［浑南地产宏观环境分析］［沈阳地天泰阁地产营销顾问有限公司］［沈阳市和平区胜利南大街61号］2013年7月23日浑南地产宏观环境分析浑南新区是中国辽宁省沈阳市的城区之一，位于沈阳市南部，面 积292平方千米，人口 30万.沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区始建于1988 年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是 科技部重点支持的众多开浑南新区地域图发区之一高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建 设三个阶段初创起步阶段（1988年一1992年）o 1988年5月，市委、市政 府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积 120平方公里（以政策区为主），一是以三好科技街为载体，沿街两 侧新建和改建科技门点，为入区企业科研成果开发、转化及营销提供 场所企业的特点以“前店后厂，两头在内、中间在外”的经营方式进行资本原始积累二是对入区企业实行“自筹资金、自愿组合、自 主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展以及技工贸相结合的运 行机制，将企业推向市场三是初步形成“纵向垂直领导，横向相互 协调”，减少管理层次，初具市场经济雏形的综合管理服务体系四 是以政策驱动为主，起到了对科技人员走出大院、下海创业，投身经 济建设主战场的推动作用。
发展提高阶段（1992年-2000华南巡讲话发表之后, 市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决 策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方 针，高新区驶入了加速发展的快车道一是以政策区为主转向以产业 区建设为主，开始建设0.5平方公里的南塔产业试验区，93年经国务 院批准，在浑河南岸开发建设10平方公里的浑南产业区，高新区工 作重心转向招商引资二是外向型经济发展由主要依靠政策驱动，逐 步向注重优化配置资源和加强软硬环境建设转变三是产业发展由小 规模分散发展向集中优势发展特色产业和主导产业转变，更加注浑南新区重产业的规模化、融资的多元化、资产的股份化和市场的国际化四 是从渐进式改革向建立适应市场经济和高新技术产业发展规律要求 的新体制、新机制转变，营造出了局部优化的投资环境新区建设阶段2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础 上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东" 的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段经过十几年 的开发建设，高新区已形成了以民营企业为主体，多种经济形式并 存的高新技术企业群体，发展了一批高新技术产业，造就了一批高新 技术产业带头人，初步形成了适应市场经济需要、有利于高新技术产 业迅速发展、与国际惯例接轨的良好环境，为扩大对外开放、带动地 区经济发展和社会进步发挥了重要作用。
沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区始建于1988 年5月，是国务院首批批准国家高新技术产业开发区年，沈 阳东陵区、浑南新区、航高基地“三区”合署办公o 2011年，浑南新区 地区生产总值410亿元，比上年增长15%2013年，大浑南将迎来 第十二届全运会浑南人正将参与新城建设作为毕生事业，全身心地 投入到浑南精神、浑南速度的铸炼二、区域特征（一）、政治环境沈阳市第十四届人民代表大会第四次会议上沈阳市市长陈海 波在政府工作报告中，多次提到沈阳市老城区改造和推进大浑南地区 建设工作沈阳市将着力提升工业发展水平并大力发展县域经济，进 一步加大城市建设和管理力度全力推进浑南新城建设高标准建设主干路网、地下管廊以及水 电气热等基础设施和配套设施支持桃仙机场T3航站楼、沈阳南站 和省博物馆、科技馆、图书馆、档案馆等重点项目建设2010年浑 南新城建设全面启动并编制完成了新城总体规划和专项规划，启动道 路、电力等基础设施建设，全面实施水系改造和绿化工程，农民回迁 房建设加快推进，沈阳南站等重点项目开工建设目前，浑南新城己 编制完成区域内给水、排水等市政基础设施专项规划及设计；完成了 莫子山公园、白塔公园、中央公园和白塔河和新城运河的综合改造规 划设计。
截至目前，已建成通车主干道合计21公里，全运路等5条 主干道、行政路等7条次干道，合计62公里路段，已完成路基施工按照市委、市政府“把大浑南建设成为体制机制最新，活力动力 最强地区”的要求，在广泛调研、充分论证的基础上实施了政府机构 整合新组建沈抚新城、浑南新城、三好街高科技园区三个管委会， 成立汪家、营城子街道办事处，王滨沟乡撤乡建街，原东陵区、浑南 新区的81个机构整合为31个，“一区、三城、四园、十一街”的行 政架构、“三区合并、有机一体”的全新局面基本形成 （二）、经济环境为创优经济发展环境，促进洋南经济社会又好又快发展，加强机关干部廉政建设，确保驻区企业发展，浑南经发局提出五项措施：第一、严禁违反规定到企业收费除现行法律法规规定的行政事 业性收费项目以外，一律不准擅自设立收费项目，下达收费罚款任务 指标禁止使用未经财政部门核定的票据收费，原则上所有行政事业 性收费一律按照收费标准下限执行第二、严禁违反规定到企业检查严禁未经优化办备案或在企业 无干扰生产日内擅自到企业检查，尤其不准重复检查第三、严禁违反规定对企业处罚对能够及时整改的一般性违法 行为，执法部门应实行首次不罚必须给予行政处罚的，除情节和后 果严重者外，原则上按规定的下限处罚。
所有较大数额的涉企罚款在 做出行政处罚决定前，应先报新区法制办备案凡未按有关规定对企U!业实施处罚的，企业有权拒绝接受处罚严禁对企业摊派严禁向企业摊派、拉赞助，或强制企业征订报刊书籍、参加各种学习培训活动坚决禁止党政机关、事业单 位及其工作人员利用职权和工作之便到企业报销费用第五、严禁滥用行政许可权严禁进驻行政服务中心事项存在“两 头办理”或“不充分授权”现象各类具有行政许可权的单位应实行“首 问负责制”、邛艮时办结制”、“一次性告知”，不得擅自增设前置许可 条件和程序第六、严禁“吃、拿、卡、要”严禁工作作风生硬、推诿扯皮、 故意刁难服务对象；禁止以任何理由索取或收受、长期占用企业财物 和谋取单位、个人利益的其他行为第七、严禁指定中介机构服务严禁借年检、办证、换证之机违 规强制企业参加各类商业保险、缴纳会费或指定中介机构服务第八、严格控制评比达标不准以牟利为目的针对企业举办评比、 达标、授牌等活动确需评比达标的，事先报市优化办、市政府纠风 办备案，否则，企业可以拒绝对违反“十条禁令”规定，情节轻微、影响不大的，由浑南纪工委 监察局责令进行限期整改；情节严重，且造成恶劣影响的，依照有关 规定给予当事人党政纪处分，并追究单位主要领导的责任。
需追究行 政执法责任的，移交政府法制部门给予吊销执法证件或取消执法资格 等相应处理涉嫌犯罪的，移交司法机关处理三）、自然环境浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上新区地形平 缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米随着浑河两岸的发展，滨河而居成为沈阳人选择住所时的首选， 可谓智者乐水，城因近水而优，人因傍水而雅，生态因亲水而有韵味 人的本性比较喜好水，而这种好水的本性，也决定了人们喜欢在水岸 边居住生活，因此可以说滨水而居是人的本性决定的在人们越来越 重视居住环境的今天，浑南成为人们的置业首选之地据了解，目前沈阳市创建生态环保模范小区的标准有5大项21个 小项这些标准包括对于园区内大气污染物排放、周边餐饮娱乐服务 业环境噪声情况、景观用水、生活饮用水达标情况、环境卫生达标情 况、绿化覆盖率等多个方面浑南新区原本重工业企业较少，浑南新区住宅建设用地多由以前 的农田和荒地为主，儿乎没有环境遗留问题；其次，新区从规划到设 计都是以现代化城区的规划设计理念为主，以规范的生态环保标准进 行建设，因此新兴的住宅区也在最大程度上避免了空气、噪音等污染 问题浑南的区域优势在大沈阳的版图内展现得越来越明显o在这样的 大环境和诸多利好因素刺激下，浑南的发展步伐必然开始加大，无论 从自然环境的维护和合理开发，还是从居住品质的整体提升角度来 说，浑南当前所面临的机遇和发展状态都是前所未有的，更值得那些 建设浑南的参与者和沈城市民投以更多的努力和关注。
三、房产市场（一）、市场形态浑南房产市场属于区域性开发市场，在沈阳房产市场内分类 隶属沈阳市高档房产市场房产市场呈现良性发展状态此区域 的房产与沈城其他区域来比较要迅速一些，房产市场岁成型不久, 开发商相互之间的竞争也是异常非常激烈，各家销售状况均佳在此区域大型、高档住宅项目、别墅项目均有涉猎，品牌开发商 已经介入，同时也为中小型开发企业在浑南的发展增加了难度 同口寸由于在此区域拿地土地成本相对较低，而且市场需求量不断 扩大，所以开发商的利润较大但近年来由于大型开发商的不断 圈地，在浑南地区可建筑商品房的地块在不断减少根据计划，从今年2011年12月1日到明年3月1日，浑南新 城重点开展道路、管网、水系桥梁、绿化景观、回迁房、全运村、 全运会会议接待中心、全运会运行中心、沈阳南站综合交通枢纽、 商业综合体等12大方面工作、10项主要工程内容辽宁沈阳浑南 新城建设工地可谓是忙不停•高新技术产业开发区规划用地16平方公里，由长白工业区、高新区浑南产业区和 未来产业区三部分构成产业主要设计了 863软件园、AMT园、 信息产品制造园、新材料产业园、海峡两岸科技工业园重点发展 电子信息、先进制造技术、生物工程、新材料、汽车等为主导的高 新技术产业。
•高档次中央商务区规划面积2.6平方公里，是为发展高新技术产业服务的金融商 贸X,体现浑南新区高科技、现代化、国际化特征，将规划建设成 为具有金融、贸易、商业、文体娱乐、商务服务、政府服务、科教 会展、通讯服务等功能配套的综合区域博天奉既•高品质居住区规划用地5.2平方公里，具有住宅、幼儿园、学校、购物、邮 电、电信、有线电视、银行、旅馆、饭店、娱乐、停车场、小型公 园等配套服务设施•高等级大学城规划用地10平方公里，实行开放、资源共享模式，为国际一 流水平和规模的大学科研、教育园区包括教学楼、办公楼、图书 馆、体育场馆、音乐厅、学生公寓、职工住宅、高科技人才交流中 心、大学科技园等综合配套设施浑南新区•浑河观光旅游带参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河，把浑河及其两岸 建成集自然、休闲、娱乐、防洪为一体的观光旅游带规划建设大 型公园绿地、大型综合性游乐场等建筑景观与浑河河岸自然景观二）、供需关系年8月全市商品房供应量为47.89万平方米,供应量有很大降幅, 环比下降84.57%,供应套数为4350套10月份商品房成交量146.27 万平，其中商品住宅成交面积为130.7万平，预计进入冬期后市场供 求会有进一步下降趋势。
10月份共有30宗土地推出，土地供应面积为269.83万平，土地 供应量环比下降59.79%,与去年同期相比增加67.63%o本月土地供 应比较分散，各区都有一定量的土地供应，其中沈北，于洪和东陵区 供应量较大本月土地成交量继9月份继续上升，共成交6块地，较 上月增加1宗10月份土地成交量为26.2万平，近几个月土地成交 开始回升8月共有139个项目投放报广，投放量348版，为上个月两倍 本月项目数环比上升0.74%；版数增加409.75版,环比上升96.87%； 频次增加499次，环比上升92.24%；金额增加102, 446, 450元 （报价均以媒体对外公开报价为准，以下相同），环比增加107.35%o•商品房市场8月全市供应量为47.89万平方米，供应量有很大降幅，环比下 降84.57%,供应套数为4350套其中住宅供。