单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/11/17,#,高容积率,下的,低密产品,Chapter1,容积率和,物,物业形态,的,的关系,Chapter2,高容积率,下,下的低密,产,产品的原,因,因,Chapter3,高容积率,下,下的低密,产,产品的做,法,法,Chapter1,容积率和,物,物业形态,的,的关系,Chapter2,高容积率,下,下的低密,产,产品的原,因,因,Chapter3,高容积率,下,下的低密,产,产品的做,法,法,一、容积,率,率和物业,形,形态的关,系,系,容积率的,大,大小往往,是,是决定产,品,品形态的,最,最重要因,素,素，简单,来,来看，楼,层,层越矮的,产,产品容积,率,率越低，,反,反之越高,产品形式,层数,容积率,独栋,3,层以内,0.4,双拼,3,层以内,0.4-0.6,联排,3,层以内,0.6-0.8,叠拼,3-4,层,0.8-1.0,花园洋房,4-5,层,1.0-1.2,普通多层,6-7,层,1.2-2.0,小高层,8-11,层,1.6-2.2,中高层,12-18,层,2.2-2.8,高层,19-33,层,2.8-4.5,超高层,100,米以上,4.5,以上,一、容积,率,率和物业,形,形态的关,系,系,容积率的,大,大小往往,是,是决定产,品,品形态的,最,最重要因,素,素，简单,来,来看，楼,层,层越矮的,产,产品容积,率,率越低，,反,反之越高,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,1.6,2.0,2.2,2.8,4.5,容积率,建筑,高度,独栋,双拼,联排,叠拼,洋房,多层,小高层,中高层,高层,一、容积,率,率和物业,形,形态的关,系,系,容积率的,大,大小往往,是,是决定产,品,品形态的,最,最重要因,素,素，简单,来,来看，楼,层,层越矮的,产,产品容积,率,率越低，,反,反之越高,物业类型,项目名称,容积率,物业类型,项目名称,容积率,独栋,成都龙湖长桥郡,0.36,洋房,深圳万科城,1.2,杭州万科公望,0.27,上海白马花园,1.0,北京雁栖半岛,0.3,小高层,成都鹃城帝景,2.16,双拼,上海保利林语溪,0.5,成都华宇楠苑,2.7,重庆碧怡林畔,0.54,高层,成都万科金域蓝湾,5.0,联排,北京龙湖滟澜山,0.67,北京红玺台,2.8,深圳万科棠,樾,062,杭州蓝色钱江,3.52,叠拼,北京,尚东庭,0.93,Chapter1,容积率和,物,物业形态,的,的关系,Chapter2,高容积率,下,下的低密,产,产品的原,因,因,Chapter3,高容积率,下,下的低密,产,产品的做,法,法,二、高容积,率,率下低密,产,产品的原,因,因,新住宅用,地,地政策的,出,出台和地,块,块利用价,值,值的不断,追,追逐，使,得,得当前的,市,市场不得,不,不探寻一,条,条高容积,率,率下打造,低,低密产品,的,的新的出,路,路,国土资源,部,部、国家,发,发展改革,委,委联合印,发,发,关于发布,实,实施,限制用地,项,项目目录,(2012,年本,),和,禁止用地,项,项目目录,(2012,年本,),的通知,（下简称,通知,），明确,限,限定住宅,项,项目容积,率,率不得低,于,于,1.0,。
产品形式,容积率,独栋,0.4,双拼,0.4-0.6,联排,0.6-0.8,叠拼,0.8-1.0,NO,1.0,以下,“禁墅令,”,“禁墅令,”,”的强压,迫,迫使原有,的,的别墅产,品,品形式，,不,不得不开,始,始寻求一,条,条高容积,率,率的出路,二、高容,积,积率下低,密,密产品的,原,原因,在高容积,率,率地块条,件,件下，价,值,值更高的,低,低密产品,能,能够帮助,地,地块实现,更,更高的价,值,值和利润,低密,+,高容积率,=,高单价,x,高产量,=,地块利润,提,提升,在原有的,高,高单价基,础,础上，通,过,过容积率,提,提升带来,地,地块价值,的,的提升,利润驱使,下,下，高容,积,积率和低,密,密产品的,搭,搭配越来,越,越具有必,要,要性,Chapter1,容积率和,物,物业形态,的,的关系,Chapter2,高容积率,下,下的低密,产,产品的原,因,因,Chapter3,高容积率,下,下的低密,产,产品的做,法,法,三、高容,积,积率下的,低,低密产品,做,做法,从独栋到,洋,洋房，低,密,密产品的,容,容积率提,升,升都具有,不,不同程度,的,的空间，,这,这是提高,土,土地利用,和,和经济价,值,值的直接,方,方式,1.2,0.8,0.6,0.4,1.4,不同的产品,在,在各自传统,认,认知的容积,率,率范围能能,够,够需求一定,的,的突破，实,现,现土地的最,大,大利用,关键点：在,地,地块容积率,提,提升以后，,产,产品的品质,及,及舒适度必,须,须能够得到,保,保证，尽量,减,减小客户对,容,容积率提升,的,的感知度。
1.6,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,鱼和熊掌不,能,能兼得，那,么,么如何做到,既,既能提高容,积,积率，又保,证,证产品的品,质,质呢？这就,需,需要借助一,定,定的操作手,法,法才能得以,实,实现,低密产品中,以,以独栋别墅,为,为最，也是,容,容积率提升,的,的重点研究,对,对象，通过,大,大量已呈现,的,的案例我们,发,发现，要想,将,将独栋的容,积,积率有效提,升,升，离不开,以,以下两种做,法,法：,1,、合院,2,、近独栋,合院具有快,速,速的复制性,以七合院为,例,例,以七合院为,例,例,地下层平面,一层平面,由,7,个类独立的,Townhouse,围合连接而,成,成一个单元包,括,括：,7,户（建筑面,积,积约,2780m,2,）二层平面,三层平面,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,合院具有快,速,速的复制性,（,（,I,）,风格可变,以七合院为,例,例,现代风格,更加关注空,间,间效果的模,块,块化设计，,塑,塑造了良好,的,的建筑形态,立面，可,更,更具市场而,变,变以七合院为,例,例,）,英国都绎风,格,格,西班牙风格,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,合院具有快,速,速的复制性,（,（,II,）,模块化使用,加,加快项目进,度,度,以七合院为,例,例,项目,A,项目,B,模块可方便,使,使用于不同,项,项目，大幅,加,加快项目进,度,度。
三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,合院具有快,速,速的复制性,（,（,III,）,多样化的组,合,合方式,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,独栋别墅作,为,为容积率最,低,低的产品形,式,式，往往具,有,有较大的容,积,积率提升空,间,间，但必须,注,注重其打造,的,的方式,万科深蓝,合院式独栋,麓湖,超近距独栋,颐和原著,近距独栋,传统认知的,独,独栋别墅,容积率,0.54,容积率,0.74,容积率,1.14,容积率,0.4,以下,它们是如何,将,将独栋的容,积,积率做到这,个,个水平的？,纳帕尔湾,合院式独栋,容积率,0.7,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,万科深蓝（,容,容积率,0.54,）,合院式的独,栋,栋别墅，四,栋,栋独栋组成,一,一个合院，,该,该种布局使,得,得由于距离,缩,缩进产生的,促,促狭感大大,降,降低,项目介绍,四合院,控面积，提升容积率，独栋意向,四户组成一,个,个单元，围,合,合一个下沉,式,式院落，有,坡,坡道与小区,道,道路系统相,连,连；,为提升容积,率,率，尽量减,少,少合院户型,面,面积，一个,合,合院由,4,户,160-250,平米的别墅,构,构成；,该产品为万,科,科的创新别,墅,墅类型,合院联栋，,类,类似的项目,还,还有深圳万,科,科,.,金域华府,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,纳帕尔湾（,容,容积率,0.7,）,合院式的独,栋,栋别墅，四,栋,栋独栋组成,一,一个合院，,该,该种布局使,得,得由于距离,缩,缩进产生的,促,促狭感大大,降,降低,每四栋围合,成,成一个小合,院,院，形成一,个,个小型的组,合,合空间；合,院,院组合按“,联,联排式”整,齐,齐排布，非,常,常便于整体,规,规划和布局,；,；,每户除了拥,有,有私家庭院,、,、半公开庭,院,院，同时通,过,过四户之间,的,的围合也造,就,就出了公共,的,的户外元素,，,，大幅增加,了,了公共区域,的,的私家共享,，,，所以在丝,毫,毫不减弱别,墅,墅居住感的,情,情况下，有,效,效地提高了,土,土地利用率,。
三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,颐和源著（,容,容积率,0.74,）,采用近距离,独,独栋布局方,式,式，将车行,动,动线完全移,入,入地下，大,大,大提高了小,区,区内的土地,有,有效使用,摒弃了传统,别,别墅小区汽,车,车地上入户,的,的方式，改,为,为全地下式,，,，每户拥有,单,单独的,2,个私家车位,，,，直接连通,进,进入地下室,一,一层，大大,节,节约了地下,车,车行通道所,占,占据的大量,地,地面空间；,占地,147,亩，建面,13.2,万平米，,40%,绿化率，共,有,有,91,栋中式园林,独,独栋别墅，,整,整体呈“联,排,排式”布局,，,，更利于整,体,体规划，减,小,小大量道路,占,占地；,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,颐和源著,完全实现人,车,车分流，地,下,下停车场可,以,以直接进入,每,每一户地下,室,室，既保证,了,了住户的便,利,利性和私密,性,性，同时也,节,节约出更多,的,的空间,可由此直接,入,入户,统一地下停,车,车场入口,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,麓湖（容积,率,率,1.14,）,超近距离独,栋,栋别墅，将,楼,楼与楼之间,的,的距离降至,最,最低，减少,公,公共绿化的,面,面积，创造,独,独栋容积率,极,极限,超近距独栋,别,别墅，看似,联,联排但仍在,楼,楼与楼之间,留,留有很小的,距,距离；,整个小区公,共,共绿化面积,极,极小，基本,都,都为私家花,园,园；,小区停车场,及,及车行动线,全,全部转为地,下,下，节约地,面,面空间；,超大的地下,面,面积为地下,停,停车场提供,了,了充足空间,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,联排别墅算,是,是别墅产品,中,中最为常见,的,的一种，在,容,容积率提升,方,方面也有功,夫,夫可以做,城市山谷,多户联排设,计,计,容积率,1.1,传统认知的,联,联排别墅,容积率,0.6-0.8,龙湖蓝湖郡,合院式联排,设,设计,容积率,0.8,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,龙湖蓝湖郡,（,（容积率,0.8,）,联排也能合,院,院，使得联,排,排更加形似,于,于独栋，无,形,形中提升了,其,其产品原本,作,作为联排的,溢,溢价率,合院组团利,用,用了堆土抬,高,高地势，这,样,样其地下室,的,的实际高度,于,于在地面之,上,上，避免了,传,传统地下室,潮,潮湿、采光,通,通风差的问,题,题；,可由下沉式,庨,庨院直接入,户,户，仍而实,现,现双首层、,双,双入户。
产品特征,I】,围合式下沉,公,公共庭院,以上海郦城,为,为例,12,个联体别墅,围,围合成一个,共,共享的下沉,公,公共庭院例：上海郦,城,城国际社区,（,（蓝湖颂）,三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,【,产品特征,II】,下沉式私家,庭,庭院，既实,现,现别墅居住,感,感受，同时,在,在地下室与,公,公共庭院之,间,间实现过渡,私家庭院,实现了私密,、,、半私密、,半,半开放、开,放,放空间格局,在地下室与,公,公共空间中,间,间设置下沉,式,式庭院,方便业主进,出,出公共庭院,空,空间，又能,体,体现有别墅,项,项目的居住,感,感受三、高容积,率,率下的低密,产,产品做法,【,产品特征,III】,与独栋、。