湖北省黄冈市英山县市场调研报告湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告摘要：本研究报告，通过对英山县的深入调查，从宏观经济到微观市场，分析总结出英山县整体投资环境：城市拥有较为丰富的自然资源、旅游资源，整体宜居性较强；城市经济发展状况良好，城市发展有一定的发展潜力；城市房地产发展较为健康，城市房地产销售年去化量约20万㎡，供需关系基本处于平衡状态；城市房地产市场，主力户型为三房100-120㎡，刚需户型为主；主力客群主要来自于老城区及周边乡镇有改善型住房需求人群关键词：英山县市场调研；英山县投资环境分析；英山县房地产市场研究一、 英山县宏观市场分析(一) 城市介绍1. 城市概况英山位于湖北省东北部，大别山主峰天堂寨南麓北接安徽金寨、霍山，东邻岳西、太湖，南连湖北蕲春、浠水，西与罗田接壤，是鄂豫皖三省边境的腹地中心英山古为皋陶部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为温泉名城、茶丝之乡、休闲胜地，是一个集老区、山区、库区为一体的国家级扶贫开发工作重点县全县版图面积1449平方公里，辖3乡8镇，309个行政村，总人口42万，其中县城温泉镇人口在12万左右工业经济快速发展，规模以上工业企业发展到31家，增加值18.2亿元，以建筑建材、蚕丝制品、农产品加工等为支柱。
特色农业不断壮大，以茶叶为重点的农业占农村经济的比重持续提升，畜禽水产业规模化发展旅游业发展成效显著，创建2个国家4A级景区，2个省级旅游名村，温泉旅游开发有了实质性进展2. 城市区位黄冈市英山县位于湖北省的东部，大别山主峰—天堂寨的南麓，东与安徽省岳西、太湖交界；南与蕲春、浠水接壤；西与罗田相邻，北与安徽省金寨、霍山毗连地跨东经115°31′53〃~116°04′02〃，北纬30°00′31〃~31°08′58〃全县东西宽43公里，南北长约70公里，总面积1449平方公里版图形状象一个斗柄朝南、斗勺朝东的北斗七星3. 城市交通英山西连武汉城市圈，东接皖江经济带，交通便利武（汉）合（肥）高速、318国道、201省道、大别山红色旅游线路贯穿全境，英浠公路与黄（石）黄（梅）、大广高速连接，距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里，武汉天河机场160公里4. 城市经济2013年全县实现地区生产总值71.26亿元，增长10%；工业总产值51.4亿元，增长19.4%，规模以上工业增加值13.01亿元，增长13％；财政总收入6.39亿元，增长38.9%，其中公共财政预算收入2.83亿元，增长28.6%，税收收入占公共财政收入的比重达到68.4%；全社会固定资产投资61.98亿元，增长27.8%；社会消费品零售总额22.49亿元，增长12.7%；农民人均纯收入5913元，城镇居民人均可支配收入17638元，同比分别增长13.25%和9.24%。
城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农村居民人均纯收入实际增长9.3%，农村贫困人口减少1650万人，城乡居民收入差距继续缩小年末城镇居民人均住房建筑面积40.54平方米，农村居民人均住房建筑面积50.43平方米5. 旅游资源英山境内奇峰峻秀，沟谷幽深，森林茂密，植被丰富，绿色生态面积占英山版图面积1/3以上，全县森林覆盖率高达70.3%大别山主峰天堂寨巍峨挺拔，其东面的龙潭河谷长12千米，上下落差800米，谷险潭深，雄奇险峻，被誉为“华中第一谷”二峰大同尖（海拔1698米）东面的桃花冲林区幽深秀美，其间的十里桃花溪清泉流石、如诗如画，犹如世外桃源境内已建成大别山主峰风景区和桃花冲风景区2个国家4A级旅游景区，还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点，是华中地区著名的旅游胜地 英山物产丰饶，拥有名泉（地热温泉）、名产（茶叶、丝绸、药材、板栗），是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉，昼夜出水量1.2万吨，平均水温63°C早在上世纪八十年代，这里就建有全国第一座温泉游泳跳水馆，周继红、伏明霞、肖海亮等十几位世界冠军都曾在此训练，被誉为“跳水冠军的摇篮”。
英山茶叶历史悠久，早在唐代，英山出产的“团黄”就与“圻门“、“黄芽”并称“淮南三茗”，作为贡品送往长安如今，全县茶园面积已超过22.3万亩，是全国重点产茶县、全国无公害茶叶生产基地示范县，湖北第一茶业大县；“英山云雾”茶被认定为“大别山生态名茶”和“湖北十大名茶”英山丝绸产品享誉海内外，是国家“东桑西移”重点项目区和大别山最大的蚕桑生产基地，“梦丝家”牌蚕丝被荣膺“中国名牌产品”、“国家免检产品”英山物种资源十分丰富，共有维管植物172科697属1421种，动物种类334种其中国家二级保护野生动物11种，省级保护野生动物41种，已成为大别山动植物种质资源的主体和核心，特有珍稀濒危植物的集中分布区二) 英山县宏观经济分析1. 英山县2005年-2013年生产总值情况（数据来源：政府统计公报）英山县国民经济平稳发展2013年，全年实现英山生产总值712624.41万元（总量为现价，增速为2010年可比价，下同），比上年（635716.19万元）增长10.0%其中，第一产业增加值306617万元，比上年（276702万元）增长5.4%；第二产业增加值208822.59万元，比上年（179596.82万元）增长16.4%；第三产业增加值197184.82万元，比上年（179417.37万元）增长10.6%。
可比价英山生产总值627110.24万元，人均现价英山生产总值达到20074元（按常住人口计算），比上年增加2167元，三次产业结构比由上年的43.5:28.3:28.2调整为今年的43.0:29.3:27.7自2005年以来，全县生产总值一直保持超过10%较快的增长速度，且均高于全市增速平均水平全县经济保持稳定快速增长，总体呈现稳中向好态势2. 英山县2005年-2013年城镇人均可支配收入情况（数据来源：政府统计公报）城镇居民可支配收入稳定增长，居民生活水平逐步提高据统计，全市城镇可支配收入增长幅度基本在10%以上城镇居民消费能力可观，2013年人均可支配收入达到17638元，城镇居民生活质量较高侧面反映客户购买力在逐步增强3. 英山县2005年-2013年固定资产投资情况（数据来源：政府统计公报）近年来，英山县固定资产投资规模日益扩大，固定资产投资年增长率基本维持在20%以上，城市化建设将会日益完善，预示着城市经济发展形势良好侧面反映客户生活水平质量及投资理念提升，房地产投资增长迅速4. 2013年黄冈市地区各县市GDP排名情况县市名称GDP（亿元）GDP位次增速增速位次总计1332.55/10.5/黄州区157.61511.13团风县64.351010.47红安县107.67711.42麻城市203.4111.81罗田县95.75810.28英山县71.26910.010浠水县165.24310.65蕲春县162.36410.28武穴市202.24210.65黄梅县148.83610.74（数据来源：政府统计公报）英山县为黄冈市地区贫困县，GDP排名只领先于团风县。
同时英山县的GDP增速在黄冈市地区各县市排名垫底，市场经济起步较晚，经济发展相较落后三) 宏观经济环境小结Ø 近年，英山县凭借独特的旅游资源，已成为湖北省旅游强县英山山川秀丽，自然景观异彩纷呈，文化史迹沉淀丰富，旅游产业有较好的市场发展潜力，目前正致力于打造中国温泉之都每年吸引大量的外来游客，拉动城市内需Ø 英山县区位优势明显，处于武汉一小时经济圈内，内外交通路网发达Ø 英山县城镇化率较低，周边乡镇经济相比水平良好，可转化为城市消化的主要潜在消费力Ø 城市“一体两翼，两心四区”的规划合理，新老城区协调发展，未来城市发展潜力巨大Ø 英山县虽属黄冈市地区经济弱县，但居民年收入呈上升趋势，投资观念逐步增强二、 英山县房地产市场分析(一) 英山县2011-2014年土地出让情况年份2011年2012年2013年2014年数据（公顷）6.5525.555.6（数据来源：中国土地市场网）据中国土地市场网统计，2011-2014年英山县住宅土地出让分别为6.5公顷、5公顷、25.5公顷、55.6公顷从2013年开始住宅土地出让实现跨越式的增长，增长率高达400%、，说明房地产市场在2013年开始起步，呈直线向上趋势。
二) 英山县房地产市场1、房地产市场概述从总体来看，英山县未来房地产市场的发展趋势喜忧参半，下面从两个方面来综合概述优势：1、 政府提出了对未来县城的发展规划方向，对不同区域功能做了新的定位，加大了对土地的合理利用和开发设计，土地市场和房地产市场会在有限的区域内会不断的完善2、 老城区相对较为拥挤，环境差，新区发展已成为必然的发展趋势在城区的开发区已经开始形成有规模的真正的住宅社区，例如：莲花小区3、 对于有限的土地、不断增长的城区人口，有计划有规模的住宅小区会在以后的时间里，会不断涌现，随着城镇居民生活水平的不断提高，一个地区从落后到发展是一个必然的趋势 劣势：1、 此区域处在山区，土地资源比较缺乏，土地形态不规则，利用率较低2、 当地产业结构是以农业、农副产品、旅游业为主，工业比较落后，这导致了一个现象，即当地的消费水平不低，但是收入水平也不高，购买力不较差3、 当地的房地产开发市场还不成熟，必然导致二级市场不活跃，房产投资行为较少4、 在当地有个较普遍的现象，即：城镇居民的自建房较多，且比较拥挤，杂乱无章，建筑不规范，加盖现象比较严重 2、 区域房地产市场（1） 房地产城市格局英山城区房地产格局分为三块，老城中心区、城东居住区、城南拓展区区。
市场分布较为集中，主要集中于老城中心区，少量分布于城东和城南从整个温泉镇住宅建筑整体分布来看，大桥以北主要是老城区，住宅建筑分布比较零乱，以居民自建房为主，建筑质量较差，建筑不规范，没有真正意义上的小区住宅大桥以南主要是新城区规划，虽然仍然是居民自建房为主，但是整体环境较新，学区配套也比较成熟，且出此案有规模的社区，例如莲花小区但是，此区的人口密集度较低，商业氛围较差2） 楼盘一览表区域楼盘概况序号楼盘地址体量（万㎡）销售情况主力户型住宅均价（元/㎡）1盛世嘉园莲花路东段与上河摆路交汇处（原纸厂）16（占地73亩）一期房源在售，销售情况较好115-135㎡三房33002山城一品莲花路深处与烈士陵园相邻18（占地95亩）基本售罄85—92㎡两房、114—126㎡三房27003金地熙园（二期）北汤河华坤加油站对面8一期售完二期在售较慢91.39㎡两房、115—119㎡三房35004万润·温泉明珠梦丝家大道茶叶广场北侧6二期高层在售96㎡两房、108—122㎡三房26005嘉城名居英山县温泉一里砂路3\100-130㎡两房、三房27006商业步行街英山县温泉镇鸡鸣路98号（老街新华书店对面）住宅：184户商业：205户2012年6月开盘现已售罄90-1。