2008～2009年北京存量房买卖市场分析 一 政策分析2008年房地产市场政策层出不穷，上半年围绕“规范市场、稳定发展”，政府部门出台了完善房地产结构体系，限价房、经济适用房和廉租房满足中低收入购房需求的相关政策（详见表1）政府为了最大限度地保障中低收入人群的居住问题，在2007年就提出一整套保障方案，即2007年7月18日由北京市政府发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006～2010年）》，其中，对北京保障性住房和两限房的建设列出目标，集中建设安排2000万平方米，配套建设1000万平方米，共计3000万平方米而进入2008年以来主要是落实上述部分保障性住房，为了更好使保障性住房落到实处，政府于2008年上半年出台一系列有关建设、出售、购房人群界定的详细配套政策至此，我国房地产住宅结构体系全部完成，通过不同类型的房屋来满足不同层面的购房需求，即高收入群体、有经济能力的可以购买商品房，次之可以选择限价房，中低收入人群有经济适用房和廉租房作为支撑表1 2008年上半年房地产市场政策一览下半年，应对突如其来的金融危机，政府围绕“刺激内需”，关闭三年十次的加息通道，开启降息新时代，同时出台系列房产税收优惠政策，刺激房地产市场交易（详见表2）。
2008年下半年为了应对经济危机，刺激消费，政府出台减免房产税费，降低首付等一系列利好政策，但由于房产市场的特殊性，政策效应的显现需要一段时间被消费者接受才可转为购买力因此，下半年北京存量房成交量仍然处于低迷状态，不及2005年水平而房地产行业作为我国重要支柱产业，它的正常运行可以带动相关50多个产业链发展，如金融业、制造业、建筑业、建材业、装饰家具业、服务业等，因此，2009年从国民经济发展角度来说，预计刺激房产发展相关政策仍会加大力度，如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷，以起到拉动国民经济快速发展的作用表2 2008年下半年房产税收政策二 市场分析（一）市场成交量北京存量房市场自2003～2004年开始交易活跃，其后成交量逐年增长，2007年达到顶峰北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2004～2007年的存量房成交量逐年上涨，如2007年同比2006年上涨了22.26%，虽然2007年旨在抑制投资需求，稳定房价的宏观调控政策不断出台，但在消费者强劲购房需求的支撑下，存量房成交量仍然上涨明显，成交量也达到近年来94305套的顶峰（见图1）图1 2001～2008北京存量房成交量及同比变化走势进入2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城存量房交易市场低迷，成交量疲软。
而下半年的奥运会后，京城楼市交易还未完全回暖，全球金融危机袭来，致使北京楼市交易进入一种更为浓厚的观望氛围政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但对于已经低迷一年的楼市而言也仅是年末的一丝阳光，虽然成交量微有回升，但已不可逆转2008年存量房市场成交量整体回落的趋势北京中原三级市场研究部统计数据显示，2008年存量房成交量69166套，出现八年来首降，同比回落26.66%（见图2）图2 2005～2008年1～12月北京市存量房成交量比较分析走势（1）2008年1月的京城楼市依旧继续着2007年的火热发展势态，其成交量高于2005～2007各年同月存量房成交量2月份由于传统春节的影响，京城存量房成交量下浮明显，但仍然高于2005和2006年2月份的成交量，且与2007年同月成交量基本持平2）进入传统楼市回暖的3月份，京城存量房成交量有所回升，但由于市场清冷期的影响和未来奥运会的召开，消费者观望情绪浓重，导致2008年3月成交量虽然比2月有所增加，但却低于2005～2007各年的同月份成交量其后的4～5月份虽然仍保持成交量上涨的态势，但日益渐浓的观望情绪导致成交量仍低于2005～2007各年同月的水平，或勉强与2007年持平。
3）进入6月份，奥运会日渐临近，消费者观望情绪也达到白热化阶段，并将更多的关注点放在即将召开的奥运会上面，导致京城存量房成交量下浮明显，仅与2005年同月持平相反，进入7月份，虽然京城交通管制限行等措施逐步开始实施，存量房的带看量明显下降，但许多心理开始有所松动的业主降低价格出售，反而促京城7月存量房成交量的上涨，但仍低于2006～2007同月份存量房成交量4）进入全球关注北京的8月份，受奥运会召开的影响，消费者的关注点全部都放在在百年盛世的奥运会上面，导致京城存量房市场低迷度过，成交量下浮明显随后的9月份受到残奥会的影响，成交量也较低，虽然中国人民银行在9月发布降低贷款利率的政策，但由于下调幅度小，对于楼市成交量的刺激微弱，反而提升了消费者的观望情绪，等待进一步政策的出台这种种原因导致9月京城存量房成交量持续下浮，并且是近四年中的最低水平5）进入10月份，由美国次级贷引起的全球金融危机愈演愈烈，更加重了消费者对楼市的观望情绪，而此时的政府连续两次下调贷款利率，同时出台了存量房交易税费改革政策，这在一定程度上刺激二手楼市回暖，但由于房地产交易的延迟性，政策出台对于10月份的存量房成交量未能达到立竿见影的效果，仍旧处于四年来的最低水平。
6）11月的京城楼市在持续下调贷款利率、存量房交易税费改革等政策的刺激下有所回暖，表现为成交量的上升当然，本月成交量水平仍然处于四年来同月的最低水平但受到11月份普通住宅放宽政策出台和1.08%贷款利率的大幅下调等自9月以来的种种政策刺激，京城二手楼市逐渐回暖，因此12月份的存量房成交量明显上扬，但仍旧是四年中的最低水平2009年北京存量房市场在宽松的交易环境下，再加之一系列利好政策刺激作用，市场将会逐渐回暖，但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪在2009年仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增长北京中原三级市场研究部预测，2009年的北京存量房成交量在70000套左右二）买卖价格2005年1月至2008年12月期间，北京中高档二手商品房价格月度环比仅在2005年有4个月下浮，其后的2006年和2007年基本都保持上涨状态（见图3）2008年京城楼市中高档二手商品房价格走势明朗，1～6月缓慢上升，7～12月份持续下降从图4中的曲线可以明显看出，2008年受到奥运会召开和全球金融危机的双重影响，其价格走势呈现先上涨后下浮的态势，2008年7月出现首跌现象，据北京中原三级市场研究部数据显示：北京中高档二手商品房价格7月环比6月下降0.56%（见图4）。
图3 2005.1～2008.12北京市中高档二手商品房买卖价格月度环比走势图4 2007～2008北京中高档二手商品房买卖价格比较分析走势2008年的上半年，受到即将到来的奥运会的影响，业主对于京城楼市的走势有着美好的憧憬，虽然消费者的观望情绪比较高，但业主对于奥运会到来对京城楼市的冲击有着较高的期待，因此良好的心态促使上半年京城中高档二手商品房价格呈现缓慢上涨而在下半年，奥运会并未实现业主们的过高期望，面对已经疲软了半年的京城二手楼市，业主们的心理开始有所松动，尤其是奥运会后又遭受到愈演愈烈的全球金融侵袭，众多业主采取降价的方式将房产尽早出手虽然其间政府通过利率调整、存量房交易税费改革等政策来刺激楼市回暖，但并未能逆转京城中高档二手商品房价格的下浮走势，相反，价格下浮促使存量房成交量在11～12月份呈现上浮的态势同时，2008年京城中高档二手商品房的价格已经持续走低近6个月，因此北京中原三级市场研究部预测在2009年春节过后，消费者的观望情绪仍将持续至2009年5～6月份在此期间，中高档二手商品房的价格将下浮5个百分点，即由目前成交均价的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右，即达到2007年底的价格水平，其后趋稳发展。
三）不同类型房产成交占比分析北京中原三级市场研究部的统计数据表明，自2004年以来二手商品房与（公房和经济适用房之和）之间的成交量比重呈现剪刀差走势，自2005年二手商品成交量占比首次超过（公房与经济适用房成交量之和）占比之后，二者的差距愈来愈大，2008年二手商品房占比为65.71%（见图5），可见，二手商品房深受消费者青睐，也是目前存量房市场的成交主力图5 2004～2008年度二手商品房与公房、经济适用房成交量占比走势2008年12月17日国务院常务会议中指出，将营业税的免征期限由5年缩为2年，执行期限为2009年1月1日至2009年12月31日，这一政策的实施至少将80%的存量房划入免税行列支出成本的大幅降低，必将进一步促进二手商品房的成交同时，二手商品房同公房相比较，房屋建筑成新度较高，户型相对符合现代人的居住理念，所以越来越受到消费者的青睐，其成交量一路走高，未来市场前景颇为看好因此，预测2009年二手商品房占有比重会继续加大，占比达到70%左右四）购买人群占比分析从如下北京中原三级市场研究部的统计图可以看出（见图6、图7），2008年上半年和下半年相比较，本市城镇居民仍旧是购房的主力，在各分类人群中的成交量占比最大。
但从具体占比值可以看出，下半年本市城镇居民购买占有量呈下浮态势，由上半年的69.40%下浮至67.46%而仅次于本市城镇居民购买占有量的外省市购买人群的成交量占比则呈上升趋势，由上半年的27.22%上升至29.46%图6 2008年1～6月份北京市二手房不同类型购房人群成交占比分析图7 2008年7～12月份北京市二手房不同类型购房人群成交占比分析分析其原因，有以下两点1）本市居民青睐存量房主要是受到一些地域情节影响而成2）外省市个人购存量房比重有所增长，一方面是对存量房的观念改变，不再一味追求购买新建商品房；另一方面，存量房价格一般略低于新建商品房，且小区配套相对比较完善，购买即可入住，优势大于在建新建商品房当然，随着2009年多个限价房、经济适用房的开建和销售，本市居民将更多的注意力放在低价房上面，因此，预测2009年本市居民购买存量房占比将会微量下浮，外省市个人购买存量房占比继续走高五）居室、户型分析2008年1～12月份，北京市中高档二手商品房各不同居室成交量占当月成交量的比重各有特点，其中两居室（80～110平方米含）的比重始终保持着最高值北京中原三级市场研究部的统计数据表明，2008年1～12月份两居室的成交量占比平均值达到37.30%。
一居室（80平方米以下含）与三居室（110～140平方米含）的成交量占比实力相当，此消彼长，1～12月份成交量占比平均值分别为26.57%和27.86%三居室以上（140平方米及以上）的成交量始终保持着最低的占比量，1～12月份占比平均值为8.27%（见图8）由此看出，两居室仍旧是京城中高档二手商品房成交量的主要承载者随着11月份普通住宅标准的放宽政策出台，消费者可选择的项目范围有所扩大，也就意味着同等条件下可挑选的房产项目面积可以有所增加，因此，三居室的成交量上升空间明显图8 2008年1～12月份北京市存量房不同居室成交量占比走势分析2009年，预测80～110平方米（含）的两居室仍将是主力成交户型而鉴于2008年普通住宅放宽政策的出台，将消费者选择房产项目的范围明显扩大，绝大多数政策出台之前划入非普通住宅行列的房产被解放出来北京中原三级市场研究部预测，2009年选择110～140平方米不含的三居室的消费者将增加，将表现为三居室成交量占比远远高于一居室占有比重六）新建住宅与存量住宅成交占比分析据北京中原三级市场研究部统计数据显示：2。