白马国际服饰商城市场推广方案 目 录第一章：项目市场调查与分析 3页第二章：项目总定位 1页第三章：项目行销方案 2页第四章：专场活动 4页第五章：广告宣传计划 5页项目小组成员：总 策 划：策划执行：销售执行：设计执行： 一、南京新街口商圈调查据《扬子晚报》有关新街口业态的报道分析，如巴黎香榭丽舍的购物场所只有30%左右，东京银座也不多纽约大街的百货商店只有7.8家，更甚至上海徐家汇占地1.2平方公里，商业设施也近50万平米，而北京王府井商业区域经营面积仅34万平方米依我司分析常规的商业理论店铺商场占50%，餐饮占20%，娱乐、休闲、服务业应占30%新街口的商场店铺已达90%，餐饮也有一定数量，但缺乏娱乐、休闲、服务业1平方公里的区域商业营业面积达50万平米，因此新街口步行街以至新街口整个商圈正是商战场地犹如当年郑州商城。
新街口近10家大型综合商场，营业面积达30多万平米，是全国最密集的商业区之一素有“价格盆地”之称的南京随着周边高速公路的完善，吸引了苏北及安微等地消费者不断涌入新街口，商圈巨大的市场总储量也吸引着无数的生产商为之不惜一战，商场越开越大，特别是几家世界级商业巨头的进驻，这与新街口消费需求的增长速度不成比例，商业“国际化战争”一触即发面对严竣形势，各商场纷纷调整对策，中央商场年前就开始对业态重新布局，把大卖场变成专卖店争取先把客源抢过来新百、金鹰、东方、商贸等也做着不小的动作，分别寻找自已的经营优势，从而促成新街口商圈的细分 另据我司工作组对周边商圈的观察，在新街口以西为高档商场如金鹰商城、东方商城、大洋、金陵购物中心，其商场规模及商品均属上流，消费群为本地及周边城市的高档收入者；新街口以东为中低档次商圈如新百、中央商场、商贸大厦、华联商厦，相对应的消费层为中低收入者而本项目临近的莱迪购物中心与外贸商场又属次之沿洪武南路一带专业化业态趋势明显，如：莱迪的大众餐饮、金太阳电子城、电影院、文化书店一条街、苏宁电器、花卉商场、苏果超市等，受此氛围影响及洪武路机动车道的隔断，百货业态的经营氛围相对不足，如流行青年购物广场、外贸商场，人气比新街口以西地段差。
但随着万达广场的兴建和地铁的开通，特别是零售业巨头沃尔玛的入驻，凭借其在全球的品牌知名度和美誉度，定会吸引本地及周边城市的中高档收入人群，分流新街口以西的客流，洪武一带的百货零售业也将兴旺起来，但竞争也将加剧从商场楼层业态分析来看，大部分商场一楼为鞋类、化妆品；二楼以上为服装、饰品、箱包、珠宝等专业化的业态较少我们还发现在男女用品混合楼层的人气相对较旺，如箱包区、体育用品区、市场等，规模大的商场人流量较规模小的旺，同一时间的中央商场、新百、金鹰较东方、外贸、华联、金陵人气旺综上所述，结合本案规模小，位置偏，竞争对手多的形势，本案应走特色精品之路，以避开正面较量，剑走偏锋我司建议楼层业态定位如下：1F 品牌天地（服饰）2F 情侣天地（男女休闲服饰用品，错位经营）3F 二人世界（夫妻商场）4F 亲子天地（儿童用品，0-2岁婴幼儿用品）5F 精品新天地（不定商品）6F 惊天地（酒吧、娱乐、KTV）上述业态与莱迪地下的大众餐饮、娱乐游戏、低档服饰用品市场及对面的青年流行市场结合在一起，互补互促，吸引更多年龄层次的收入层次的消费者，与万达广场并肩而立于洪武路旁，营造新街口步行街消费新热点。
二、温州2002年3月1日派单情况调查据3月1日下午2：00---3：00在温州市中心商业区：公园路、第一桥、五马街、解放路、广场路、府前大街范围内调查显示，主要有以下几点：1、温州人对南京了解程度比不及上海，但知道后仍表示对南京感兴趣2、对一些是到过南京的人来讲，新街口给他们的印象很深，知道新街口是南京的商业中心和辐射的地域3、在知道南京有地铁时，多数人觉得很不得了，对南京的印象更深4、价格是温州人投资商铺的比较在意的一个指标，许多人听完介绍后立即询问了租金的价格5、有20%的人明确表示可以接受目前一到九楼的平均售价，其余的表示房展当天会来现场6、有10%左右的人比较关心楼层布局，这部分人多为自营业主，调查显多数自营业主希望自己所经营的商品能够布局在一楼 三、天高房产投资俱乐部会员有关新街口调查 销售部对房产俱乐部的1000名会员中随机抽取54名客户做了一次访问这次调查访问是针对南京盘古亚太项目的推荐及有无收到我司贺卡及并向没有收到贺卡的客户拜了个晚年。
此次共访问了54位客户，未联系到的客户有5位在联系到的49位客户中，有33位收到了我司的贺卡，收到比例占67%收到贺卡的客户对我司此举较为满意，并加以赞许 在了解客户对南京盘古亚太项目意向的同时：有5位客户明确了投资地为上海，有6位客户只提对南京商铺不感兴趣，有2位客户知道南京的状况但认为有具体详细的项目资料告诉他，其他客户都没有太明确的表态只答应到项目推出时做再说（占大多数）从这次电访的结果来看，普遍原因：1、最近媒体的报道及整个房市给消费者的心理存在一定的影响，认为房地产持续繁荣多年及泡沬房价之说与日俱增，而认为现阶段房产正回落盘整2、借世博的效应，上海各大开发商搭“世博热”来温推销，认为上海作为全国乃至全国商业的集中区域有更多的优势3、相对而言，南京在温州宣传的楼盘不多，投资客不太了解南京的市场行情四、温州购房市场分析2002年温州房市以外地置业为主，给外地楼盘的招商带来了机遇但大量纷杂的外地楼盘也训练了浮澡的温州投客，使他们变得理性、精明起来了，不再冲动的感性投资今年在以往购房的旺季----过年前的一月份北京等项目在温受冷淡一现象足可印证对于商场的招商和销售，投资者最关心的莫过于商场的经营手法和商品业态的设定，这直接影响到商场的人气、形象和升值潜力。
从贵司所传文件及网上调阅资料上看，南京新街口是南京零售百货业的核心地带，商场竞争十分的激烈为有效招商和销售须诚如贵司之“更注重特色经营，无论是从商场的销售还是招商，都走特色这条路”，并在硬件上配有“立体机械式停车库”“量贩式KTV，大型娱乐场所”等特色，而且重中之重为在软件方面大做文章根据目前项目周边的竞争对手情况和温州房市情况分析，常规的操作手法难掀波澜，为此我司针对商场的经营和招商销售提出系列营销思路第二章：项目定位对见多识广、已不满足于小打小闹发财的温州投资客户来说，他们追求的是快速高额的利润增值要吸引他们投资需有足够的卖点和理由，南京作为华东地区首屈一指的大都市，在中国东部的城市版块中其政治经济地位仅次于上海，随着南京“一小时都市经济圈”的形成和作用的日益显现，南京的投资热开始升温，以南京为代表的华东商业版块功能也日益显现而南京更是其版块的核心，有鉴于此盘古商城的地理位置和颇具胆识的付款方式项目投资的总定位可定为：最大透支性投资而最具升值能力的产权式华东大商圈核心的购物天堂的“原始股”最大透支性投资是针对我们拟提出的几种付款方式：用最少的钱持有最大价值的物业苏南的房地产相对与上海乃至全国来说是起步不久而隐藏大量的升值空间，加上本案是开业前出售，相当于购买优质股票挂牌前的原始股，一旦挂牌即已成倍地版上升。
上海虽为全国乃至世界的焦点，但有多个商圈，分流人气，而南京只有一个如此规模偌大的商圈，其辐射面很广，其人气相当于上海的任何一个商圈，更可与香港的购物天堂相媲美第三章：行销方案面对复杂多样的市场和竟争局面，本案除全面演绎南京新街口战略性区位，强化项目本身优势外，还需借力发力如借助有关政府部门的权威和信任，在众多自吹自擂对手中跳出来，赢得消费者的目光，为项目的市场推广扫清购买的疑虑心理同时从项目的商业特征和购房者对商场经营的关心等问出发，增强购房者对项目未来发展之信心，而增加了以下策略性营销手段：1、争取成为温州市消费委指定首家推荐外地楼盘在社会上房产投诉一浪高过一浪时，本案主动接受消费者委员会的审查，并争取成为“温州市消费者委员指定推荐首个外地楼盘”今年房交会恰逢3.15消费者日，温州市新闻媒体和消费委等有关部门为此精心组织了许多活动，影响面较大，而在所有的外地楼盘中，本案可能为第一次获得此殊荣，必然会受到多方关注，并且近期因太多外地楼盘来温而引发传媒争相炒作“外地楼盘陷井多多”此举可先发制人，兹因外来楼盘大多为期房(特别是南京新百新天地)区位力或所属城市地段较差，江苏省的泰州东台市、连云港等，所以本案极有信心能完成此项任务而成为温州市消费委指定推荐外地楼盘从而在进行广告宣传时可凭风借力，迅速提高本案的知名度与美誉度，从而可在房交会中有力的甩开竟争对手。
若成功获得殊荣，则全面炒作及以此为主题，即以消委为本案说法2、以盘谷亚泰广场温州招商会为前奏，拉开在温推广的序幕 (1)、在温州举行盘谷亚泰广场招商说明会或新闻发布会，通过总商会动员和广告宣传邀请温州品牌企业参与2)、招商会现场同期进行项目介绍，邀请意向客户参加，在聚集人气的同时增加抢手氛围3)、组织温州品牌企业保证在本案经营的前提下去南京举行盘谷亚泰广场商务洽谈大会，通过温州总商会南京分会动员和当地的广告宣传邀请南京当地的经销商参与会议，与温州企业进行经销洽谈4)、同期组织意向客去南京实地考察此活动意义有三：利用总商会在温州、南京以至全国40多个分会的影响为本案招商工作带来实惠，又可利用温州人对温州企业信任和老乡观念，促进项目的销售3、以特色经营手法，避开新街口商场正面竞争，给投资者看得见的升值(1)、发挥盘谷银行自身的优势，推出指定商品分期付款的服务此举可有效吸引中低收入者和时尚前卫但缺少经济实力的青年一族，开全国百货商场特色经营之先河2)、设立“全国劳动模范商场”，聘请商业系统的离退休的全国劳动模范作服装、家电等专柜商场的顾问，借他们的荣誉来提高商场的信誉和服务的形象，可同义为“全国模范商场”赢得消费者对商场品牌的认可，为商场的品牌的宣传扩张提供余地。
并在物欲横流的现代都市树起一股清新之风，赢得老一辈人们的心理认可3)、开展全国33个重点城市特别是周边“一小时经济圈”的周边城市消费积分联盟与以南京为中心的城市商业圈的扬州、镇江、马鞍山、芜湖、滁州等城市的商场联系，在与盘谷商场特约的商场进行消费均增进盘谷亚泰广场贵宾会员积分，当积分达到一定程度时可获得由盘谷亚泰广场提供的奖品，此举可有效吸引周边城市的消费者并迅速提高商场的知品度和品牌美誉度美誉度带来的利益即铺价上涨而远超4、以“有的放矢，共担风险”直击投资心态(1)高回报AAAA……商场的回报超出部分与投资者分成，如承诺回报率为7%，而实际回报率为10%，则超出的3%开发商与投资者共同分成一则显示商场成功经营的信心和开发商实力，二则增强投资感受超值的安全感2）“创业基金购房计划”。