合作建房税收政策及司法说明一、营业税(一)《国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》（国税函发[1995]156号）十七,问：对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)供应土地运用权,另一方(以下简称乙方)供应资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地运用权和房屋全部权相互交换.详细的交换方式也有以下两种：(一)土地运用权和房屋全部权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的全部权.在这一合作过程中,甲方以转让部分土地运用权为代价,换取部分房屋的全部权,发生了转让土地运用权的行为；乙方则以转让部分房屋的全部权为代价,换取部分土地的运用权,发生了销售不动产的行为.因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地运用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税.由于双方没有进行货币结算,因此应当依据实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额.假如合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税.(二)以出租土地运用权为代价换取房屋全部权.例如,甲方将土地运用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建立建筑物并运用,租赁期满后,乙方将土地运用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地运用权,甲方是以出租土地运用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地运用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.注：原《实施细则》第十五条第十五条纳税人供应应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正值理由的，主管税务机关有权按下列依次核定其营业额：（一）按纳税人当月供应的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
二）按纳税人最近时期供应的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定三）按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定其次种方式是甲方以土地运用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房.对此种形式的合作建房,则要视详细状况确定如何征税.(一)房屋建成后假如双方实行风险共担,利润共享的安排方式,依据营业税"以无形资产投资入股,参加接受投资方的利润安排,共同担当投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业供应的土地运用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税.(二)房屋建成后甲方假如实行按销售收入的肯定比例提成的方式参加安排,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地运用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税.(三)假如房屋建成后双方按肯定比例安排房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同担当风险的不征营业税的行为.因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定.因此,对合营企业的房屋,在安排给甲乙方后,假如各自销售,则再按"销售不动产"征税.(二)国税函[2004]241号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》广东省地方税务局：你局《关于广州市金安房地产开发有限公司“合作建房”征收营业税有关税收政策问题的请示》（粤地税发[2003]357号）收悉。
现就《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）的通知＞》（国税函发[1995]156号，以下简称156号文件）第十七条中“一方供应土地运用权”的详细含义明确如下：156号文件第十七条“合作建房是指由一方供应土地运用权，另一方供应资金规定中的“一方供应土地运用权”，包括一方供应有关土地运用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地运用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地运用权益三)国税函[2005]第1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》海南省地方税务局：你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉经探讨，批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地运用权人和房屋全部权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为因此，甲方供应土地运用权，乙方供应所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
二、土地增值税(一)《财政部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)1、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税2、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税二)财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建立的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定三)广州市地税局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函[2010]170号）十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地运用权（房地产）为代价，换取部分房地产全部权，出资方以转让部分房地产全部权为代价，换取部分土地运用权（房地产）。
对于上述出地方以转让部分土地运用权（房地产）为代价，换取部分房地产全部权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产全部权为代价，换取部分土地运用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地运用权所支付金额二）出地方以土地运用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方实行安排方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入肯定比例提成或提取固定利润的；3.按肯定比例安排房地产的对于上述合营企业，以出地方土地运用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地运用权所支付金额；对于出地方，以土地运用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地运用权（房地产）所取得收入依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地运用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》三、非干脆销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、嘉奖、对外投资、安排给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生全部权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和依次确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、企业所得税《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发〔2009〕31号）规定：第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）安排开发产品的，企业在首次安排开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应安排给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理（二）凡开发合同或协议中约定安排项目利润的，应按以下规定进行处理:1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前安排该项目的利润同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地运用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地运用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地运用权转让所得或损失。
四、最高人民法院关于合作建房的说明(一)最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答（法发[1996]2号）五、关于以国有土地运用权投资合作建房问题18、享有土地运用权的一方以土地运用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地运用权有偿转让的一种特别形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地运用权变更登记手续未办理土地运用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地运用权变更登记手续22、名为合作建房，实为土地运用权转让的合同，可按合同实际性质处理如土地运用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效二)《最高人民法院关于审理涉及国有土地运用权合同纠纷案件适用法律问题的说明》法释[2005]5号规定：第十四条本说明所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以供应出让土地运用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议其次十四条合作开发房地产合同约定供应土地运用权的当事人不担当经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地运用权转让合同。
其次十五条合作开发房地产合同约定供应资金的当事人不担当经营风险，只安排固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同其次十六条合作开发房地产合同约定供应资金的当事人不担当经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同其次十七条合作开发房地产合同约定供应资金的当事人不担当经营风险，只以租赁或者其他形式运用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。