南京市建筑工程建筑面积计算规则南京市建筑工程建筑面积计算规则南京市规划局南京市规划局 详细规划与城市设计处详细规划与城市设计处20142014年年7 7月月 一、制定背景一、制定背景二、技术路线二、技术路线三、制定原则三、制定原则四、条款解读四、条款解读目录CONTENTS 一、制定背景 1、完善建筑面积计算标准的重要性：核心指标核心利益重要内容城市规划管理工作中的核心指标方案审查和规划许可的重要内容建设单位重点关注的核心利益 一、制定背景 2、完善建筑面积计算标准的必要性：城市空间市场公平公共配套城市空间、城市品质、景观界面统计数据失真，影响公共配套规模规费、契税征缴的主要依据，国家税收的无形流失 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》（宁规字[2010]248号）《南京市建设项目容积率管理暂行规定》（宁规字〔2012〕254号）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2013）南京市实际情况本规定二、技术路线《江苏省城市规划管理技术规定》（２０１１版） 国标明确下列项目不计算或计一半面积： 建筑空间名称计算面积标准建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)不计算面积建筑物内的建筑物内的设备管道管道夹层。
不计算面积建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等不计算面积建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等不计算面积屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池不计算面积建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台不计算面积勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性性幕幕墙、、空空调室室外外机机搁板板(箱箱)、、飘窗窗、、构构件件、、配配件件、、宽度度在在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装通的装饰性阳台、挑廊性阳台、挑廊不计算面积无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯不计算面积自动扶梯、自动人行道不计算面积独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道不计算面积层高不足高不足2.2米的建筑空米的建筑空间计一半面积建筑物阳台建筑物阳台计一半面积 三、制定原则 1、系统性、延续性2、计算简便，易于操作3、规定尺寸、限制总量4、界定内外、统一标准 第三条 建筑内部空间 建筑物的建筑面积应按自然层外围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.2米以上，计算全面积，结构层高在2.2米以下的，计算1/2面积。
第四条 建筑外部构件 建筑物外围护结构之外设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、构件等），除设备平台、空调机板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，其余均按其构件外围水平投影面积并入建筑物自然层计算面积（如建筑构件相接设置，进深累加计算）四、条款解读0.6米 取消设计利用和设计不利用的判读坡屋顶空间对于形成建筑空间的坡屋顶，结构层高在2.2米以上，计算全面积，结构层高在2.2米以下的，计算1/2面积建筑物内局部楼层 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积 第五条 天井和凹槽 除低多层住宅以外，建筑物设置水平投影面积小于50平方米的天井，以及非直接对外开敞的建筑凹槽应并入建筑物自然层计算面积 第五条 天井和凹槽 除低多层住宅以外，建筑物设置水平投影面积小于50平方米的天井，以及非直接对外开敞的建筑凹槽应并入建筑物自然层计算面积 第五条 天井和凹槽 除低多层住宅以外，建筑物设置水平投影面积小于50平方米的天井，以及非直接对外开敞的建筑凹槽应并入建筑物自然层计算面积。
第六条 架空层 建筑物架空层的建筑面积应按其顶板水平投影面积计算结构层高在2．20m及以上的，计算全面积；结构层高在2．20m以下的，计算1/2面积续用原“宁规字[2010]248号”内容，但是将“其中住宅建筑的底层开放面积不得少于标准层建筑面积的1/2” 的要求取消了架空层容积率控制:《南京市建设项目容积率管理暂行规定》的通知(宁规字〔2012〕254号): 第五条第五条 公共建筑底层布置净高公共建筑底层布置净高3.03.0米米以上架空层的，除电梯井、门厅、过以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分可不计入道等围合部分外，其余部分可不计入容积率 建筑物吊脚架空层1—柱；2—墙；3—架空层；4—计算建筑面积部位 该条款沿用“宁规字[2010]248号”文中要求，略作调整针对位于建筑结构内的走廊计算全面积，在建筑主体结构以外的，住宅按阳台控制，将进深放至1.8米公共建筑将进深放至2.4米第七条 挑廊、檐廊在建筑主体结构内的或在建筑主体结构以外住宅建筑最大进深超过1.8米的，公共建筑最大进深超过2.4米的挑廊、檐廊，应按结构底板外围水平投影面积计算全面积。
与挑廊、檐廊相接的各类建筑外部构件，均作为挑廊、檐廊控制，并计算面积1—檐廊；2—室内；3—不计算建筑面积部位；4—计算1/2建筑面积部位 第八条 阳台、露台、挑台1、住宅每层阳台水平投影面积之和不得超过该层总建筑面积的15%同一户内设置阳台的数量不得超过居住空间个数之和在建筑主体结构外的阳台最大进深不得大于1.8米，水平投影面积不得大于8平方米在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的阳台按其结构底板外围水平投影面积计算全面积2、各类非住宅建筑设置的阳台，均按其结构底板外围水平投影面积计算全面积3、同一户内永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台，按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积；未覆盖部分不计算面积，阳台顶盖距底板高于两层层高的（不含两层）或高度大于８米的，视为未覆盖，不计算面积4、与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制，并计算面积住宅阳台：面积、数量、比例、进深的控制进深由2.4米调整为1.8米，由平均进深调整为最大进深非住宅建筑设置的阳台：计算全面积控制各类构件相接设置,取消0.3高差控制 东端户型有4个阳台中间户型有3个阳台 第八条 阳台、露台、挑台在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的阳台按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。
凹阳台——全面积凸阳台、转角阳台——1/2面积半凸半凹阳台——1+1/2面积11/2≤1.8米 “各类非住宅建筑设置的阳台，均按其结构底板外围水平投影面积计算全面积”，限制办公、公寓建筑、研发建筑设计阳台 第八条 阳台、露台、挑台4、与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制，并计算面积 第八条 阳台、露台、挑台3、同一户内永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台，按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积；未覆盖部分不计算面积，阳台顶盖距底板高于两层层高的（不含两层）或高度大于８米的，视为未覆盖，不计算面积≥8米 第九条 设备平台、空调机板1、住宅每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，户内分散布置的空调机板单个平台水平投影面积不得超过1.5平方米，集中放置设备机组的设备平台数量不得超过2个，面积可适当放宽，但水平投影面积总计不得超过4平方米每户空调机板水平投影面积之和不得超过该户居住空间个数x1.5（平方米）2、各类非住宅建筑设置设备平台的总面积不得大于该层总建筑面积的1%3、在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的设备平台，按照水平投影面积计算全面积。
住宅设备平台：面积、数量、比例的控制非住宅建筑设备平台：1% 第十条 非围护性幕墙 非围护性幕墙与建筑主体结构之间不得设置水平横向结构楼板，幕墙与建筑主体结构之间的间距不得大于0.9米，超出部分按照该幕墙外围水平投影面积计算全面积十）本规定新增关于幕墙的控制要求幕墙超出外墙大于0.8米的，均按相应标准计算面积设置幕墙的单位应预先考虑由于设置幕墙产生的间距、日照等问题，报方案时要提前准备 经与多家设计院沟通，一般幕墙（包括呼吸幕墙）设计进深约0.4—0.6米，但考虑到呼吸幕墙外可能会设计遮阳设施减少太阳辐射，因此控制为0.8米 此外，为控制有些项目在建筑立面外预留结构构件，为将来搭建扩建做潜伏设计，因此规定：建筑外墙以外的构件等与建筑物结构墙体之间的间距不得大于0.8米 第十条 非围护性幕墙 非围护性幕墙与建筑主体结构之间不得设置水平横向结构楼板，幕墙与建筑主体结构之间的间距不得大于0.9米，超出部分按照该幕墙外围水平投影面积计算全面积十）本规定新增关于幕墙的控制要求幕墙超出外墙大于0.8米的，均按相应标准计算面积设置幕墙的单位应预先考虑由于设置幕墙产生的间距、日照等问题，报方案时要提前准备。
经与多家设计院沟通，一般幕墙（包括呼吸幕墙）设计进深约0.4—0.6米，但考虑到呼吸幕墙外可能会设计遮阳设施减少太阳辐射，因此控制为0.8米 此外，为控制有些项目在建筑立面外预留结构构件，为将来搭建扩建做潜伏设计，因此规定：建筑外墙以外的构件等与建筑物结构墙体之间的间距不得大于0.8米区分装饰性幕墙与围护性幕墙 第十一条 飘窗1、窗台高度（窗台面与室内地面的高差）大于0.45米、平均进深（自墙体外边线至飘窗外边线）小于0.6米、结构净高（窗台面至飘窗顶板底）小于2.1米的飘窗不计建筑面积；如窗台高度小于0.45米或平均进深大于0.6米的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积；如结构净高大于2.1米的，等同于落地飘窗，按水平投影面积计算全面积2、建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样飘窗窗台高度0.3米，进深0.9米，调整为飘窗窗台高度0.45米，进深0.6米，≥0.45米≤２．１米 第十二条 单一空间超过2000平方米的大型商业、文化、娱乐、工业等大空间公共建筑由于异形立面设计技术需要，确需突破本规定的，应通过市规划局组织的专家论证会确认以后，报规划局审定 第十三条 术语2、结构层高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。
两层结构层之间的吊顶、降板、设备夹层等构件设施均不纳入结构层高计算3、结构净高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离 第十三条 术语6、阳台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间含各类形式的入户花园、空中花园、活动平台等活动空间） 飘窗窗台高度0.3米，进深0.9米，调整为飘窗窗台高度0.45米，进深0.6米，≥0.45米≤２．１米8、飘窗：飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗飘窗室内窗台上下部应为建筑外墙 第十三条 术语9、居住空间：卧室、起居室（厅）的使用空间 第十三条 术语10、住宅：供家庭居住使用的建筑宿舍、养老院、托老所、医院病房、疗养院疗养室、中小学教室、托儿所和幼儿园的主要生活用房可参照住宅规则计算 衔接办法: 为规范我市建筑工程建筑面积计算，依据有关法律法规和技术标准，结合我市实际，我局制定了《南京市建筑工程建筑面积计算规则》（以下简称规则），现予以颁布，本规则自2014年7月1日起施行 凡2014年7月1日以后首次报审规划方案的或对原已审定规划方案申请调整的建设项目，按照本规则执行 凡2014年7月1日以前已报审规划方案的建设项目，可按原规定执行，但必须在2014年12月31日前领取建设工程规划许可证，否则应按照本规则重新审定规划方案。
其中分期实施的项目在2014年12月31日前只领取部分建设工程规划许可证的，非单栋建筑的未领证部分应按照本规则重新审定规划方案 2010年9月25日南京市规划局发布的《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》（宁规字[2010]248号）同时废止 谢谢！ 。