第一章 产权式酒店的定义及相关概述1.1 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权1.1.2产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及、房地产是有机结合互动发展的关系产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
1.1.3产权式酒店的分类 时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51 周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报纯产权酒店又分为商务型和度假型养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施消费者不拥有使用权和产权只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、 退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。
投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所这种类型的酒店在美国比较多见2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用1.2 分时度假概述1.2.1 分时度假的起源 分时度假自20 世纪 60 年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式70 年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功1977 年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家1.2.2分时度假的定义 分时度假（Timeshare，又称Vacationownership 或Holidayownership ），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为 52 周，将52 周中的51 周分时销售给顾客每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 年－40 年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利一）法律定义 1、对分时度假进行定义的难度 分时度假具有很强的专业性，多数人对分时度假也仅限于轮廓性的了解由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度： （l）产品种类丰富 分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面 （2）各国法律制度的差异 分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义较为典型的是欧洲和美国之间的差异美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式3）发展变化迅速 以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。
2、 国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》（European UnionTimeshare Directive）《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益关于分时度假交易合同，在《指令》中被定义为：“所有的有效期在3 年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”3、 定义的核心要素 在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定通过这种合同安排，消费者所购买到的是3 年以上的使用某处房产或某项设施的权利。
二是预付款项消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项三是有每年住宿天数的要求（欧盟）规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天 随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义1.2.3 分时度假产品的运营机制 （一）基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体： 开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品销售商负责宣传促销分时度假产品有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。
信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会影响较为广泛的有美国度假地协会（American Resorts Development Association，简称ARDA ）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe，简称OTE） 相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。
加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的五种关系理清这五种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理1、 房产开发商与会员 在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员双方以销售合同明确各自的权利义务 2、 房产开发商与销售代理商 两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品3、 销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任4、 会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。
交换公司则通过提供网络交换服务获得收益5、 房产开发商与交换公司 房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换房产开发商要向交换公司支付相关费用1.2.4 分时度假的优势分析 “分时度假”在中国才刚起步，因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局1、直面“分时度假”利益点购买者不少，这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房更多的人则买不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而。