二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数 待估宗地估价期日地价指数––––––––––––––––––––– × ––––––––––––––––––––––––––––– ×比较实例宗地情况指数 比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数–––––––––––––––––––––––––––– ×比较实例宗地区域因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同 ②交易类型相同 ③属于正常交易 ④区域及个别条件相近 ⑤同一供需圈 ⑥估价期日相近 ⑦统一价格基础 本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米实例B：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区A1#，住宅用途，用地面积为分摊351平方米，建筑容积率为1.0，土地使用年期限70年宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状较规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响于2012年11月9日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3290元/平方米。
实例C：该地块位于桂林市环城北二路52号漓江花园117组团275号，住宅用途，用地面积分摊320平方米，建筑容积率为0.75，土地使用年期70年宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约100米，环境污染小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制于2012年7月17日，宗地基础设施开发程度达到宗红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3358元/㎡2）比较因素的选择根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：A、交易时间：确定地价指数；B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；C、区域因素：主要有商服繁华度、距市中心距离、距区域中心距离、交通便利度（距公交车站距离）、道路通达、基础设施完备度、公用设施完备度、基础设施状况、环境污染程度、绿化状况等D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、目前规划限制等3）比较因素条件说明估价对象于比较实例的比较因素条件详述见表3表3 比 较 因 素 条 件 说 明 表内 待估宗地 容 及比较比较因素 实例待 估宗 地实 例A实 例B实 例C位 置环城北二路东城别墅住宅区A5#环城北二路东城别墅住宅区B2号环城北二路东城别墅住宅区A1#环城北二路52号漓江花园117组团275号土 地 用 途住宅住宅住宅住宅交 易 日 期2012.9.152012.4.182012.11.92012.7.17交易价格（元/㎡）待估328332903358交 易 情 况正常正常正常正常土地使用年限（年）70707070价 格 类 型出让出让出让出让区 域 因 素商服繁华度一般一般一般一般距市中心距离约4000米约4000米约4000米约4000米距区域中心距离约2000米约2000米约2000米约2000米道路通达度临生活主干道临生活主干道临生活主干道临街巷距公交车站距离约300米约300米约300米约100米基础设施完备度较完备较完备较完备较完备公用设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施状况宗地红线外“五通”红线内“五通一平”宗地红线外“五通”红线内“五通一平”宗地红线外“五通”红线内“五通一平”宗地红线外“五通”红线内“五通一平”环境污染程度污染小污染小污染小污染小绿化状况5-10％5-10％5-10％％5-10％％个 别 因 素宗地面积（㎡）358.4325351320宗地形状较规则较规则较规则较规则容积率1.00.710.75目前规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制宗地自身条件面积和形状对土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响（4）编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：①待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不作修正②地价指数由于桂林市区域内各类土地价格在近年来有一定变化，因此需进行评估期日修正③使用年限修正系数待估宗地与三个比较实例的土地使用年期一致，故不作修正④区域及个别因素修正系数Ⅰ、区域因素：A、商服繁华度，分为低、较低、较高、高四个等级，考虑到产业集聚规模对住宅地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正3％；B、距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1％；C、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1％；D、道路通达度，分为邻街巷、邻支路、邻次干道、邻主干道四个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正2％；E、距公交车站距离，分为（150米、151－300米、301－500米、501－700米）、700米五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％；F、环境污染程度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％；G、绿化状况，分为绿化覆盖率>20％、20－15％、15－10％、10－5％、<5％五个等级，每相差一级，相应修正2％；H、基础设施完备度，分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％；I、公用设施完备度，分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％。
Ⅱ、个别因素：A、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1％；B、容积率修正，以待估宗地为100，比较实例的容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.1％；C、目前规划限制，分为无限制、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2％根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4表4 比 较 因 素 条 件 指 数 表内 待估宗地 容 及比较比较因素 实例待估宗地实 例A实 例B实 例C土 地 用 途100100100100交 易 日 期1009910098交 易 情 况100100100100土地使用年限100100100100价 格 类 型100100100100区 域 因 素商服繁华度100100100100距市中心距离100100100100距区域中心距离100100100100道路通达度100100100100距公交车站距离100100100101基础设施完备度100100100100公用设施完备度100100100100基础设施状况100100100100环境污染程度100100100100绿化状况100100100100个 别 因 素宗地面积100100100100宗地形状100100100100容积率10099.710099.75宗地自身条件100100100100目前规划限制100100100100（5）因素比较修正系数表表5 因 素 比 较 修 正 系 数 表内 待估宗地 容 及比较比较因素 实例待估宗地地价修正实例A实例B实例C土地价格（元/平方米）328332903358土 地 用 途100/100100/100100/100交 易 日 期100/99100/100100/98交 易 情 况100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100价 格 类 型100/100100/100100/100区 域 因 素商服繁华度100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100距区域中心距离100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/100100/101基础设施完备度100/100100/100100/100公用设施完备度100/10010。