长沙嘉地置业长沙嘉地置业永州潇湘新城项目市场分析永州潇湘新城项目市场分析 目目 录录永州经济社会文化发展现状简述永州经济社会文化发展现状简述 永州地产市场现状及发展趋势永州地产市场现状及发展趋势永州房地产区域划分及特点永州房地产区域划分及特点本项目及所在片区分析本项目及所在片区分析 4123 Click to add title in here 永州经济社会文化发展现状简述永州经济社会文化发展现状简述 第一部分第一部分 永州经济社会文化发展现状简述永州经济社会文化发展现状简述 一、城市一、城市综合竞争力：综合竞争力： 《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布，报告显示，湖南是城市竞争力最强的十个省区之一，位居第10位 从总体来看，湖南省的综合竞争力基尼系数全国排名第6位，表明湖南省城市之间综合竞争力相差较小，发展相对较为均衡 报告对湖南的13个城市进行比较，长株潭城市群保持领先，永州竞争力排名后三位 二、区位及交通：二、区位及交通： 永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。
永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方公里， 2010 年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区 永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错永州机场已开通长沙、海口航线 三、社会经济发展：三、社会经济发展： 永州市地方工业体系，以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥等 2008年全市实现地区生产总值592.68亿元，比上年增长13.3% 分产业看，一产增加值161.72亿元，增长6.4%；二产增加值181.46 亿元，增长17 %；三产增加值249.51亿元，增长15%三次产业结构由上年的29.7∶28.2∶42.1调整为27.3∶30.6∶42.1 按常住人口计算，全市人均GDP为11551元，增长16.8% 四、永州城区总体规划：四、永州城区总体规划： 永州主城区：湘南西部中心城市，市域政治、经济、文化中心，湘粤桂三省结合部的交通枢纽，城市建设用地 77 平方公里左右。
总体规划布局为“带状组团式”结构，将冷水滩、芝山、岚角山组织为一个有机整体，严格控制机场周边和高速公路两侧的发展： n冷水滩城区和芝山城区分别构成城市的主次中心；n岚角山作为主次中心连线上的独立组团；n沿湘江风光带和联城道路合理布置城市用地和生态用地 永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较，综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级，提升空间较大小结：小结： 第二部分第二部分 永州地产市场现状及发展趋势永州地产市场现状及发展趋势 一、宏观环境分析：一、宏观环境分析：1、宏观经济整体回暖：金融风暴的阴霾日渐消散，宏观经济整体回暖，GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；2、一线城市房价高位增长：以上海、杭州、北京、广州等为代表的东部沿海一线城市，房价居高不下，继续显著增长；近期受房地产新政影响，观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降； 3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一线城市房地产市场造成较大影响；4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于耳； 5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营： A、低收入无房者：、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高； B、自住及改善居住条件性购房：、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。
形成购买后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态； C、投资炒房者：、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望房价快速增长 据最新数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响 小结：小结： 国家房地产市场调控力度加大，一线城市地产市场出现调整，舆论对消费者购买产生一定影响，消费者分化，投资行为趋于谨慎，二三线城市地产投资依旧热门，永州地产外部环境依然较为有利 二、永州房地产市场发展现状及回顾：二、永州房地产市场发展现状及回顾： 从2000年至今的十年，永州房地产业发展呈现出以下基本特点（一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高 从2001年到2008年，永州市房地产投资年均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好发展态势 近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高到了2008年的第6位 （二）商品房销售起伏，价格持续攀升（二）商品房销售起伏，价格持续攀升 1、从商品房销售面积看，2001～2008年商品房销售面积年均增长速度达到了41.2％，2005年、2007年销售面积增速分别达到了319%和119％；而2006年和2008年受各方因素影响，全市商品房销售面积同比分别下降33.4％和19.9％。
从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在85％以上 2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位 3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势受国家政策调控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％ （三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快 1、商品房竣工面积持续扩大近年来，永州市商品房竣工面积持续扩大， 2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米，分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%2006年和2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
2、新开工面积不断增加2006年，永州市商品房新开工面积为105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，3、商品房空置面积随市而变2006年商品房空置面积年末达到2.45万平方米，比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落2007年空置面积达到2.78万平方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年下降43.9％ 其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年，比上年仅增长16.7％ （四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角 目前，永州地产的开发，已经超越了低层次简单建设的阶段，开始迎来“大盘主导，营销手段多样，产品品质和品位不断提高”的跨越发展时代 营销方式更加系统化，体验式营销已经引入房地产销售领域，规模更大，互动性更强；山水园林高档住宅、品牌大卖场、一站式体验SHOPPINGMALL、城市综合体等物业形式都已经出现，体量也越来越大 小结：小结： 十年来，永州房地产快速增长，产品结构、产品单价、投资规模等提升显著，大盘崭露头角。
房地产行业逐渐成为地方经济主要支柱产业之一市场形势受政策影响比较明显，目前为止，单价仍然较低，价格上升区间仍然较大 三、永州房地产行业未来发展趋势：三、永州房地产行业未来发展趋势： 1、稳步提升是房地产行业发展的主要趋势永州市政府通过宏观调控和市场的杠杆作用，使商用物业和住宅开发投资的速度，保持在一个健康范围之内；合理规划城区开发，并充分考虑一体化开发，地产发展结构比较合理 2、房地产产品品质跨越升级伴随着经济发展和消费的升级，永州商品住宅市场将会进入一个“品质升级新时代”，只有更高、更适合市民需要的高品质产品才能赢得市场 3、产品供应结构将会进一步完善今后，满足城市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房比例会明显增加，高品质大盘也将横空出世 4、火车站商圈的强势崛起已见雏形火车站商圈将在未来三年到五年时间内成熟，实力开发商和大盘将领舞永州房地产市场 5、房地产市场将会进一步规范和成熟开发门槛的提高、市民消费的成熟、市场竞争的激烈等，都将不断完善和规范永州房地产行业，一些发展较慢、观念落后的开发商将遭到淘汰。
小结：小结： 永州房地产行业经历了十年的高速发展，整体发展突飞猛进，已经进入跨越发展的大盘时代未来将继续保持稳步较快增长产业升级和资源集中趋势更加明显，只有着眼长远，打造高品质产品，才能立于不败之地 第三部分第三部分 永州房地产区域划分及特点永州房地产区域划分及特点 湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，因本项目居于河西，故对河西详细加以分析：永州火车站永州火车站创发城创发城名门世家名门世家舜德花园舜德花园广源国际广源国际梧桐苑梧桐苑新港财富中心新港财富中心传芳大道传芳大道潇湘大道潇湘大道珊瑚路珊瑚路潇湘大桥潇湘大桥河东河东河西河西 一、两大区域一、两大区域 河东区域：政务消费群体为主导，近年来发展迅速，高档酒店、住宅等成为主要物业形态；河东之所以能够在短短十余年的时间迅速崛起，成就永州楼市新贵，原因主要有三： a.市府所在：一个区域的行政中心必然是其市民生活的中心 b.江景优势：“锦绣潇湘”是永州楼市环境篇的最大卖点河西老城区的改造困难重重，让河东滨江风光带独领风骚从滨江豪园到世纪滨江，从富临锦江到远志新外滩，高品质楼盘不断涌现； c.新规划空间：河东路网成熟。
四纵四横”主干路网铺开后，为地产开发提供良好的基础奥林新城、华源府第、印象巴厘、凯旋城等高品质楼盘应运而生 潇湘公园潇湘公园市委市委潇湘大桥潇湘大桥滨江广场滨江广场市政府市政府舜德花园舜德花园河东区简图河东区简图 二、河西区域及三大组图二、河西区域及三大组图 河西区域：商业氛围浓厚，有历史基础，商业地产为主 以零陵路两侧为代表，舜德城、万喜登、金水湾、潇湘步行街四大财富“航母”聚集于此，心连心、步步高、苏宁、国美等国内零售商业连锁品牌沿街林立，让河西板块人气一直居高不下 舜德MALL，是融合了高档公寓、甲级写字楼、豪华酒店、高端商业等业态的综合体，具有较为先进的开发运营理念 三大组团：三大组团： 零陵路组团：具有商业历史基础，如前文所述，是永州的主商圈所在，商业氛围成熟； 凤凰园组团：1992年开发区热潮兴起、2005年冷水滩区行政中心启用、2008年承接产业转移，是凤凰园房地产开发的三次机遇银竹家园、城市绿岛、名门世家等一批品质大盘聚集，使这一板块迅速从潜力板块发展成为实力板块，形成新的城市重心； 新火车站组团：随着新火车站的建成启用，永州汽车总站也将建成于火车站附近，这一板块将从凤凰园独立出来，现在的广源国际、梧桐苑等楼盘，仅仅是新的开发热潮的开始。
永州火车站永州火车站潇湘大道潇湘大道零陵路组团：零陵路组团：沿零陵路两沿零陵路两侧的商业区侧的商业区潇湘大桥潇湘大桥河西区河西区火车站组团火车站组团凤凰园组团凤凰园组团零陵路组团：零陵路组团：沿零陵路两侧的商业区沿零陵路两侧的商业区 三、东西交通主干道三、东西交通主干道 河东到河西，有三座桥连接，其中潇湘大桥为主要通道，河西凤凰路与潇湘大桥连接，承载了80%左右的车流，成为连接河东与河西的主要干道 第四部分第四部分 本项目及所在片区分析本项目及所在片区分析 一、地块基本情况一、地块基本情况 1、潇湘新城（名暂定）地块，为商住用地，总建筑面积的30%为商业用房，其余 70%为住宅 2、用地位置及规模：如图所示，用地位置为潇湘大道以东，珊瑚路以南，传芳路以西，西冲塘路以北地段，用地面积为451.07亩（包括规划的站前街、长冲路和小区路道路用地） 3、用地形状：整体为近似长方形，整体性较好，靠近中部位置有湖泊 4、规划控制：建筑密度：≤40%，容积率：≤3.5，绿地率：≥30%，建筑限高100米。
规划用地范围内的长冲巷、站前街、小区路道路占用的用地不得参与规划控制指标的计算 永州火车站广场永州火车站广场项目地块项目地块1项目地块项目地块2 地块实景地块实景 二、片区内及周边代表楼盘及特点二、片区内及周边代表楼盘及特点 我们将通过对项目片区内主要代表楼盘的考察，总结出片区物业目前的发展水平，并寻找突破的关键！永州火车站永州火车站创发城创发城名门世家名门世家舜德花园舜德花园广源国际广源国际梧桐苑梧桐苑新港财富中心新港财富中心传芳大道传芳大道潇湘大道潇湘大道珊瑚路珊瑚路潇湘大桥潇湘大桥河西河西 创发城创发城 创发城，项目占地面积约55亩，总建筑面积约13.4万㎡，建筑密度32.5%，绿化率46%，是一个涵盖滨湖豪宅、集成式广场商业、高档办公楼、星级酒店为一体的增值型城市综合体项目 项目西邻市政规划中的白竹湖水上文化公园，自然环境优越，中心地位得天独厚 在整体规划上，项目融入了欧美先进的综合体造城理念，集购物、娱乐、休闲、文化、餐饮、商务、酒店、居住等8大生活形态为一体，其“资源共享、高效聚合、循环联动”的核心增值模式，更是其他项目不可比拟的优势。
创发城基本信息创发城基本信息开 发 商湖南广聚源房地湖南广聚源房地产开开发有限公司有限公司物业类型商住楼商住楼建筑类型多多层、高、高层、、房屋状况准准现房、期房、房、期房、装修状况未装修未装修区 域冷水冷水滩区区 楼盘地址珊瑚路白竹湖公园旁珊瑚路白竹湖公园旁 火火车站商圈站商圈售楼处地址珊瑚路白竹湖公园旁珊瑚路白竹湖公园旁 火火车站商圈站商圈售楼8516666 8516789开盘时间2010年年04月月25日日入住时间2010年年12月月31日日起 价1198元元/M2(高高层),838元元/M2(多多层)均 价1680元元/M2(高高层),1160元元/M2(多多层) 付款方式一次性付款一次性付款 银行按揭行按揭贷款款容 积 率3.6绿 化 率46%物业管理费1元元/M²/月月预售许可证暂无信息无信息 名门世家名门世家 名门世家项目是永州最大的纯住宅欧陆国际社区，占地130亩，总建面26万平米坐落于冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，北至珊瑚路、西至盘王南路、南至站前南路、东至银象路；项目临近河西商业中心和区政府、火车站，西靠白竹亭水库 产品设计为真正纯板式一梯两户结构、超宽楼距、南北通透、270°转角全景落地窗、户户双阳台设置。
项目由一栋综合楼、十三栋高层住宅及三栋多层住宅组成 小区独享12亩的白竹亭原生态湖面， 48%绿化率，5000㎡公共绿地广场，10万平米花园社区 名门世家基本信息 广源国际广场广源国际广场 一栋高达30层，总建筑面积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑 它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志着永州新火车站CBD商圈的确立在未来的数年里它将以领秀群芳的气质来俯瞰一个城市的崛起 新港．财富广场新港．财富广场 新港·财富广场拥有的近7万平米巨大商业空间以及精品步行街、休闲广场和大型停车场等，共同打造永州一站式专业商业批发聚散中心，同时该项目也是永州首家实行统一招商、专业策划、自主经营、协同管理的商业广场 梧桐苑梧桐苑 项目位于梧桐路与传芳路交汇处，毗邻汽车总站(规划中)，交通优势明显梧桐路，是永州为数不多的八车道路面，为城市交通主干线，直接连通冷水滩区政府和汽车总站 2路、23路、26路，另有直达汽车西站和新火车站的多条公交线路从旁经过。
舜德花园舜德花园 44万㎡河景居住区，静湾阔宅 舜德花园总规划面积44万㎡，为永州市屈指可数的超大型滨河居住区，项目一期已于04年交付入住，现居住户数已逾800户，总人口近3000人项目二期为一期升级版，由5栋16层小高层住宅组成，先进人车分流，超低容积率，82㎡简约两房到260m空中复式院管户型 小小 结结 以上列举了河西区域，本项目所在片区及周边的代表性楼盘，这些楼盘具有以下特征特点： ——品质较高； ——体量较大； ——商业组合、环境生态的观念广泛应用； ——定位多样化，覆盖比较全面 整体而言，本区代表项目，已经具备了一定的开发水平，对各自项目的卖点提炼也比较明确，符合项目地块特点与潇湘新城地块相比，体量相对较小，关注目标也只限于项目本身 片区代表项目特征总结分析片区代表项目特征总结分析1、高档生态宜居住宅、高档生态宜居住宅2、、多业态商业综合体多业态商业综合体3、单一卖点商业或住宅、单一卖点商业或住宅片区业态片区业态主要分为主要分为三大类：三大类：充分考虑交通、生态环境、充分考虑交通、生态环境、教育等综合配套，满足高教育等综合配套，满足高品质生活需要的先进开发品质生活需要的先进开发理念理念餐饮、购物、休闲、健身、餐饮、购物、休闲、健身、旅游等多种商业业态有机旅游等多种商业业态有机组合，一站式消费组合，一站式消费早期的开发和营销理念，早期的开发和营销理念，或目前体量小的楼盘，只或目前体量小的楼盘，只注重宣传单一卖点注重宣传单一卖点片区住宅中，片区住宅中，1.2类占据主导，由此可类占据主导，由此可知，本商圈产品开发相对成熟。
知，本商圈产品开发相对成熟 三、项目三、项目SWOTSWOT分析及对策分析及对策优势（优势（S S）：）： 1、区位——火车站商圈核心地带； 2、地块——体量巨大，地块完整，内有天然湖泊； 3、可塑性强——目前地块规划等尚未确定,未来空间巨大； 4、地价优势——拿地成本较低 劣势（W）： 商业氛围——区内商业氛围不够浓厚，商业地产不够成熟 机会（O）： 1、火车站商圈崛起——新火车站投入使用，规划的汽车站即将附近落户； 2、经济发展——消费升级，新消费群体涌现； 3、地产投资旺盛——投资型商业需求旺盛，房产新政对永州等三线城市影响不大 威胁（T）： 1、品牌知名度和号召力不足； 2、竞争项目分流客户； 3、开发大项目，对资源配合度要求较高，未来不确定因素较多 对于潇湘新城项目，我们认为，有以下三个关键点需要注意： 1、它是100万平米的整块土地 2、需要5-10年的开发周期 3、迅速崛起的火车站商圈 如果我们100万平米的地块，也只是孤立地针对项目地块做定位，那我们能比片区现有项目做的更好一些，但是脱颖而出并不容易，其档次和价格也会受到相当影响！项目项目关键点关键点 1、高档生态宜居住宅、高档生态宜居住宅2、、多业态商业综合体多业态商业综合体3、单一卖点商业或住宅、单一卖点商业或住宅片区业态片区业态主要分为主要分为三大类：三大类：现状：项目所在片区中，现状：项目所在片区中，1.2类物业占类物业占据主导，由此可知，本商圈产品开发据主导，由此可知，本商圈产品开发相对成熟。
相对成熟在商住组合业态都比较成熟，而且体量也已经达到10平米-50万平米的情况下，只针对项目本身的开发理念，在快速更新的市场形势下，亟待提升！我们我们如何突破？如何突破？ 如何如何突破突破发挥优势发挥优势抢占先机抢占先机1、通过炒作火车站商圈，突出本项目商圈核心区巨型商业旗舰的形象2、顺应高品质消费需求，打造高档湖景住宅和综合高档时尚品牌购物广场，引入奢侈品牌等高端消费；3、贩卖一站式体验消费和现代高尚生活方式，引领永州商业发展方向 如何如何突破突破利用机会利用机会转化劣势转化劣势1、强调投资前景和高端形象；2、倡导新的消费和投资观念，提供最新的消费验；3、大范围、多形式，深入地品牌传播及互动 如何如何突破突破减小劣势减小劣势避免威胁避免威胁1、大力度高频次的宣传；2、建设商业部分形象物业，给人震撼发挥优势发挥优势转化威胁转化威胁2、突出“大”的气势和最先进的开发理念1、先出售住宅，同时炒作商圈，后出售商业； 我们需要做的不仅是造一个楼盘，而是应该根据项目自身的现状，充分发挥优势，扬长避短！用超前的思路，大思维，大手笔，让整个火车站商圈真正火爆起来，占据火车站商圈的制高点，做火车站商圈乃至整个河西地产的领跑者！我们，需要创造一个大商圈的辉煌我们，需要创造一个大商圈的辉煌! ! 突破提升 项目定位方向建议及策略项目定位方向建议及策略 超越现有各参考竞争对手，在更高的层面上：打造火车站商圈、河西及永州的高端地产领袖、商业地标！高端地产领袖、商业地标！——主打国际化高尚生活方式概念—— 实现策略实现策略 1、品牌形象大手笔炒作，炒热火车站商圈，建立领袖品牌的消费者、品牌形象大手笔炒作，炒热火车站商圈，建立领袖品牌的消费者认知；认知； 2、住宅与商业部分比例为７：３，分阶段开发，先住宅后商业，、住宅与商业部分比例为７：３，分阶段开发，先住宅后商业，开发周期５－８年；开发周期５－８年； 3、前期通过借助政府资源、活动和慈善营销等造势；、前期通过借助政府资源、活动和慈善营销等造势； 4、住宅价格低开高走，逐步提升，以商业标志性物业及炒作带动、住宅价格低开高走，逐步提升，以商业标志性物业及炒作带动销售；销售； 5、营销及推广三大关键词：高端、时尚、体验。
营销及推广三大关键词：高端、时尚、体验 谢谢 谢谢 。