特殊房地产墓葬地评估河北省土地估价师协会 2012.8.12• 一、最近国家有关公墓建设管理的政策 • 2008年民政部、发展改革委、公安部、 国土资源部、环境保护部、住房城乡建 设部、工商总局、国家林业局联合下发 了《关于进一步规范和加强公墓建设管 理的通知》（民发〔2008〕203号） 主要内容：• （一）未经依法批准建设的公墓对未 经依法批准建设的公墓，依照《殡葬管 理条例》规定，由民政部门会同建设、 土地行政主管部门依法予以取缔，责令 恢复土地原状，没收违法所得，可以并 处罚款取缔时要根据具体情况研究切 实可行的措施，妥善解决善后问题 • （二）违反土地利用总体规划、城乡规 划和公墓建设规划建设公墓对获得批 准正在或将要建设的公墓，各级民政部 门要对项目立项、土地、规划、环评等 有关批准文件重新调查核实对违反土 地利用总体规划、城乡规划和省级民政 部门公墓建设规划的，超过国家规定标 准建设公墓的，要依法予以纠正或吊销 公墓建设许可证，并追究有关责任人的 责任• （三）未按照审批文件建设公墓民政 部门要会同相关部门责令其停止建设， 限期改正；国土部门要依法进行处罚 （四）已建成但未经验收合格即擅自开 展经营活动的公墓。
民政部门要会同相 关部门责令其停业整顿，然后进行验收 ，验收不合格的，不得开展经营活动 • （五）违反规定建设、出售（租）超标准面 积墓穴、墓地公墓经营单位要严格按照国 家规定的墓穴用地标准建设、出售（租）墓 葬用地公墓经营单位建设超规定面积墓穴 、墓地的，依照《殡葬管理条例》的规定， 由民政部门责令限期改正，没收违法所得， 可以并处罚款对尚未建成或已经建成、尚 未出售（租）的，要依法拆除或限期改造， 已经出售（租）并与丧家签订协议但尚未安 葬骨灰的，也要依法拆除或限期改造，公墓 经营单位应向丧家说明情况，协商变更或解 除安葬协议，依协议承担有关法律责任；已 经安葬骨灰的，要加强管理，待使用期满后 依法处理上述拆除或改造墓穴、墓地所发 生的费用或赔偿责任由公墓经营单位承担• （六）炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位的公墓 对以承诺“回购”、“升值”等虚假宣传手段欺 骗群众购买、承租，或向未出具死亡证明或 火化证明的人出售（租）墓葬用地或骨灰存 放格位的，由民政部门会同工商部门予以查 处，依法吊销公墓建设许可证对于违反价 格管理规定出售（租）墓葬用地或骨灰存放 格位的，由价格主管部门依法处理对公墓 经营中涉嫌犯罪的行为，公安机关要及时依 法立案侦查。
违反其他法律法规规定的，由 相关主管部门依法追究公墓经营者的责任 • （七）非法从事经营活动的农村公益性 墓地农村公益性墓地是为本村（居） 民服务的殡仪设施，因其公益性，只能 安葬本村死亡居民的骨灰或遗体，不得 以盈利为目的，对外经营农村公益性 墓地向本村村民以外其他人员提供墓葬 用地或骨灰存放格位，从事违法经营活 动的，由民政部门责令停止经营活动， 已出售（租）的墓葬用地和骨灰存放格 位按非法转让处理，限期改正二、特殊房地产的评估思路 • 特殊房地产由于其特殊性，往往很难找到可 比案例，难以采用比较法进行评估一般情 况下采用成本法和收益法但其关键是如何 获得收益及其成本由于其特殊性，难以用 统一的模式来描述，但其思路应该是相似的 • 房地产纯收益＝总收益－其他特殊经营许可 收益－总成本 • 房地产成本＝土地价格＋建筑物价格－折旧 ＝总成本－特殊设备成本－折旧• 三、殡仪馆用地、墓地的评估方法探讨 （一）墓地地类归属、类型、权属 • 1、地类 • 根据国土资源部国土资发[2001]255号《 关于印发试行〈土地分类〉的通知》， 殡仪馆属建设用地中特殊用地——墓葬 地范畴 • 根据国土资源部令第9号《划拨用地目 录》，殡葬设施用地属国家划拨用地范 畴。
作为土地使用证登记用途为殡仪馆 的用地，按上述文件规定在使用中可享 受国家划拨土地政策• 2、墓地类型 • 国有土地：民政部门国有划拨土地、招 拍挂协议出让土地包括：市场开发公 墓、经济适用墓地、殡仪馆（公益性） 等 • 农村集体土地：城中村的纪念堂、一般 农村纪念堂、少数民族墓地（如回族） 等公益性墓地 • 3、商业墓地权属 • 商业墓地只是租赁关系，不是产权关系 ，只有使用权，没有所有权• （二）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性殡仪馆是一种市 政及公用设施，是服务于社会大众的公 益性事业,在运营中与一般的土地使用相 比存在特殊性它一般建设在城市郊区 ，有相对固定的服务人群，其收费标准 受国家政策的影响巨大，其本身的使用 对于周边土地的利用带来负面的影响， 在建设上受严格的控制 • 2、评估工作中的特殊性（评估方法选 择的困难性）该类用地使用上的特殊 性使该类用地数量相对稀少，土地市场 上没有相应的交易案例；同时该类用地 在使用上基本上采取划拨的方式供地； 收益上完全根据政府的相关规定取费， 一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方 式、位置、形状、地形地势、经营状况 没有很直接的关系。
评估中对于该类土 地价格水平、评估技术路线没有现成的 案例可以参照• （三）该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，各地多数评 估机构没有遇到该类问题有的城市殡 仪馆搬迁是按土地置换的方式操作的， 没有进行土地收购，没有进行土地评估 对于该类用地的评估，因为该类特殊 用地的地价水平应当与工业用地地价水 平接近，在估价实务中可以采用基准地 价中工业用途基准地价修正体系评估• （四）殡仪馆用地在评估中针对基准地 价设定用途的归类目前我国城区基准地价体系主要采取 分类定级的思路，一般分商业、住宅和 工业用地，尚未针对特殊用地建立基准 地价的指导理论及相应的地价体系，现 有的基准地价修正体系不能充分指导该 类土地评估实务工作 • 从理论和实务上，该类特殊用地的市场 价格目前没有现成标准案例，在与基准 地价修正体系中土地用途的参照标准上 ，可以考虑从四个方面进行分析• 1、通过对地价影响因素敏感度的分析 ，判断土地使用上的趋同性，以确定其 参照标准地价影响因素是指对地价的变化产生 影响的因素在同一城市中对地价产生 影响的因素一般为区域因素和个别因素 ，主要包括以下几个方面： • 区位条件、交通条件、基础设施状况、 公共设施配套状况、周围环境条件、生 活条件、容积率等。
• 下表中对几类用途地价影响因素影响程 度作了比较分析• 地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表• 用地类型 商业 住宅 工业 殡仪馆• 区位条件 大 大 小 小 交通条件 大 大 较大 一般 基础设施条件 大 大 较大 一般 公共设施配套状况 大 大 小 小 周围环境条件 大 大 小 小 生活条件 大 大 小 小 容积率 大 大 小 小通过上表 比较分析，可以发现该类用地与工业 用地的地价影响因素敏感度近似，在使用条件 上也更接近工业用地。
• 2、从行业性质的角度判断土地的参照 归类 殡仪馆从行业上讲属于市政公用设施的 范畴市政公用设施中还包括供应设施 、交通设施、邮电设施等根据以往的 评估经验，市政设施用地——如：水厂 、电厂、热电厂、机房、基站用地在评 估中是参照工业用地的地价水平进行评 估的，因此对于殡仪馆用地也可以参照 工业用地的地价水平进行评估• 3、从殡仪馆重建的角度分析土地的参 照归类 殡仪馆用地属于划拨用地目录，殡仪馆 在重建时需要支付的土地费用为土地的 取得成本及相关税费，不需要支付土地 出让金该部分土地费用与工业用地评 估采用的成本逼近法中土地成本价格在 构成上是完全一致的 • 从这个角度看，该类用地在土地成本上 更接近于工业用地 • 4、从殡仪馆用地土地收购后处置的角度分析 土地的参照归类 殡仪馆用地对于自身及周围的土地利用产生 负面的影响一般情况下新建项目在选址时 不会选择建设在殡仪馆的旁边或原址上，特 别是对人气要求比较高的商业和住宅项目 这就导致殡仪馆用地在收购后处置时受到较 大的限制，不可能处置一个较高的价格这 从另一个角度决定殡仪馆用地的地价水平不 会接近该区域商业或住宅用地的价格通过上述分析，殡仪馆用地评估中针对基准 地价设定用途可以归类到工业用地。
• （五）殡仪馆效益分析殡仪馆是市民政局下属的自收自支事业单 位带有火化项目的殡仪馆是不对外放开的 殡仪馆行业利润率很高，高利润率的原因 是政策的许可和经营上的垄断殡仪馆作为一种高收入的市政公益设施， 政策上的许可对其收入的高低是决定性的， 如国家将该行业定义纯公益性质的单位采用 国家补贴政策，其收入就会非常低土地在 经营中的作用主要是作为一个场地，起到一 种承载的作用，土地的区位条件及规划条件 对殡仪馆的收入影响不大 • 殡仪馆在经营上具有垄断性，由此产生 行业垄断收益现状殡仪馆为国有性质 的自收自支事业单位，该部分垄断收益 由国家享有如殡仪馆可以由企业、个 人经营时，该部分垄断收益应当通过税 费的形式收归国库 • 例如卷烟厂是一个垄断性的行业，由此 带来的行业垄断利润国家通过卷烟消费 税将该部分垄断利润收归国库• 殡仪馆用地在使用上存在经营的成分， 在地价的实现上应当略高于工业用地地 价水平 • 通过对其收益的分析，认为应当在工业 用地地价水平上进行+15%的用途修正• 通过上述分析,该类项目在评估实务中可 以参照工业用地的性质及基准地价体系 进行评估，充分考虑该类用地中的经营 成分，在地价水平上进行+15%的用途修 正。
• （六）墓地用地价格评估按商业用地的观 点： • 商业墓地用地价格评估应当向商业用地靠 拢 • 在经济发达地区，出让性质的墓地也逐渐 增多，有的城市除了部分墓地仍属民政局 下属单位以外，近几年新批的墓地基本是 出让用地，出让墓地需要进行抵押贷款评 估，结果表明了墓地的高昂价值墓地因 其特殊性，基本位于相对偏远的地区，且 常常是山地，它的使用有不可替代性（如 果不用作墓地，基本也难以改为其他用途 尤其是商住用途）• 同时墓地分块售出后的确与存货资产比 较相似，管理与固定资产相似，必须善 加维护，甚至还得投入一定的人力物力 ，栽花栽树、培沟夯路等但是墓地售 价高昂（至少每平方米数万元，一个数 十平方米、分上下两层的豪华墓地，售 价至少是数百万元），同时还有很多配 套的其他费用（如墓碑费、花草费、刻 字费等）• 并且在购买墓地后购买者还需要交纳管 理维护费（相当于物业费）一般20年为 一缴费年期，墓地使用期限与其土地性 质和使用年限有关，一般为50年或70年 在出让用地后产生的垄断超额利润也 归墓地经营公司所有• 所以对于商业墓地的评估，并不能简单 地向工业用地靠拢就能解决问题墓地 具有特殊的不可替代性，但是偏远山区 的土地如果不用作墓地，基本也难以改 为其他用途，尤其是商住用途，其价值 应该会低于作为墓地表现的价值。
如山 西交城县的华陵，墓地的建成，对该县 影响巨大应当考虑政府规划、批地垄 断等影响因素，如果政府批多一些地， 墓地也就便宜了。