税务信息 2005年房地产税收政策变动汇总分析2005年房地产税收政策变动较为频繁，5月份出台了对房地产税收调控政策； 近期恢复征收二手房交易个人所得税；北京实行预征15%房地产销售收入征收企业 所得税；深圳等城市征收土地增值税等税收政策的变动将对房地产企业经营、 二手房交易等产生重要影响房地产税收主要体现在四个方面，土地获取时的税 收、房地产开发销售吋的税收、二手房交易税收、房屋持有人保有房地产吋的税 收对此从四个方面我们作了简要的汇总分析根据税收政策规定，土地交易时，対转让方（政府转让除外）需征收5%的转让土地使 用权交易营业税以及附加税，纳税基数为转让土地使用权的交易额*5%营业税率及附加税 率获得土地一方需交纳3%-5%的土地交易契税，交税计算基数以转让方的价格大部分城 市对浮动的契税税率执行最低一档3%持有土地需按级差缴纳土地使用税（费）为了规避土地使用权交易产生的巨大税负，多数企业釆取收购土地方企业股权的形式 來进行操作，或者是双方出资成立项目公司，这是合法的规避税收负担的办法如集团多 个项目均采取购买股权的方式來进行操作国税发［19951 156号文件规定：“以无形资产投 资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”。
深圳市 政府对以土地使用权作价入股或出资成立房地产项H公司也有政策规定：按照国家有关法 律的规定，已经取得《房产证》的土地，进行评估后可以作价出资成立项目公司或入股到 其它企业以土地使用权出资或入股的，不视为转让行为以土地使用权投资入股以及转让该份股权，不需要缴纳营业税目前获取土地时的税收政策和调控前相比较，没有发生变动二、房地产开发销售：中华人民共和国营业税暂行条例笫四条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额应纳税计算公式：应纳税额二营业额*税率这里需要说明的是，房地产销售纳税是按预收款来计算应纳税额，同时除全国统一的 5%营业税率外，同时在营业税基础上附加征收城建税、教育费附加费、个别城市还有防洪、 人防基金等城建税率为城区7%,城镇3%教育附加费为3%深圳市人民政府在1995年10月9 口 [19951239文：《关于促进我市房地产市场发展的 若干规定》的通知中，规定房地产转让自1995年10月1日起暂免征收教育费附加免征 范围包插房地产开发企业和其它企业从目前税局获取的信息，深圳市准备从今年的12月1日起恢复征收教育费附加，费率 为3%,就是在营业税的基础上再征收3%的教育费附加费。
假定深圳万科地产公司年缴纳营 业税为一亿元，会增加300万元的教育附加费三、恢复征收土地增值税:有确切消息，深圳在未来恢复征收土地增值税从冃前看，全国大部分省市都己开征 了土地增值税，唯独深圳市尚未开征从目前已经征收的地区看，大部分实行土地增值税 预缴政策，按销售收入的一定比例征收普通商品房征收0.5%・1.5%,别墅、度假村等征 1%-3%0以下是万科房地产开发城市的征收情况省、市开征时间普通商品房税率别墅、商业税率上海市2003年(各区不同)1%1%南京2004年4月1%1%苏州2005年1月1日1%1%无锡2004年1月1. 5%3%广州2005年1月1日0・5%1%中山2004年以前开征0. 7%0. 7%东莞2004年以前0. 5%按增值确定征收北京1996年1月1日1%1%天津2005年10月1日0. 5%1%沈阳1994年1月1日1%1-2%长春2004 年 1()月 1 FI0・5%1%大连2004年以前己开征0. 5%1%鞍山20()4年以前已开征1%1%武汉己开征0・5%3%成都2000年以前己开征0. 5%1%南昌2004年以前0・5%0. 5%-1%从各地收集的信息看，冃前开征土地增值税的地区，存在如下问题:1、 对普通住宅的征收。
国务院94年发布的细则中，规定对普通住宅增值率不超出20%的房 屋免于征收土地增值税，但现在各地实行按销售收入预征的方式，优惠政策得不到体现虽 然部分省市规定在项目结束后，进行清算，但己经入库的税款，即便达不到起征点，要退回 入库税款，难度较大2、 预征清算各地区在文件规定先预征，后清算但由于房地产成本较为复杂，部分企业核 算不齐全，不及时进行结算，同时税务人员本身存在水平差异，无法搞清房地产核算成本 预缴过后，不安排清算如果项目增值率超出销售收入1%的水平，为日后税务检查留下隐患四、房地产转让环节：按现行税制，房地产转让环节涉及到的税种主要包括营业税、土地增值税、城镇土地 使用税（费）、个人所得税、契税和印花税今年4月27日，国务院常务会议提出了八项加强房地产市场引导调控措施，其中第五 条明确提出要“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调 节力度”5月11 0,新华社发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作 意见的通知》（国办发［2005126号），再次强调要“调整住房环节营业税政策，严格税收 征管”5月18日、5月27日国家税务总局连续两次发文，要求加强房地产税收管理，对房地 产税收实施一体化管理，根据该通知，各地先后公布了本地区享受优惠政策的普通商品房 标准，同时恢复征收暂停的税种。
至此，运用税收手段调控房地产市场特别是房地产交易 行为的政策措施初步到位，学者称为“房地产税收新政”新的营业税政策对房产转让销售规定如下：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收入全 额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按售房收入减 去原购买房屋的价款后的差额纳税个人所得税税法对转让房产所得已有征税规定，但市于操作和各方面的原因，实际并未 开征此次国家税务总局强调未开征的省份恢复开征，从目前看开征的城市并不多，深圳 己经按差额征收20%个人所得税，由国土部门办证时代征北京、杭州等市开征后迅速停征五、预征15%的企业所得税：早在2003年7月21日国家税务总局下发［2003J83号文，《房地产开发有关企业所得税 问题的通知》，规定房地产开发企业按预收收入15%利润率计算纳税所得按规定税率征收企 业所得税这一规定对那些不及时办理决算、不按规定纳税的企业无疑是一次打击但对 于正规结算并纳税的企业没有产生重大影响，只不过现金提前流出去，对企业资金周转产 生一定的影响由于83号文件出台后各地执行情况不一，有些城市根本没有执行，有的执 行过程中陆续反映一些问题，在2004年税务总局先后召开4次会议进行讨论，并充分听取 大型开发企业的意见，本人就曾参加了在北京召开的讨论会，会上提出的建议有被采纳。
修改后的文件拟从2005年1月1日起执行，但宏观调控后此文有多处不适应调控政策，被 暂时搁置北京市自开始就没有执行该文，现阶段才准备实施，并不是媒体所税北京税收 重拳出击房地产六、房地产保有阶段税收：目前房地产保有阶段除企业需交纳房产税外，个人拥有房屋不需要交纳相关税收自2004年开始，对房地产保有阶段开征物业税的呼声一浪高过一浪有政府高官、有 税收专家、更有媒体的呐喊但现在看，开征物业税不是一朝一夕的事情，最有可能是对 房产税实行改革，对企业征收扩大到个人住房征收［我们将关注未来税收政策的详细变化，及时为大家传递税收信息同时 也请各地公司财务部门关注本地区的税收政策动态，及时向我们反映情况，做 到信息沟通顺畅，为集团投资决策做好服务］万科集团财务管理部王文胜2005-11-02。