，在最近国家颁布的对海南一系列的利好政策后来海南投资，留出个别房产供自己自住,对政策非常敏感，精明果断，在海南建设国际旅游岛政策出台后，拿出大量热钱涌入海南，疯狂购买各个楼盘，但基本属于短线投资，快进快出,高能源地区，多以钢铁、建材和煤炭产业老板为主，拥有大量资金投资，出手大方，不会过多考虑楼盘各个方面的因素,处于高寒地带，来海南置业目的多为度假休闲、养老、过冬，也有少量投资客,西海岸,海甸岛,,,北京、上海、浙江、山西客户居多,东北、北京、浙江客户居多,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,高端住宅市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,,,Part 1.1,二级市场研究,房地产市场分析,----,二级市场研究,发展趋势：,旅游业推动地产发展，北起海口，连接琼海等城市，南至三亚，形成“大海口”、“大三亚” 格局,海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济；,,目前如文昌、琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成了各自的城市文化主题特色；,,随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游客来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势。
基本态势,1,房地产市场分析,----,二级市场研究,供求特征：,2009,年海口住宅市场成交以,80-130,平米的中大户型为主，价格层面以,3000-5000,元的价位段居多,成交户型面积方面，,2009,年住宅成交主要以中等偏大户型为主，刚性需求占主体，,80-100 ㎡,的户型成交量交大，占比为,25%,，其次为,100 ㎡-130㎡,的面积段，成交占比为,24%,；,2009,年住宅各面积段成交占比情况,2009,年住宅各价格段成交占比情况,成交价格方面，主要集中在,3000-5000,元,/,平方米的价格 段内，占比为,49%,，其次为,5000,元,/,平方米,-7000,元,/,平米的价格段，占比为,29%,数据来源：市场调研数据,,房地产市场分析,----,二级市场研究,价格特征：,海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层级拉开,二线楼盘,,临海、高品质楼盘,三线楼盘,,内陆区域、大盘,一线楼盘,,海景、豪宅,天海国际，别墅,,06,年底,11000,元,/,平方米,,07,年初,14000,元,/,平方米,,09,年,25000,元,/,平方米,荣域，多层住宅,,07,年初,4700,元,/,平方米,,07,年中,5700,元,/,平方米,,09,年初 约,8500,元,/,平方米,城市海岸，多层住宅,,08,年底,4600,元,/,平方米,,09,年中,7500,元,/,平方米,长信海岸水城，多层住宅,,06,年初,4300,元,/,平方米,,06,年底,5000,元,/,平方米,,09,年初,8000,元,/,平方米,绿色佳园，多层、小高层,,07,年初,3500,元,/,平方米,,08,年,4800,元,/,平方米,,09,年,7500,元,/,平方米,盛达景都，高层,,08,年初,4500,元,/,平方米,,09,年,7500,元,/,平方米,不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别,近几年感觉市场上涨的速度明显加快，特别是岛外客户购买得多的海景楼盘。
今年外销市场淡季不淡，荣域现在每月的成交量也都很可观，这以前在海口是不敢想象的——,访谈 荣域销售经理,本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间数据来源：市场调研数据,,,Part 1.2,高端住宅市场板块格局,新埠,,岛板,,块,主要活跃竞争板块,房地产市场分析,----,二级市场研究,海口房地产可划为,6,大板块，即西海岸、世贸,—,国贸、海甸岛、内陆、新埠岛和东海岸板块,,补充：,,海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；,,西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；,,海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活内陆板块房地产项目分布较广，我们划分为中部板块和南部板块主要针对本地中低端客户；,,新埠岛板块目前开发速度较慢，只有新世界花园一个项目，而且产品影响一般，区域价值未被认可，属于较落后片区；,,,Part 1.3,各高端住宅板块介绍,板块基本特征：,属于海口城市核心区，是海口高素质楼盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主,,世贸国贸板块,1,产品类别,,高层,,小高层住宅产品为主,价格水平,,（元,/,平方）,,新项目起价,20000,左右,客户群,,岛内高端自住、投资客户为主，岛外中高端养老度假、投资客户；,区域特征,,优势：,万绿园休闲公园、市政海边休闲绿化带、城市中心区域、生活配套齐全,;,稀缺海景资源，,,板块的产品类型主要以高层公寓为主,,劣势：,可开发土地少，市政府迁，周边自然环境还需整治,未来发展趋势研判,,区域城市中心的历史影响将更有利于促进片区内置业机会，随着海口湾整体规划逐步开发落实，也将带动整体片区的未来发展，树立岛内新移民的投资信心,楼盘,,分布,滨海大道以北,御景湾、外滩中心、美源广场等,,滨海大道以南,金碧文华、财富广场等,楼盘概况：,滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高层公寓产品为主,,,项目位置分布图,,滨海大道以北的项目有：,,环强御景湾,,金外滩,,瀛寰名仕苑,,滨海贵族,,美源广场,,外滩中心,,宝华海景公寓,滨海大道以南的项目有：,,棕榈公寓,,财富广场,,福隆广场,,御景风,,金碧文华,,瑞园,,豪江花园,金碧文华,滨海贵族,外滩中心,万绿园,,公共休闲,,绿地,数据来源：市场调研数据,发展现状：,档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，在售楼盘较少，景观资源丰富，价格高,片区,,名称,项目名称,主力户型,/面积,产品特色,主要卖点,国贸,,,,,,,,,宝华海景公寓,78-91㎡一房,,123.59㎡两房,,161.12-162.67㎡三房,坐拥海景、园景、桥景,滨海核心区域的地段 、投资价值，交通便利,,金碧文华,87㎡两房,,101-127㎡三房,,162 ㎡四房,内部高尔夫练习场，中心大型温泉泡池,片区成熟，配套齐全，,81%高实用率,,滨海贵族,58.87㎡一房,,94.9㎡两房,,127.58㎡三房,温泉泡池和温泉入户，海口唯一的“地暖入户”,海南首家提供地热民用生活配套社区，舒适度和小户型中的大尺度空间，,40米左右的楼间距,,海岸壹号,小户型为主,,50-140㎡一房、两房两厅和三房两厅,玻璃幕墙，凸显高贵大气，每五层设有近,500㎡的空中庭院且每层有小平台花园,五星级贴身管家式服务,,外滩中心,70㎡一房,,99-108㎡两房,,170㎡三房,一线海景，售楼处档次高 ，“价值研究白皮书”,滨海一线海景综合体,楼盘特征：,,零星开发中小规模楼盘居多，价格档次差大；,价格特征,:,,,以滨海大道为界，基本可以划分两个板块，以南的内陆板块楼盘一般在,4500,左右，滨海大道附近开盘均价约,8000,以上；,产品类型：,,片区内沿海醒目以大面积、居住型产品为主；目前在售的以高层公寓为主，户型面积跨度大，以,50-80,多的一房和,100-140,的三、四房为主，大户型为主；,核心卖点：,,主打海景资源，区域价值；城市配套；,数据来源：市场调研数据,板块基本特征：,拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受政府搬迁带来的利好,,西海岸,,板块,2,产品类别,独栋、联排、叠拼别墅、花园洋房、高层大面积公寓,价格水平,,（元,/平方）,起价 ：公寓,15000,左右,,花园洋房,22000,左右,客户群,岛外度假、养老客户为主，岛内新移民占,30%,以内，属高端客户群体；,区域特征,优势：,海景景观，滨海沙滩，高尔夫球会，市政府的迁移引导开发，目前已形成成熟休闲度假、高档居住氛围，成为海口人公认的高档楼盘聚集地 ；,,劣势 ：,缺乏城市基础生活配套设施,未来发展趋势研判,海景土地资源越发稀缺，进一步巩固区域中高端形象，市政府搬迁到此的利好，提高区域商业、商务发展的机会,楼盘概况：,沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等低密度海景住宅,夏威夷海岸,,金色阳光假日酒店,,西雅图丽湾,,美锦熙海,,浪琴湾,,蔚蓝海岸,,城市海岸,,秀山观海苑,,西海岸高尔夫温泉别墅,,长信海岸水城,,菩提树,,紫园,,泰达天海国际,,观海台一号,,观澜公寓,,凯撒豪廷,西海岸秀县,泰达天海国际,紫园,城市海岸,万科浪琴湾,,沿 海 沙 滩 绿 化 休 闲 带,,项目位置分布图,,数据来源：市场调研数据,发展现状：,在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸,项目名称,主力户型,/,面积,产品特色,主要卖点,价格,泰达天海国际,344-594㎡,独立别墅,,140-254㎡,花园洋房,,92-189㎡,高层公寓,全海景观景,户户看海，金钥匙服务,别墅,:1.8-2.8,万元,/㎡,；花园洋房,8500-1.5,万元,/㎡,；小高层,:7000-1,万元,/㎡,长信海岸水城,68 ㎡,～,318 ㎡,叠式,/,,,平层花园洋房，从一房一厅至五房两厅,27,个主题园林，海口水景面积最大住宅小区,精致花园洋房、园林景观,13000/㎡,紫园,70㎡,一房、,91-94㎡,两房、,139-155㎡,三房，,229-283㎡,空中别墅,首创“前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型，全城首创社区艺术馆,西海岸,30,万平米丛林温泉庭园,起价,13000,元,/㎡,夏威夷海岸,80㎡,一房、,120㎡,两房,,150㎡,三房、独栋别墅,600,，,800,，,900㎡,一线海景,一线海景，入户温泉泡池,独栋,2000,万,,公寓起价,25000,元,/,㎡,城市海岸二期,60㎡,一房、,80㎡,两房,,140㎡,三房、,190-200㎡,四房、五房,园林较好，社区有一定的规模，户型种类较多选择，性价比较高,东南亚风格园林，入户温泉,售磬，,7500,元,/,平米，三期价未定，其周边楼盘价格在,15000,元,/,㎡左右,菩提树,60 ㎡,一房、,80㎡,两房，,190㎡,退台花园洋房,私享酒店全程制托管式服务,精致，舒适的禅意社区,14000,元,/㎡,左右,楼盘分布：,,楼盘主要集中在海景沿线，楼盘高端，分布密集；,价格特征,:,,二三线看海景房现价均在,10000,元,/㎡,以上，一线海景用地项目在,15000,元,/㎡,以上；,产品类型：,,产品组合多层次，以别墅和花园洋房为主，高层为辅；建筑风格和园林以东南亚为主；户型偏大，产品设计逐渐优化；,核心卖点：,,主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色；,数据来源：市场调研数据,,,基本特征：,良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一,,海甸岛,,板块,3,产品类别,多层、小高层、高层住宅、少量别墅,价格水平,,（元,/平方）,新项目起价：,10000,以上，个别高品质项目中别墅价格超过,30000,客户群,岛外中高端度假、养老客户；岛内新移民、中高端二次置业客户,区域特征,优势：,海景景观，与市中心距离拉近，相对成熟城市生活配套设施，有一定教育资源；人文氛围较好；,,劣势 ：,沙滩资源较差，整岛地势低，下雨会发生水患淹没部分交通,未来发展趋势研判,良好的城市规划愿景：如白沙门生态公园；美丽沙填海区域的开发进程将不断提升周边片区价值,,美丽沙 ：国际一流滨水新城，位于海口市西北部，规划为以旅游休闲、国际寓居、文化博览等为中心的标志景观区域 。
在售楼盘概况：,分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型,观海居,,荣域,,盛木天一方,,宝安江南城,,蔚蓝海语印象,,,宝安江南城,荣域,蔚蓝海语印象,,,观海居,天一方,,,项目位置分布图,,数据来源：市场调研数据,项目名称,主力户型,/,面积,产品特色,主要卖点,备注,宝安,,江南城,50-100,平米一房至四房的海景公寓、,430-470,平米的独栋别墅、,280-320,平米的联排别墅及类似北京四合院特色的围合别墅,丰富的产品线适应不同人群的选择,江南园林景观、成熟片区规划、品牌物业,,一二期已经售罄，三期高层公寓还余,20-30,套别墅，；,荣域,88-133,平米两房,纯西班牙建筑风格，低容积率，小高层花园洋房,2,房变,4,房户型，国际化的安防系统，配套成熟，交通便利,目前推出精装房； 均价,22000,元左右，,天一方,公寓,67,平米,—21,平米,,别墅,230,平米,—2159,平米,产品为现代简约派建筑风格，设计独特新颖，和海口其它楼盘形成明显差异化,借助海甸岛完善的生活配套和浓郁的人文气息，低容积率、低建筑密度、高绿化率、私密性好，适宜度假,公寓：,19000,元,/,平米,,别墅：,43000,元,/,平米,国瑞,·,观海居,高层,,户型全部南北朝向，方正实用，阳台赠送面积大,相对于周边其他楼盘，其价格有优势,公寓价格,12500,元,/,平米,优势：距离城市中心区较近，有一定海景、温泉资源；沿海规划美丽沙、白沙门生态公园，规划较好；配套齐全，适宜居住,劣势：地势低，海水质量较差，旧城区规划杂乱，朝向与海景资源存在一定的矛盾性,主力户型及客户比：二房、三房、别墅。
岛外：新移民：本地,= 5,：,3,：,2,；,小结：海甸岛主流客户为岛外客户、新移民，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值，均价,3500~5000,元,/,平米,发展现状：,该片区属于成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高端客户,数据来源：市场调研数据,基本特征：,该片区目前。