独栋容积率为0.3小独栋容积率为0.5创新独栋容积率为0.7根据客户目标确定的社区意向，提出规模测算前提条件根据客户目标确定的社区意向，提出规模测算前提条件客户目标客户目标打造大连市高端别墅容积率已定容积率已定0.52社区形象社区形象纯别墅社区物业组合物业组合独栋、小独栋、创新独栋市场实现度市场实现度高端形象, 高溢价地块资源地块资源山海资源、区域价值升值潜力根据各业态的目标和市场形象，提出物根据各业态的目标和市场形象，提出物业配比的前提条件业配比的前提条件：•独栋别墅产品占据最优资源，保证低容积率，在项目后期入市实现高溢价•小独栋为项目主流产品，产品竞争力体现在占据优势资源和容积率在大连市场处于最低水平；占地规模占总用地面积的绝对比重•创新独栋为项目推陈出新的特色产品，用低总价经济性和创新性为亮点，实现快速走量维持现金流平衡11 本项目的消化速度将根据市场平均消化情况进行预估本项目的消化速度将根据市场平均消化情况进行预估市场去化特征市场去化特征消化速度预估消化速度预估产品类型产品类型独栋别墅小独栋别墅创新独栋•大连独栋别墅均占有一定海景资源，其中占据山海资源产品去化较好•容积率较低和产品力较高产品去化较好消化速度消化速度：本项目占据优势山海资源，容积率创大连别墅产品首低；去化速度按红星海去化速度计算：1000010000㎡㎡/ /年年。
•占有独特资源和形成独栋意向的产品去化较好•经济性低密度产品的去化速度最快消化速度消化速度：本项目小独栋产品占据山海资源，容积率保持0.5，在大连市场处于较低水平，容易形成独栋意向去化速度按蓝湾小独栋消化速度计算，估计2500025000㎡㎡/ /年年•容积率较低、共享院落心理感觉较开敞的产品消化较好•产品力较高项目销售好本项目创新独栋为纯别墅社区中特色类别墅产品，占据山海资源，容积率控制合理0.7，且根据地势变动形成特色别院2 通过客户目标、地形条件及各业态市场平台去化速度，提通过客户目标、地形条件及各业态市场平台去化速度，提出三种不同物业配比方案出三种不同物业配比方案三种物业类型配比方案各业态消化速度各业态消化速度Ø独栋产品：10000平方米/年Ø小独栋产品：25000平方米/年项目东南侧八号地地势较高，四面自然屏障形成私密意向，最适宜做独栋别墅产品，实现高溢价Ø独栋别墅：8号地占地约9万平，推导出独栋别墅最小占地规模为90000平方米，独栋最小占比为0.15Ø独栋后期集中入市，项目前二期保守去化速度6年左右，根据客户目标后一期去化周期需要控制在4年以内，预估去化速度为10000平方米/年，建筑面积控制在40000平方米左右，占地规模控制在0.25以内。
Ø独栋别墅规模分别取0.15、0.2、0.25计算三种方案，三种方案中其他业态规模符合客户目标和市场平台消化速度适合做独栋的地块约适合做独栋的地块约9万平万平计算模型：占地面积S，容积率0.52独栋、小独栋、创新独栋占地比例为X,Y,ZX+Y+Z=1 0.3SX+0.5SY+0.7SZ=0.52S33 4经过经济测算，最佳方案为方案一经过经济测算，最佳方案为方案一方案一方案一占地比例占地比例占地规模占地规模（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）独栋别墅0.1592.7小独栋别墅0.636.1618.08创新独栋0. 251510.5合计160.2631.28方案一方案二方案三34.56亿35.19亿35.82亿4 。