第二篇 区域市场情况燕郊市场情况区域项目扫描区域内项目均价基本已进入“万元时代”嘉都首尔甜城欧逸水岸东贸国际天洋城4代三湘森林海尚城中国学者之家中骏地产未来入市项目已入市项目燕郊区域12500元/平米12000元/平米青年社区二期13000元/平米12000元/平米11000元/平米10500元/平米美林君渡11000元/平米潮白星光公馆14000元/平米鼎盛家园11000元/平湾仔城15000元/平米金谷美丽城燕顺 路开 发区 板块夏威夷蓝湾12000元/平米富地广场12000元/平米金燕学院府11000元/平米板块特征：以老城区板块、燕顺路板块为核心呈现南扩北移趋势，燕郊信息产业园区板块将成为未来热点板块；价格特征：区域内项目基本上已进入“万元时代”本案所处的燕郊信息产业园区板块尚处于价格洼地，保持一定的价格优势；南部待开发板块燕郊---房地产项目分析楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型户型面积户型面积价格价格 ( (元元/ /㎡㎡) )最新动态最新动态20142014年货量年货量金谷美丽金谷美丽 城城高层高层47-13247-132一期一期 1100011000一期售罄一期售罄12001200套套天洋城天洋城4 4 代代高层高层公寓公寓40-8040-80 住宅住宅90-90- 115115120001200020132013年开盘年开盘4 4次，销售次，销售3030万平米万平米2000余套兴达蓝湾兴达蓝湾小高层、小高层、 高层高层50-14050-140120001200020132013年销售年销售13001300套套50005000套套上上城理上上城理 想城想城高层高层50-13050-1301100011000福成集团福成集团20132013年销售掉年销售掉3 3个项目共计个项目共计1000010000套套90009000套套首尔甜城首尔甜城多层、小多层、小 高层、高高层、高 层层54-89-11854-89-118125001250020132013年首尔甜城销售近年首尔甜城销售近1000010000套，价格从套，价格从75007500 一路涨到一路涨到125001250090009000余套余套富地中心富地中心高层高层50-12050-1201200012000富地中心占地较小，富地中心占地较小，20132013年销售年销售500500余套余套20002000套套四季花都四季花都高层高层60-11860-118预计预计 1300013000该项目是福建开发商投资开发的住宅项目，项目该项目是福建开发商投资开发的住宅项目，项目 总建面总建面3535万平米，预计万平米，预计20142014年年6 6月份开盘月份开盘20002000余套余套嘉都嘉都高层高层64-11564-115预计预计95009500该项目总建面约为该项目总建面约为200200万平米，由于地块现在相万平米，由于地块现在相 对成熟度较差，一期开盘价格不会太高。
对成熟度较差，一期开盘价格不会太高40004000套套夏威夷南岸二期—项目定位夏威夷南岸，是兴达集团在燕郊倾力打造的继东方夏威夷、夏威夷溪谷、夏威夷 北岸，又一大型精品纯居住社区项目基础信息表项目地址 北京周边 北京东燕郊燕顺路路西东方夏威夷南 侧物业类别 普通住宅 建筑 综合体建筑形式板楼 塔楼 小 高层 高层占地面积 100000平方米建筑面积 300000平方米总套数3000户建筑风格 欧式风格建筑层数29-33容积率 1.9绿化率 66%物业公司 东方夏威夷物 业管理有限公 司物业费 2.38元/平方米* 月开盘时间 2011年05月 28日交房时间 2011年12月效果图交通图夏威夷南岸二期—项目定位威夷南岸二期占地面积16.5万平米，总建筑面积37.6万平米，地上31.28万平米 ，容积率仅为1.9，绿化率48%，是潮白河休闲度假区里舒适度档次最高的公寓 夏威夷南岸二期由25栋板式小高层组成项目遵循建筑规划的整体，营造出差异化的景观效果；通过微地形造山与中心水系的营造，利用社区内4米的高度差进行植物错落的布置，用水声、水景、水势来营造出立体视觉效果；外立面基层以下干挂石材，以上为高级面砖；屋顶为美国欧文西克宁的油毡瓦，是目前国内最好的保温防水材料；全石材装修，星级精装修大堂；窗户为断桥镀膜铝合金门窗，保温、隔热、隔音、抗冻、抗高温、抗碱性更强，同时对紫外线也有一定的过滤作用；入户门为钢制密码指纹识别钥匙一体门，安全性更高；五金件全部采用进口元件。
在安防设施上，夏威夷南岸二期实现了24小时保安巡逻，24小时电子巡更，启用红外洲际感应系统，任何影像都会在第一时间传达到小区的安防中心夏威夷南岸二期—推售情况夏威夷南岸二期项目目前尾房在售，现房210-240平层产品均价17000元/㎡，期房 13000元/㎡l从成交套数来看：夏威夷南岸二期项目目前尾房在售，期房方面17层花园公寓剩余少量房源，产品面积88平米通透两居，130㎡三居，现房14层观湖景观公寓，产品为大平层产品，面积210-240㎡l从成交价格来看，2013年普宅成交均价较为稳定，稳定在13000元/㎡l销售动态：夏威夷南岸二期项目目前尾房在售，期房方面17层花园公寓剩余少量房源，产品面积88平米通透两居，130㎡三居，成交均价13000元/㎡，现房14层观湖景观公寓，产品为大平层产品，面积210-240㎡成交均价17000元/㎡l成交客户方面：北京客户占比达到85%以上，以在京工作、经商的限购人群为主，客户主要置业目的为自住，其次为自住兼投资；部分投资客群首尔甜城300万平米 国际生活智慧城项目基础信息表项目地址 燕郊经济技术开发区燕顺路东侧物业类别 普通住宅 建筑 综合体建筑形式板楼 塔楼 小 高层 高层占地面积 1241800平方米建筑面积 3000000平方米总套数27158建筑风格 古典欧式风格建筑层数29-33容积率 2.25绿化率 45%物业公司 创美物业有限 公司物业费 2.98元/平方米* 月开盘时间 2013-7-6交房时间 2014-9-30效果图交通图首尔甜城—项目定位首尔﹒甜城，位于京东燕郊燕顺路东侧，紧邻潮白河支脉幸福河。
项目依托总投 资约60亿美元的首尔园项目，打造幸福城邦Ø项目在建于未来的300万平米宏伟蓝 图下，有超大型商业、地标性综合大 楼、七星级酒店、创意产业SOHO、 国际5A级写字楼、国际教育配套、 全生命周期医疗体系、智能高端生活 区等业态完美分布 Ø在甜城所依托的首尔园区域周边，北 方化工大学、北京经济职业技术学院 、实验中学使学院派气息晕染四周， 国际精英汇聚的科学城创业基地、企 业家汇聚的百世金谷，使首尔﹒甜城 不仅仅是居住之地，更透射出国际城 区特有的节拍韵律，不仅实现了工作 与生活的自由切换，更实现了全创意 产业链的完整功能 Ø潮白河、幸福渠、万亩森林公园、全 国人大疗养基地、超大型区域植物园 等自然人文生态项目环绕四周，让甜 城生活的健康养生特质亦成为现实首尔甜城—推售分析该项目现在顺销，计划8.20开300套 soho产品，40-90㎡户型，免费排号，目 前已经排号800余组，均价 8000u 项目成交情况分析l从成交套数来看:2012年12月29日首次开盘，推售房源935套；2013年3月9日推售房源1834套；5月4日推售房源1448套；6月推售房源570套；7月4日推售房源2300余套，目前剩余少量房源，正在顺销。
l从成交价格来看，首尔·甜城2013年07月04日的最新销售报价为均价9300元/平方米 相比上个销售周期持平 首尔·甜城近1个月的销售价格持平； 近5个月的销售价格上涨了900元，涨幅为10.7%； 与2012年11月27日第一次对外报出的8500元相比，7个月以来，销售价格累计上涨了800元，涨幅为9.4% l销售动态：7月6号，7号，8号开盘，认购2100套.，现在正在签约，现在顺销房源30套，计划8.20开300套 soho产品，40-90㎡户型，免费排号，目前已经排号800余组l成交客户方面：北京客户占比达到85%以上，以在京工作、经商的限购人群为主，客户主要置业目的为自住，其次为自住兼投资；部分投资客群天洋城4代燕郊天洋城4代，中国首席第4代城市综合体，占地3000亩，融休闲娱乐、商业购物 、旅游度假、高尚居住、教育培训、会议交流、休闲商务、科技互动体验、文化创意 、疗养等功能于一体项目基础信息表项目地址 北京东燕郊迎宾南路东侧物业类别 住宅、小高层建筑形式板楼 板塔结合 多层 小高层 高 层占地面积 占地3000亩建筑面积 4800000平方米总套数8000建筑风格 古典欧式风格建筑层数24-32容积率 2.77绿化率 35%物业公司 天融物业物业费 2.8元/平方米* 月开盘时间 2013-5交房时间 2014-12效果图交通图天洋城4代—项目定位燕郊天洋城4代，中国首席第4代城市综合体，占地3000亩，融休闲娱乐、商业购物 、旅游度假、高尚居住、教育培训、会议交流、休闲商务、科技互动体验、文化创意 、疗养等功能于一体Ø 燕郊天洋城4代，中国首席第4代城 市综合体，占地3000亩，融休闲娱乐 、商业购物、旅游度假、高尚居住、教 育培训、会议交流、休闲商务、科技互 动体验、文化创意、疗养等功能于一体 ，发挥其对于旅游、商业、文化等相关 产业和城市振兴的联动效应，一举打造 燕郊未来CLD(中央生活区)和面向北京 、服务北京的主题休闲目的地。
产品业 态包括主题公园、商业综合体、酒店、 公寓、商业街、创意办公、住宅等 Ø 天洋城4代一期，将打造气势恢宏 的太空之窗，内设远古、现代、未来三 个展示区，让您零距离感受航天科技带 来的无与伦比的极致体验一期产品还 将打造一条极具欧美风情的特色商街， 并引入品牌主力店、时尚餐饮、休闲娱 乐等潮流业态，让您仿若置身异域，畅 享品质生活的高雅魅力在住宅产品上 ，天洋城4代更是汲取国内外先进设计 理念，并对天洋城产品进行升级，着力 打造个人创意空间天洋城4代—推售分析目前该项目，7月26日开盘，可售房源不多，多为前期退出房源，无折扣，90㎡ 两居，成交均价10500元/㎡，115㎡三居成交均价10100元/㎡l从成交套数来看:2013年天洋城一期总计集中开盘两次，5月21日，集中推出6#、7#总计500余套房源，当天售罄，7约6日，推出4#、5#、12#、17#，总计1500余套房源，当天基本售罄l从成交价格来看，项目成交价格从年初8300元，上涨到10500元，涨幅达到2200元，月度涨幅400元l销售动态：目前该项目，7月26日开盘，可售房源不多，多为前期退出房源，无折扣，90㎡两居，成交均价10500元/㎡，115㎡三居成交均价10100元/㎡。
l成交客户方面：主要以北京客户为主，客户主要置业目的为自住，其次为自住兼投资；部分投资客群上上城青年新城项目位于燕郊经济开发区燕顺路西侧，东侧紧邻华堂高尔夫球场、潮白河，南侧 为百万平米的汇福国际商业综合体，西侧紧邻燕顺路项目基础信息表项目地址 燕郊经济技术开发区燕顺路东侧物业类别 普通住宅建筑形式板楼 、高层占地面积 755000平方米建筑面积 226040平方米总套数6101户建筑风格 古典欧式风格建筑层数22-32容积率 2.55绿化率 35%物业公司 三河隆盛物业 管理公司物业费 1.1元/平方米* 月开盘时间 2013-6交房时间 2014-12效果图交通图上上城青年新城—项目定位上上城青年新城，位于京东新城高档住宅生活区这里不仅紧邻潮白河，静享河畔一 线水岸生活，而且有湿地公园、高尔夫球场、国际度假村、马术场等生态绿地环伺周 边，形成优质的自然生活环境Ø 小区的建筑形态统一大气，地势规划特色 为台地1.5米的设计，保证社区水平地面高于社 区外的社区，大大的保证了社区的私密性，产品 规划上特色为“四周高，中间低”的聚宝盆规划 设计理念，东侧沿燕顺路布置32层的景观高层 。