蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告

WORLD UNION 本报告是严格保密的 1 高铁加速度高铁加速度 珠城新乐章珠城新乐章 蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告 谨呈：上海正正生物科技有限公司谨呈：上海正正生物科技有限公司 2010.122010.12 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 运营模式研究运营模式研究 WORLD UNION 本报告是严格保密的 3 本案位于本案位于高铁新城区高铁新城区，，高铁站高铁站西侧，占地约西侧，占地约 1万方，属于中等体量站前区商业项目万方，属于中等体量站前区商业项目 技术指标：技术指标： 占地面积：占地面积： 10427.87㎡ 容积率：容积率：2.0－－3.0 体量：体量：3万左右 绿地率：绿地率：>20% 用地性质：用地性质：商业用地 停车率：停车率：>0.5 1 2 3 4 4 区位：区位： 本地块位于蚌埠市高本地块位于蚌埠市高 铁新城区，新建成高铁新城区，新建成高 铁车站站前广场北侧，铁车站站前广场北侧， 将有连廊与车站主体将有连廊与车站主体 贯通贯通 1 1 2 2 3 3 4 4 本地块 车站主体 站前广场 酒店等站前配套 项目概况项目概况 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

4 从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店 共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整 体考虑体考虑 本地块本地块 出租车 停靠广场 KTV等配套商业 下沉广场 客运总站 酒店及商业配套 站前酒店和商业，共同作为站站前酒店和商业，共同作为站 前商业的第一站，二者一衣带前商业的第一站，二者一衣带 水，一荣具荣，难以分割，以水，一荣具荣，难以分割，以 下作为同一整体考虑下作为同一整体考虑 项目概况项目概况 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 运营模式研究运营模式研究 WORLD UNION 本报告是严格保密的 6 目标一目标一 核心目标核心目标 目标二目标二 目标三目标三 成功运营，推动地区增值 理念创新，展示项目精华 文化深植，推动文化外向度 项目使命项目使命 使命即方向，我们一切解决路径都是为了“ 使命必达” WORLD UNION 本报告是严格保密的 7 灵魂灵魂 我是高铁门户我是高铁门户 我是城市文化新概念复合体我是城市文化新概念复合体 仙蚌吐珠仙蚌吐珠• •文化之灵文化之灵 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

8 复合功能聚集 引领高铁时代 区域驱动引擎 D —Demo 高铁高铁 文化文化 示范区示范区 C —Culture R —Railway 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 高铁规划高铁规划 宏观分析宏观分析 城市规划城市规划 运营模式研究运营模式研究 WORLD UNION 本报告是严格保密的 10 蚌埠新枢纽蚌埠新枢纽 大禹的千年之梦大禹的千年之梦 WORLD UNION 本报告是严格保密的 11 京福高铁京福高铁 从从京沪京沪 高铁蚌埠站引出高铁蚌埠站引出，， 经合肥、黄山、上经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，饶、武夷山至福州， 全长813公里，全 程运行时间 7小时 京沪高铁京沪高铁2011年年7月通车，京福高速铁路将在月通车，京福高速铁路将在2010 年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站 作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）的唯一唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生 高铁规划高铁规划 蚌埠蚌埠 京福高铁京福高铁 蚌埠蚌埠 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

12 蚌埠站的站房面积蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡万平米，规模大于苏锡 常，并为京沪京福高铁唯一的中转站常，并为京沪京福高铁唯一的中转站 南京南京 常州常州 上海上海 蚌埠蚌埠 京沪京福高铁局部平面示意图京沪京福高铁局部平面示意图 N 苏州苏州 无锡无锡 高铁规划高铁规划 合肥合肥 京沪高铁蚌埠南站京沪高铁蚌埠南站 京沪高铁南京南站京沪高铁南京南站 站台面积 20000㎡ 站台面积 38000㎡ 京沪高铁常州北站京沪高铁常州北站 站台面积 12971m2 京沪高铁无锡东站京沪高铁无锡东站 站台面积 10988㎡ 站台面积 7846m2 京沪高铁苏州北站京沪高铁苏州北站 WORLD UNION 本报告是严格保密的 13 案例借鉴案例借鉴 商贸中心型商贸中心型————欧洲欧洲里尔里尔 一个曾经默默无闻的小镇，在高铁一个曾经默默无闻的小镇，在高铁 站的配套商业为其注入了怎样的功站的配套商业为其注入了怎样的功 能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里 尔？尔？ 哪些可以借鉴的点？哪些可以借鉴的点？ 它的成功它的成功KPI是什么？是什么？ 高铁，能为一个城市带来什么？高铁，能为一个城市带来什么？ WORLD UNION 本报告是严格保密的。

14 •区位区位: :位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域 •规模：规模：占地70公顷 •交通：交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便 利，离会展中心、老成区才5分钟距离 • 客流量：客流量：2000年与lille-flandres站人流量共 2千万 •功能作用：功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城 市带来了收益 背景背景: :70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞 争优势下降政府决定借TGV把里尔打造为 巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔 就开始了跨越这三个区域的服务欧洲里 尔”是政府表明发展第三产业决心,在 TGV 建设后的又一重大项目 概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界 会展中心会展中心 步行步行5分钟分钟 TGV线路线路 原有轻轨原有轻轨 环成公路环成公路 TGV线路线路 公路公路 高架桥高架桥 欧洲里尔欧洲里尔 交通示意图交通示意图 巴巴 黎黎 里里 尔尔 伦伦 敦敦 布布 鲁鲁 赛赛 尔尔 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

15 布局：“欧洲里尔”布局：“欧洲里尔”——功能齐全，布局周到，功能齐全，布局周到， 成为法国最大购物中心成为法国最大购物中心 •里尔会演中心里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万 m2，会议部分建筑面积为1.8万m2 •里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积25124m2 •克莱迪特大厦：克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为 1.46万m2 •欧洲里尔商业中心欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一商业中心建面为9.2万m2；娱乐及其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位 •欧洲里尔饭店：欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电梯 •城市公园城市公园:约10公顷，创造具有人情味的 优美环境 •公共空间系列公共空间系列: :柯布西耶高架桥、火车站 站前广场、里昂银行等室外公共广场、步 行通道设计，方便了人们的各种室外休闲活动 •二期扩建：二期扩建：22万m2含600套公寓，体 育设施、学校、医疗中心等公共设施 欧洲里尔欧洲里尔 TGV里尔欧洲站里尔欧洲站 城市公园城市公园 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 下沉欧洲广场下沉欧洲广场 会演中心会演中心 柯布耶斯高架桥柯布耶斯高架桥 住宅、办公住宅、办公 住宅、办公住宅、办公 二星级酒店二星级酒店 购物中心购物中心 银行、音乐厅、商场、商业学校银行、音乐厅、商场、商业学校 欧洲里尔欧洲里尔 商业中心商业中心 欧洲里尔酒店欧洲里尔酒店 商业中心商业中心 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

16 开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅扩建办公和住宅 商业中心商业中心 里尔欧洲饭店里尔欧洲饭店 会演中心会演中心 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦 1993年年1月月 1995年年 1991年年 1994年年 原区域为旧城与郊区原区域为旧城与郊区 边界，缺乏商业配套，边界，缺乏商业配套， 因此高档、功能齐全因此高档、功能齐全 的商业中心先启动，的商业中心先启动， 满足当地需求满足当地需求,建立片建立片 区认知度，为片区带区认知度，为片区带 来与老城区截然不同来与老城区截然不同 的新面貌的新面貌 人流不断聚集，片人流不断聚集，片 区形象开始建立，区形象开始建立， 政府建立汇演中心政府建立汇演中心 以进一步为片区带以进一步为片区带 来更多来自世界各来更多来自世界各 地的人流，打造片地的人流，打造片 区特色；区特色； 片区形象已被认知，片区形象已被认知， TGV1993年开通，年开通， 价格便宜但形象较价格便宜但形象较 好的酒店开始启动好的酒店开始启动 已满足乘坐已满足乘坐TGV的的 游客及商务人士的游客及商务人士的 住宿需求住宿需求 片区商业气氛逐渐片区商业气氛逐渐 浓厚，当地标杆性浓厚，当地标杆性 企业把总部设于此，企业把总部设于此， 树立片区高端形象，树立片区高端形象， 带动商务气氛的形带动商务气氛的形 成成 基地边缘地段的基地边缘地段的 住宅办公的开发住宅办公的开发 之后之后 片区价值迅速升高，片区价值迅速升高， 住宅、办公需求拉住宅、办公需求拉 大，进一步开发住大，进一步开发住 宅、办公以完善当宅、办公以完善当 地的复合性功能地的复合性功能 建设时间建设时间 欧洲里尔欧洲里尔 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

17 大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客 户的关键点户的关键点 与旧城截然不同的建筑形式和风格与旧城截然不同的建筑形式和风格 商品和功能齐全商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、 男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、 艺术俱乐部和演出大厅艺术俱乐部和演出大厅 里尔规模最大的购物中心：里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到 公共空间的氛围营造公共空间的氛围营造 ：：在广场里摆放多彩的郁金香雕塑在广场里摆放多彩的郁金香雕塑 干净明亮的环境让人享受其中干净明亮的环境让人享受其中 游客的评论游客的评论 ““靴子型靴子型””克克 莱迪特大厦莱迪特大厦 规模庞大、商品齐全的规模庞大、商品齐全的 购物中心购物中心 多彩的多彩的郁金香雕塑郁金香雕塑 欧洲里尔欧洲里尔 市政公园市政公园 WORLD UNION 本报告是严格保密的。

18 “欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁 站可以带动城市升级站。