建筑业营改增后如何开票营改增前，建筑企业跨县(市)提供建筑服务的，在收到工程款的当天，必须在建筑服务发生地地税机关申请代开建筑业统一发票，并以收取的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按3%的税率计算缴纳营业税 营改增后，建筑企业外出经营如何开具发票和缴纳增值税呢? 1 相关政策法规 1、纳税义务发生时间的规定： 依据财税〔2016〕36号文件第四十五条(二)规定：纳税人提供建筑服务、租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 2、预缴税款的相关规定： 依据国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收〔管理〕暂行办法》的公告： 第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款： (一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款 (二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
(三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款 2 预缴、开具发票、申报的具体操作 假设：建设服务工程款(含税)1000万，分包工程200万，购进材料取得专用发票，进项税额60万 1、一般纳税人适用一般计税的： (1)服务发生地预缴税款： (1000-200)/(1+11%)2%=14.41(万元) 取得服务发生地主管国税机关完税凭证 (2)机构所在地申报缴纳税款： 1000/(1+11%)11%-(200/(1+11%)11%+60)-14.41=4.87(万元) (3)发票开具 在机构所在地自行开具增值税发票，可按照其取得的全部价款和价外费用1000万元开具税率为11%的增值税专用发票 2、一般纳税人适用简易计税的 (1)服务发生地预缴税款： (1000-200)/(1+3%)3%=23.3(万元) 取得服务发生地主管国税机关完税凭证 (2)机构所在地申报缴纳税款： (1000-200)/(1+3%)3%-23.3=0(万元) (3)发票开具 在机构所在地自行开具增值税发票，可按照其取得的全部价款和价外费用1000万元开具税率为3%的增值税专用发票 3、小规模纳税人 (1)服务发生地预缴税款： (1000-200)/(1+3%)3%=23.3(万元) 取得服务发生地主管国税机关完税凭证 (2)机构所在地申报缴纳税款： (1000-200)/(1+3%)3%-23.3=0(万元) (3)发票开具 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用1000万元申请代开增值税发票。
2营改增后建筑企业的税负与开票问题 提问： 问1：营改增后建安企业如何取得采购发票，如何开具完工收入发票?税率是多少? 问2：营改增后房地产开发公司怎么取得发票，销售时怎么开具发票?税率是多少? 回复： 依据营业税改征增值税试点方案，"营改增'后建筑业适用11%税率，与现行营业税3%的税率相比，提升了8个百分点理论上讲可以通过进项抵扣降低税负，而且建筑业可以抵扣的项目很多，比如钢材、混凝土等建筑材料，以及运输费用等但由于难以取得增值税专用发票等，建筑业进项抵扣不够的问题比较特别一是人工费无法抵扣，建筑业是劳作密集型行业，人工费支出占总成本的20%左右;二是部分建筑材料供应商为小规模纳税人，难以取得增值税专用发票;三是作为主要原材料的商品混凝土可按简易办法纳税且适用3%的征收率，而建筑业销项适用11%的税率，进销税率相差达8个百分点 建议规模较小或具有其他特别状况的建筑企业，可以自行选择按简易办法纳税，适用3%征收率建筑企业本身也必须要强化财务核算和经营管理，尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作，争取抵扣更加充分 2、房地产企业成本主要来自土地成本，实际建筑安装成本，财务成本三部分。
其中，土地成本占据了总成本的50%以上因此，"营改增'后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键 依据国税总局专家观点，目前的版本是政府同意房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的"营改增'试点展开，房企的税负将有所减轻 关于房企来说，土地购置时的地方政府并非企业，所以也不可能开具增值税发票，所以可以采纳虚拟抵扣比如像上述政府同意房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，政府监管也方便 除此之外，执行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点之一 比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点执行营改增，税率将从此此前的5%营业税变为11%的增值税由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会显然增加房企税负 国税总局专家称，房地产领域的"营改增'将采用过渡性政策，即依据项目的开工状况进行营改增试点 分析： 关于建筑施工企业来说，材料供应商如果不是一般纳税人，将无法取得增值税专用发票如果通过中间商(一般纳税人)过渡，可以取得增值税专用发票，但是具体的税负变化必须要分析。
"营改增'之后，由于质量确保金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量确保金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量确保金和从工程款中抵扣的水电费用一起开具增值税专用发票给房地产公司;如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开具增值税一般发票 政策依据： 房地产开发企业原来的营改增方案是老项目老办法，新项目新办法给房地产开发企业三年的过渡期 3营改增必须了解的发票知识 1 增值税专用发票与增值税一般发票有哪些区别？ 答：(一)依据国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知(国税发[2006]156号规定："专用发票由基本联次或者基本联次附加其他联次构成，基本联次为三联：发票联、抵扣联和记账联抵扣联，作为购买方报送主管税务机关认证和留存备查的凭证';增值税一般发票基本联次为两联，比专用发票少了抵扣联 (二)增值税专用发票是使用一般计税办法的增值税一般纳税人取得进项税额的合法有效抵扣凭证，可以通过发票认证、发票平台查询确认等方式进行进项税额抵扣一般发票不得用于抵扣 (三)增值税一般纳税人在发生应税行为时可通过增值税发票管理新系统税控专用设备自行开具增值税专用发票;现阶段增值税小规模纳税人必须要使用增值税专用发票，必须到税务机关申请代开。
2 只有一般纳税人才可以自行开具增值税专用发票吗? 答：增值税一般纳税人在发生应税行为时可通过增值税发票管理新系统税控专用设备自行开具增值税专用发票，依据国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知(国税发[2006]156号规定："一般纳税人应通过增值税防伪税控系，使用专用发票使用，包括领购、开具、缴销、认证纸质专用发票及其相应的数据电文';同时，依据文件规定："增值税小规模纳税人必须要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开' 3 增值税专用发票的初次领票的程序是怎样的? 答：(一)一般程序： 增值税一般纳税人在办理完毕一般纳税人认定手续后，应按照一定的程序领用专用发票其基本程序如下： (1)最高开票限额行政许可所必须资料：《税务行政许可申请表》和《增值税专用发票最高开票限额申请单》; (2)供票资格核定所必须资料：税务登记证件或工商营业执照副本(三证合一户)、经办人身份证实原件及复印件和发票专用章印模、《纳税人领用发票票种核定表》 (3)税控系统专用设备发行凭增值税税控系统最高开票限额《准予税务行政许可决定书》和《增值税税控系统安装使用告知书》，持增值税税控系统专用设备到办税服务厅办理发行事宜; (4)核发《发票领用簿》。
主管税务机关经审核通过后，核发《发票领用簿》，《发票领用簿》上载有核定的发票种类、数量以及领票方式; (5)领用发票凭税务登记证件和经办人身份证实(经办人变更的提供复印件)持《发票领用簿》和增值税税控系统专用设备向主管税务机关领用专用发票 (二)本次营改增企业通过核实表确认程序： 为方面营改增纳税人高效便捷办税，我省营改增纳税人在前期已通过填写《营改增纳税人调查核实确认表》确认相关一般纳税人资格及发票供票资格信息，由税务机关后台统一导入，省去了纳税人办理一般纳税人备案及发票供票资格申请环节的相关工作纳税人可按照税务机关通知直接办理税控专用设备发行手续，领取《发票领用簿》 4营改增纳税人由国税部门代开发票有哪些规定 (一)不得由国税部门代开发票的情形有哪些? 答：增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产由地税部门代开发票，国税部门不得代开 (二)出租不动产相关政策规定有哪些? 答：1、小规模企业和个体工商户对出租不动产业务申请代开增值税一般发票的，代开窗口必须先审核纳税人是否具备自开票条件 2、个体工商户出租住房，申请代开增值税一般发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税一般发票;超过3万元的，按1.5%征收率代开发票并征收税款。
个体工商户出租住房，申请代开增值税专用发票的，按1.5%征收率预缴税款后代开发票 3、个体工商户出租非住房(如商铺、写字楼等)，申请代开增值税一般发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税一般发票;超过3万元的，按5%征收率代开发票并征收税款 个体工商户出租非住房，申请代开增值税专用发票的，按5%征收率预缴税款后代开发票 4、小规模企业出租不动产，申请代开增值税一般发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税一般发票;超过3万元的，按5%征收率代开发票并征收税款 小规模企业出租不动产，申请代开增值税专用发票的，按5%征收率预缴税款后代开发票 5、对出租不动产申请代开发票的小规模企业和个体工商户，不属于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)中第六条第(四)款规定的其他个人范畴因此，不得使用平均分摊计算月租金的方式享受小微企业免征增值税优惠政策，仍然按照其一个申报期限内的收入额合计，确定是否享受免征政策 6、国税部门代开出租不动产业务，必须要求申请代开人提交不动产产权证书，用于确定该不动产是否属于住房。
7、国税部门为出租不动产的纳税人代开发票时，应在"货物或应税劳务、服务名称'栏注明不动产的租赁所属期，备注栏注明不动产的具体地址 (三)跨县(市、区)提供建筑服务代开发票相关政策规定有哪些? 答：1、小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，申请代开增值税专用发票的，以全部价款和价外费用扣除分包款的余额预缴税款后，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税专用发票 2、小。