详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解 释 释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共 和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制度本解释第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未 依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，权利主体为业主，合理界定业主身份至 关重要1） 依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行 为取得专有部分所有权的人2） 因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形：建设单位对尚未销售或者虽已签 订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用 年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主亦因合 法建造而成为建筑物区分所有权人3） 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（即一手房买卖），已经合法占有建 筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。
对开发商一房数卖的情形， 如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主4） 二手房买卖中，若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有， 可以认定合法占有人为业主；若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的，如果双方 对业主身份存有争议，则应认定登记所有权人为业主；若买受人买房并办理所有权登记后发生一房 数卖的，已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议，应认定 完成变更登记的买受人为业主5） 建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不属于业主，不能享有物权法规定 的业主权利第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权 法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露 台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物解读】（1）专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念，其应具备的特征为：a.“具有构造上的 独立性，能够明确区分”，判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而 言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开，就车位、摊位而言，此特定空间须以四条 线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开；b.“具有利用上的独立性，可以排他使用”，判断标 准主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通；c.“能够登记成为特定业主所有权的 客体”，判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
2） 关于“能够登记”的把握，由于我国的房屋登记体制正在重构，登记制度不完善，有 的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房 屋的露台在登记簿上不进行登记因此，不能片面理解“能够登记”，对于没有进行登记的露台、 车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，仍应认定为专有部分或者专有部分的组 成部分，不能因为没有登记就否认其专有部分的性质3） “特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款，相当于房屋，特定空间是 指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围车位和摊位是典型的特 定空间，车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间，一般形成一个长方形， 以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范 围；摊位也是四条线所形成的一个空间，摊位之间一般会有可移动的间隔物，非砖墙、水泥间隔4） 露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：a.符合经过规划部门批准的规划，如规 划图、施工图等规划文件；b.露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定 房屋才能通到该露台；c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
5） 关于绿地的归属问题，法院在审判实践中一般如此把握：a. 若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿 地，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分；b. 开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；c. 该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进 入该绿地第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一） 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共 通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二） 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设 施等建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物 的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外解读】（1）根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有部分主要包括：a.建筑区 划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；b.建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施，属于业 主共有；d.物业服务用房属于业主共有；e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 位，属于业主共有；f.电梯、水箱属于业主共有。
2） 天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但 从其属性上天然属于共有部分，本条第一款第一项明确规定了天然共有部分，具体包括：a.建筑物 的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分；c.消防、 公共照明等附属设施、设备；d.避难层（指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时 避难使用的楼层）、设备层（指专用于布置机电设备等的楼层）或者设备间（指在每一幢大楼的适 当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所）等结构部 分3） 除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分，包括其他不属于业主 专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜 底性条款4） 建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分，利用前述共有 部分获得的收益，应归业主共有，比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的 收益5） 《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的 会所，会所应属于开发商所有的专有部分。
6） 关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推 定为法定共有部分，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于 特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖 合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋（即顶楼）的组成部分7）建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：a.在小区内的某一整栋建筑 物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；b.小区 内的城镇公共道路占地；c.小区内的城镇公共绿地占地第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以 及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权但违反法律、法规、管理规约， 损害他人合法权益的除外解读】（1）尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密 相连的外墙面拥有合理使用的权利这一权利是业主专有权行使的合理延伸合理使用的标准有 二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分 的安全，同时又不损害其他业主的共同利益。
业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合 市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益2） 单个业主不得以营利为目的使用共有部分，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶， 通过做广告或者经营楼顶的方式营利3） 单个业主对共有部分进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害 他人合法权益，否则就属于侵权前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束 力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则，管理规约在性质上属于一种共同行为，是各 业主对共同事项一致的意思表示，是业主自治的产物这里的管理规约不包括业主大会或者业主委 员会的决定第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的， 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比 例解读】《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足 业主的需要”何谓“业主的需要”，应从以下三个层面理解：（1）业主的需要，在时间上应当是 合理的，并非业主任何时候需要车位、车库，开发商都应满足；（2）业主的需要在数量上也应当合 理，是基本的停车需要，如一个业主有三辆车，此时开发商无需全部满足其需求；（3）业主的需 要，还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。
应当首先满足业主的需要”，属于强制性规定，而且是效力性强制性规定，如果开发商违反 了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求 终止租赁关系所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的 比例目前新建住宅的配置比例一般都超过1： 1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需 求对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的 第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三 人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的 车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位解读】《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于 业主共有这种车位系建筑区域规划之外的、已履行相关批准手续后合乎规定条件前提下而增设形 成，主要可分为三种：（1） 建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位，如果建设单位 能够举证证明增设车位的成本未计入房屋的销售价格中，而且增设车位的相关手续齐全，开发商有 权通过出售、附赠或者出租等方式约定车位归属问题；反之，应认定为业主共有。
2） 建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，此时车位归属的认定同前一种 情形3） 建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位，应认定为业主共 有第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会 依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事。