邹城华茂万商城营销策划案 杭州上元房地产营销代理有限公司 2013-05,邹城华茂万商城户外申报审批效果示意 zouchenghuamaowanshangcheng,济宁华茂置业有限公司呈报,效果图/效果图/效果图,市场及项目研究,区域属性及环境,项目特征及把握,整体商业市场现状及趋势,城市背景及发展,,,,商业竞争格局,未来发展趋势,项目市场地位及优劣势,市场空白点及未来利好,市场未来机会及定位思考,区域消费群体研究,区域消费者构成,区域客流量,,商业消费需求,消费能力·消费结构 · 消费特征 · 消费趋向,,,,,,,新增市场,经营现状,现有市场,商业供应研究,,,,目标消费者定位,商业功能定位,档次定位,形象定位,总体市场定位,,,整合营销推广,目录,Ⅰ 解读邹城 Ⅱ 解读项目 Ⅲ 定位项目 Ⅳ 整合营销,1、邹城城市概况及宏观环境 2、邹城城市规划及发展战略 3、项目运行竞争环境分析,Part 1 : 解读邹城,城市概况,邹城，简称“邹”，古称“邹鲁圣地”，位于山东省西南部，市辖3个街道、14个镇、17个居委会，871个村委会，943个自然村，总面积1619平方千米。
总人口112万人，市区人口30多万人是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之美誉，现为国家级历史文化名城、新兴能源工业基地、中国优秀旅游城市、全国综合实力百强（县）市、国家级旅游名城邹城市区位于市境偏西北部，人文、自然景观和谐，山、水、城一体，独具特色，是全市政治、经济、文化中心和迅速崛起的鲁西南经济重镇1、邹城城市概况及宏观环境,邹城有着独特的区位交通优势，处于“长三角”与“环渤海”经济区过渡联接的前沿地带，京沪高铁、南水北调东线工程相继实施，中华文化标志城等工程开工建设，给邹城带来良好的外部环境和发展机遇临荷路和济邹新线的相继通车，必将进一步推动邹城更好地融入济宁组团区域经济发展，带动城市框架拓展和城乡一体化进程区位——承接“长三角”与“黄三角”,1、邹城城市概况及宏观环境,邹城与曲阜、兖州、滕州、济宁相临近，“去哪都是40分钟以内”；离济南、徐州、临沂机场都在2小时内；京台高速（G3）、104国道、一级省道S342，省道S345/S255/S241/S244等贯通，城区交通方便，老城区与东城新区CBD通达性强京沪高铁曲阜东站仅需20分钟车程。
交通——40分钟都市交通圈,,,1、邹城城市概况及宏观环境,经济—全国百强县、济宁城市圈首席经济强县,全市地区生产总值完成680亿元、增长11%；地方财政收入41.48亿元、增长16.31%；固定资产投资245亿元、增长25%；社会消费品零售额183亿元、增长16%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24015元、10914元，增长14%和16%经济—社会消费力较为强劲，年递增速度较大 到2013年，全市社会消费品零售总额达到309.6亿元，年均 递增 23.2%，其中批发零售贸易业零售额达到240.6亿元，年均递增22.3%；餐饮业零售额达到39.1亿元，年均递增21.6 %；其他行业零售额达到 29.9亿元，年均递增36.7% 到2020年，全市社会消费品零售总额达到1333.8亿元,其中批发零售贸易业零售额达到 984.6亿元；餐饮业零售额达到153.7亿元；其他行业零售额达到195.5亿元分析： 根据国际标准对人均GDP值和城市化进程关系研究，邹城市2012年GDP接近700亿，人均GDP突破9000美元，城镇居民可支配收入超过2.4万元，金融机构年末存款余额达到535亿元，房地产发展正处于高峰期，对建材市场需求也正处于爆发期。
人均GDP与城市化进程的关系,2000-3000美元,3000-8000美元,8000-10000美元,开始发展,迅速发展,达到高峰,1、邹城城市概况及宏观环境,1、邹城城市概况及宏观环境,产业结构——煤炭是目前邹城支柱产业,邹城产业第二产业比重大，全市形成了以煤炭、电力、酿造、化工、纺织、建材等6大支柱产业为主，其中煤炭产业一枝独秀；由于煤炭的日益枯竭，产业结构逐渐有所调整第三产业今年发展迅速，在邹城“十二五”规划中，在调整工业布局之下，极力发展第三产业，优化扶持特别是商贸物流等第三产业现代商贸业迎来良好发展机遇,1、邹城城市概况及宏观环境,小 结,邹城市具有良好的人文历史底蕴， 素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之美誉 邹城有着独特的区位交通优势，处于“长三角”与“环渤海”经济区过渡联接的前沿地带，G3穿境而过，京沪高铁仅20分钟车程，距离济南、临沂、徐州机场2小时范围内，交通极为便利 区域内矿产资源丰富，主要依靠矿产开采带动经济的发展，经济实力较强，属于全国百强市县 邹城宏观经济运行基本良好，但因煤炭业资源逐步枯竭，经济结构有所转变，势头有所放缓 区域城镇居民可支配收入近2.4万元，农村居民收入近1.2万元，居民消费水平较高，远超山东平均水平，但金融机构存储较大，投资意思不强。
城市化进程处于高峰期人均GDP超9000美元大关，城市房产的高速发展将带动庞大的建材需求东扩、西联、中提、北接的发展规划,2、邹城城市规划及发展战略,邹城2011年提出“东扩、西联、中提、北接”的城市发展新战略规和“以山为骨、以水为魂、以绿为脉、以文为蕴”城市发展理念，以及打造“儒学之都、园林城市、山清水秀、生态宜居”城市发展定位，空间布局形成“一核、两轴、四片”的结构，明确了城市向东发展的战略布局；,实施城市化带动战略，突破东部新城建设 “再过两年，即2014年，东城区将建设成为集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的现代化样板城区，成为辐射承载邹城发展的新核心邹城东部新城发展规划,2、邹城城市规划及发展战略,,邹城市副书记市长侯晓滨：目前东城区的框架已经完成，今年（2011年），我们将全力突破东城区建设在东城区加快建设体育中心、文化中心、会展中心等一批标志性工程，建成一批功能完善、环境优美的精品小区，规划建设中央商务区、东城初中、小学、幼儿园、人民医院分院、污水处理厂等公共设施，逐步把东城区建成集行政办公、金融商贸、文教娱乐、高档住宅小区为一体的现代化样板城区未来CBD+CLD邹城东部新城,2、邹城城市规划及发展战略,小 结,从邹城城市规划方向来看，城东是城市发展的重点方向，目前集中了大量住宅开发项目及商业配套项目，新城区域成熟在即。
项目紧依的342省道是邹城辐射周边县市的东西向交通主干线，同时是至G3高速的必经之路，为项目辐射周边市场提供了有力物流支持 项目所在东部新城规划建设未来政府政务新区及生态科技新城，他将集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的现代化样板城区，成为辐射承载邹城发展的新核心之地 项目周边的住宅开发较为密集，为建材市场发展的奠定了需求基础城市商业规划格局,邹城市商业体系主要包括市级商业中心、区域商业中心、社区商业中心和商业街城区将划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区邹城市区商贸流通业形成 “二心三区多街多点”的整体发展格局 其中“二心”由老城市级商业中心和东城市级商业中心构成，作为邹城市辐射整个邹城市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心3、项目运行竞争环境分析,老城市级商业中心： 以百货大楼和华联商厦为商业积聚点，规划范围北至东滩路，东至凤凰山路，西至龙山南路，南至平阳西路，其中包括城中城街、香港街等专业特色街，该区域规划商业营业面积约32万平方米，日客流量约30万人次以上城市商业规划格局,3、项目运行竞争环境分析,东城市级商业中心： 以位于太平东路和唐王山路交叉口处， 将规划建成集购物、旅游、休闲娱乐为一体的现代化市级商业中心和行政文化中心，既面向邹城全市，也服务于东城区。
规划商业营业面积25万平方米左右，客流量约21万人3、项目运行竞争环境分析,市中心零售集中网点,,义乌商贸城,,千泉装饰城,,岗领五金城,,汽配集中点,东滩路建材家居集中点,,,平阳西路建材家居集中点,,国贸家具城,,蔬菜水果、副食、农副产品,机动车交易集中点,城市主要商业街区及网点,传统商业商圈、居民主要消费网点，以百货、服装、餐饮等为主,3、项目运行竞争环境分析,小结,邹城整体商业街气氛浓厚，邹城市目前基本形成“一心四区多街多点”的商贸流通体系，目前主要集中在老城区和西城区；东部新城的商业尚未能形成气候 各个商圈各有其特色，档次定位亦有差异，如何在现有商圈基础上，走出一条适合项目本身的商业模式，是本报告的重点； 商圈相对集中，次级商圈发展程度较之核心商圈差距较大，需引入特色化商业项目去诱导济宁、邹城等周边县市消费人群的目的消费； 家居建材、五金主要集中在东滩路和平阳西路，整个经营氛围良好，品种齐全但市场商户竞争混乱，良莠不齐 千泉装饰城作为业态相对较为齐全的建材家具市场，但脏乱差现象严重，停车及仓储问题较大； 中高端定位的新型商业地产项目匮乏，品牌同质化严重，丰富度严重不够未来项目品牌招商还有很大空间可以发掘； 家居建材五金等商业业态分布广泛，但经营分散只辐射邹城县区及下属乡镇，未有大型专业商城，批发贸易业务未能发展壮大。
3、项目运行竞争环境分析,城市重点专业市场竞争分析,以义乌商贸城与香港街片区为代表的小商品类市场基本上占据邹城80%的市场份额，由于小商品招商及存活率较高，整体经营相对较好，义乌主要以南片区乡镇批发为主，市区消费还是以零售为主要业态，但由于其运用方式及后续的管理，形成脏乱差印象，致使整体市场档次不高，偏中低端，香港城主要以饰品、服装、鞋帽类为主，以市区消费为主导，其地理位置是其最主要的优势又由于小商品类市场业已饱和，本项目贸然启动将面临巨大的招商和经营压力，本项目规划此业态可行性较低3、项目运行竞争环境分析,城市主要主要专业市场竞争分析,邹城建材家居行业规模可观，总商户资源约700家，目前以千泉、国贸及平阳西路为代表的建材市场基本覆盖整个邹城，千泉由于没有产权商户没有安全感，停车及创储是商户反映最主要的问题，其次是租金逐年上涨幅度较大，商户有一定的意见，国贸主要以家具为主，整体档次较低，但由于其高租金及城西区域，客户认同度还没形成，而像平阳西路及东滩路沿街家居建材存在高租金，停车及仓储问题， 家居建材在市场上整体形成“脏乱差”的局面，致使感觉档次不高，且专业市场运营推广状况、服务意识及规模档次较差，邹城相对有钱喜欢去济宁购买，家居建材客观上存在整合升级的条件，市场也需要高档次的、一站式规模化的市场出现。
3、项目运行竞争环境分析,城市主要主要专业市场竞争分析,邹城五金机电和汽修汽配类商户数量可观，但基本都较为分散在市区各个街道形成各自的营销网点，形象及档次较差，平阳西路相对集中，但是都是小店经营，客户在购买过程中都以熟知的商家为主，五金机电具备市场整合的空间目前刚领汽配五金城市场已经开始，市场反应较差，从销售部了解消息看，准备今年下半年营业，在整体营销运营上，没有专业的运营推广团队，仅仅是为了销售而销售，后续经营基本上没有考虑，对本项目存在提升整合的机会点3、项目运行竞争环境分析,小结,邹城目前小商品、服饰、百货类业已饱和，低中高类市场基本覆盖，市场竞争较大，本项目进入此类业态压力较大； 副食、农副产品等都以形成自身的影响力与辐射力，市场饱和度较高； 建材家居类、五金类等较为分散，各自为阵没有形成气候，最多只有商户联盟存在，且规模不大经营档次各异，整体形象及档次较低，市场集中度不高、竞争无序，运营手段也较为单一，虽然能满足邹城基本的需求，但自身目前都或由于产品或由于运营、或由于规划布局制约着其发展的局限性，以逐步不符合目前邹城消费群体的需求，市场需要一个高档次、规模化、品牌服务好的一站式购物场所； 以邹城未来东部新城的发展来看，东部新城市目前唯一的市场空白点，建立专业化大型家居建材市场，服务东部新城建设以及辐射周边，有着客观需求； 五金类业态，邹城目前状况是比较分散，沿街门店经营城市形象档次较差，未来可联合政府进行集中整治搬迁，机遇可行，主要竞争对手为刚领汽配五金城，要占有市场获得经营户入驻经营，必须在整体运营上出奇制胜。