岳阳市目标项目 市场调查报告,,,金田商厦,第一部分,岳阳商圈划分,一、岳阳商圈分布,,,,,,,A、岳阳楼商圈,D、花板桥商圈,E、南湖广场商圈,C、火车站、汽车站商圈,B、步行街商圈,以 巴 陵 路 为 中 轴,,岳阳商圈商业,二、岳阳各商圈简介,A、步行街商圈这里是岳阳商业最集中的场所，集中了岳阳的大部分商业竞争的激烈已经使几个商家转换业态甚至关门大吉，现已开业的百货、超市、专业店有： 百盛购物中心（KFC+2.2万平百货+超市+汇泽影院，定位中档，位置较好，生意最佳）； 康星百货（KFC+台北涮涮锅+百货1万平+康星药店+泰阳证券+福奈特干洗店；定位中低；位置最好；生意佳）； 九龙商厦（本土，百货+麦当劳+电器卖厂，定位低，位置佳，满足某些消费者的低端需求）； 通程电器（5000平3C电器专业店，生意佳）； 新一佳超市（光宏广场负一楼，生意一般）； 岳东商城（8千平，一层女人名店，二三层大众服装，经营一般）； 九方商厦（新城百货，本土，服饰卖场+海尔家店+麦当劳，位置佳，装修差，生意一般准备重新装修，具体经营规划定位暂时不详）； 九州商厦（本土，百货，位置差，生意差）； 新世纪名店（位置佳，装修一般，生意佳，面积小）； 王子鞋城（位置佳，生意佳）；,岳阳商圈商业,二、岳阳各商圈简介,新百汇服饰（位置佳，生意一般，格仔铺）； 武商岳阳店（3万平。
百货+超市定位中档）； 吉盛精品家居（岳阳步行街最大商业面积8万平，广东投资，位置差）； 光宏购物公园（5万平百货+家具卖场）； 世纪星购物广场（金鹰女人街，6千平，位置一般，生意差） B、汽车站、火车站商圈 家润多超市、心连心超市、好百年家居广场、泰和大市场、福润多超市火车站店、福润多超市汽车站店、天翔电脑城、嘉美电脑城、天正电脑城、岳阳图书城、泰和广场MALL（岳阳最大15万平，沃尔玛主力店）、九天商厦（金冠）新建物业有汇金国际-天力大厦，事业10500平，定位及规划不详 C、花板桥商圈 武汉中商生活超市（2万平）、心连心超市、华瑞购物广场 D、南湖广场商圈 南湖商业广场、世纪海联超市 E、岳阳楼商圈 汉森购物中心、商大福润多超市、商大家店、文庙步行商业街区、保利·西街、左岸购物中心（位置好，生意一般，定位中档）金田大夏概要,数据,区位：岳阳步行街核心商 圈的边缘、北辅道（东西向单行）中段,属性,已建成的框架建筑，烂尾楼，纯商业建筑； 产权清晰，有相关法律文件证明，交易风险需要律师评估面宽45.6米（北辅道）、进深33.3米；柱间距7.6-8.4米 层高（米）：1层3.85、2层3.53、3层3.9、4层4.44、5层3.18、6层3.5、-1层4 面积（㎡）： 1-4层1455.2、5层1539.97、6层1459.61、-1层1416.2共10394.52㎡,一、项目中观环境,1、项目周边商业概况,世纪星大厦（重庆金鹰女人街）,商住：约1.5万平方商业,星盛精品家居,君临·新世界：2千㎡街铺,2010年3月:百盛进驻,2010年3月:天虹进驻，百盛离场,兆丰商城,新城百货,,新百汇服饰,麦当劳,屈臣氏,,,1、项目周边商业概况 岳阳金田项目调查之周边商业经营概况,一、项目中观环境,2、项目交通组织,,,,,,,,A、项目临街道路为东西向单行线，车流量极大，通达极为便利； B、公交车、私家车、出租车为该路段主要交通载体，摩托车极少； C、项目左斜对面有公交站台，有共22路公交车停靠。
公交站：共22路公交车经过,,,,一、项目中观环境,3、项目客流动线,,,,,,,A、项目临街道路为东西向单行线的北辅道，只有零散的街铺，没有强势、人气聚集项目；公交站台在马路对面、没有斑马线或人行天桥，行人到达困难； B、与步行街通联道路左右为6-9米，道路状况差，客流导入困难；,,,,,C、从现场观察来看，除了少部分的旅游客外，顾客群体以20-35年龄段居多，是岳阳市年轻人群较为聚集的地方：所以，项目在考虑定位及动线规划时，必须对此予以研读！,,,4、项目区位分析,A、毫无疑问，项目处在步行街商圈，在机动车通达上极为便利； B、毫无疑问，项目被商圈边缘化，传统客流到达困难，在做传统业态上几乎没有生存空间，如果在定位上无法把物业做成地标性建筑、或行业先驱、或极强目的性消费导向等，经营必将难以为继； C、毫无疑问，项目难以分享步行街商业人流，从步行街导入人流对项目是不可完成的奢求，同时电信的存在对项目的商业氛围形成也造成阻碍； D、毫无疑问，项目作为烂尾楼已经多年，并为城市诟病，如果不,一、项目中观环境,,能一炮而红，势必万劫不复，这对定位的精准、运营的专攻、营销的高超有着极高的要求！ 所以，如何化失势为造势、得势，是一个核心命题···,5、项目周边未来规划,一、项目中观环境,,该步行街是直接封掉巴陵路、以牺牲车辆通行便利为代价的政府工程，是国内最为诟病的政府主导的面子工程、失败工程和典型案例：根据市民的强烈民意要求，相信不久的将来将会恢复原来的规划、原来的功能，这对目标项目的车辆、人流交通组织将会带来极大影响。
另外，根据市场调查，有一个意见是改造目前的步行街，政府将有计划重新规划一条步行街，位置大概是从桥西到五里牌 岳阳市城市商业网点规划 ２００６—２０１５年 岳阳市城市总体规划（2008-2030）,,东茅岭市级商业中心：该中心以东茅岭步行街为中心，东至建湘路，北至火车站，南至东茅岭路、五里牌路，西至巴陵大桥，控制范围面积约２．０平方公里，由东茅岭路、五里牌路、建湘路、站前路、得胜路、南辅道、北辅道、巴陵中路、南湖路共九条商业街区组成，规划商业零售网点营业面积约２０．０万平方米，规划形成三大功能区：东茅岭步行街核心区，东茅岭路、五里牌路条状商贸街区，巴陵中路、站前路商贸区1、项目物业条件,二、项目微观环境,A、层高：3.18-4.44米的层高，是该物业的硬伤，于传统商业规划是有违基本要求的； B、荷重：从柱宽、梁、层板厚度看，能够满足商业开发及机电配给（需要工程部门意见）； C、机电：除了有基础消防水管外，没有配置任何机电设备设施； D、地下室：除去设备房（中央空调、消防设备、发电机组、配电房、监控室等）外，不到500㎡面积，最多能够停放10辆小汽车（前提是有效解决进入-1层通道问题）； E、停车场：没有室外停车场配套，入夜后可以在马路、人行通道、右侧通道、电信停车坪停放，最大停放量约30辆；,项目5-6层,项目消防水管,项目1-4层,项目步行街左侧通道,项目步行街右侧通道,项目货梯井,1、项目物业条件,二、项目微观环境,F、面前障碍物：两个市政供电配电设备，在项目正面左右两侧，对项目形象及门面使用一楼有妨碍； G、外立面：临街外立面可视性非常理想，没有任何阻碍，对形象及广告推广有利； H、周边物业：左右及对面街均为商住物业，但有道路分隔，项目运营造成的影响可以有效控制； I、到达率：机动车通行极为便利，消费车辆到达便利，是项目优势；等。
左右两侧商住楼，一层为底商,门前左右两个市政大电柜,项目可视性良好,机动车达到极为便利,2、项目周边消费群体结构,二、项目微观环境,A、商业步行街的商业定位以传统商业业态为主，街口的金鹰女人街体量及潮流成色不足，导致整体消费群体年龄段在20-35之间，基本雷同，没有强势的商业项目足以影响目前步行街客流目的性购物、消费趋向； B、在差异化定位方面，只有左岸名店城、百盛为中高端定位，相对经营较好，也是在步行街比较有代表性的项目； C、深圳天虹将于2010年3月进驻原来的百盛位置（百盛搬到光宏商业广场），届时，周边消费人群在结构上、尤其在中高端客流上将会分流，即百盛、天虹呈对恃之势，左岸名店城将备受冲击； D、步行街上（新城百货）著名品牌麦当劳及屈臣氏，有一定的年轻消费群体聚集据了解，该屈臣氏门店每天营业额在3万左右，销售尚可3、项目周边业态分析,二、项目微观环境,A、项目周边商业不是体量、区位、市场问题，而是差异化、小众化、精致化定位缺失，难以竞合、互补，传统商业意味太浓，缺乏创新； B、无论是超市的新一佳、百货的百盛和武商，以及其他在步行街商圈内的竞争跟随者，没有应有的商业氛围，形意具散！单个来看，步行街上的物业都是较好的商业物业，都可以在各自的版块上形成特色、风格，但是，看是商业双面街的步行街，在遥望超过35-80米的巨宽广场街道上，根本无法做出步行街的氛围； C、在步行街的商圈范围之内，百盛是最有代表性的百货业态，无论形象、服务、管理、营销等都高出其他竞争者，所以，中高端的品牌商业，相比静态营销、低端红海的终端商业体，有着较强的生命力； D、作为岳阳市政府规划的商业步行街，整个商圈的业态组合存在浓厚的规划落后、理念过时、不专业的陈旧气息！作为城市生活的第四空间（上班、居家、网络、休闲），餐饮、娱乐、书城、影院等体验式业态严重不足（百盛有汇泽影院），以何来满足市场需求？不按照市场规律办、不尊重商业的基本规律，必将被证明专业的价值、或者说不专业的灾难！ E、目标项目受周边商业影响极低，与步行街及传统虽近却遥远！！,4、项目周边市政配套,二、项目微观环境,市政在步行街为商业配套的服务设施场所极为有限，除了道路、公交、用电用水外，税务、工商、邮政、银行、通信营业厅（只有电信）等缺少，没有停车场规划（私家车在步行街口乱停乱放）、步行街上休闲康乐设施严重不足、能够凸显城市形象的公益识别及诉求缺乏载体等，感觉平庸，让人油然而生对市政城市运营能力的怀疑！,1、是什么？,三、项目定位规划,,2、为什么？,三、项目定位规划,从目标项目区位、公交系统、道路通行、体量及物业条件、周边商业生存及发展空间、物业潜在价值的最大化等，都不适宜从定位上选择传统商业业态······,3、怎么办？,三、项目定位规划,,如何构筑项目的差异化、主题化、潮流化、品牌化，成就市场的唯一性、领先性定位,四、建议,1、目标项目定位：,,,金冠商厦,第二部分,金冠商厦概要,数据,区位：岳阳火车站、汽车站核心商圈，站前路（东西向单行）中段，对面为火车站广场。
简介,该项目是由香港先进（集团）有限公司旗下企业“岳阳九天大厦有限公司”投资兴建，项目定位为集酒店、购物中心、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化多功能建筑体当前已装修开业一年并撤场的“心连心百货”使用该商厦购物中心情况为：-2F为地下停车场，-1F“心连心超市”；1F-4F为“心连心百货”：共使用该商厦建筑面积为24072㎡商厦一期为购物中心，于2008年12月8日建成开业商厦购物中心主体建筑为：地下二层，地上六层，建筑面积合计39220㎡其中：地下二层（每单层面积5872㎡，建面共11744㎡）地上六层，分别为：一层4638㎡、二层及三层8924㎡、四层4638㎡、五层4638㎡、六层4638㎡，共27476㎡一、项目区位及优势分析,A、区位优势：项目处在火车站、汽车站商圈核心地段标志性商业建筑，交通及人流通达的便利性无可比拟，是物流、客流畅通的绝版黄金宝地：火车客站广场南侧，西临中达大酒店、北靠中铁大酒店，东伴泰和大酒店，北有站前路，西有南湖大道南北为岳阳市联运和巴陵两大长途客运汽车站车站广场及商厦近邻宾馆内有20多个班次长途大巴通往北京、上海、广州、深圳等30多座城市商厦门前有2路、10路、18路、26路、32路、37路、42路等20多路公交车经过。
B、商旅优势：商厦周边300米范围内除中达大酒店、中讯大酒店、中铁宾馆、中兴宾馆、中天宾馆、天龙宾馆、中银大酒店、九华宾馆、张谷英宾馆、如家连锁、今日连锁、99连锁、电力大厦等专业宾馆 C、配套优势：项目规划由4.6万㎡的商业裙楼和33层五星级酒店（未建）构成并拥有6000㎡的休闲广场和400个标准（室内外）车位的大型专业停车场（岳阳市目前独一无二）解决消费者和经营者因车多位少而无处停车的烦恼300米的临街面，20部全天候运行的自动电梯 D、 政策优势：项目由岳阳九天大厦有限公司投资兴建，为岳阳市政府招商引资项目，是岳阳市和楼区政府重点扶持单位，政府在相关政策，特别是工商、税务、公安、城管等方面将会给予极大的扶持政策同时，金冠商厦配有近百人的专业商服物业管理公司，能够协助投资方进行有效管理与协调，实现效益最大化。