案例讲解：出租房避税门道多多一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 依据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产房屋是指有屋面和围护构造(有墙或两边有柱)，能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、消遣、居住或储存物资的场所独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的局部应单独标明，而到达少缴房产税的目的比方，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，假设出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款局部按12%缴纳房产税 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进展价款划分，是正值的税收筹划行为，不存在风险但是，出租人可能从少缴房产税的目的动身，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的对此，局部地方税务机关已经联合物价、房产部门依据地段出台的房屋最低租金计税价格，假设出租人房屋租金明显偏低且无正值理由的，必需根据地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
二、出租变仓储房屋出租这是指在商定的时间内将房屋转让他人使用的业务仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务房屋出租由出租人按租金缴纳房产税而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的状况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而到达少缴房产税的目的固然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，假设不是这个目的，一般是不能按这个思路进展筹划的 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必需担当货物的保管责任，发生损失要担当赔偿责任因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的状况下，该筹划才可行假设仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不行行 三、变出租为供应效劳加出租 目前，消失了许多特地从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋供应物业治理效劳因此，利用物业治理合同躲避房产税的现象比拟普遍 筹划要点：出租人可以通过提高物业效劳的收费，降低房屋租赁的价格来到达少交房产税的目的但出租房一般应有从事物业治理效劳的经营范围，且的确在出租房屋的同时也在供应物业治理效劳。
筹划风险：合理地利用物业治理效劳收费来筹划出租房产税是合理的，但要害是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生 由此产生的风险有如下几方面： 1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍 2、一般正规的公司供应物业治理效劳的收费，是肯定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的因此，出租方刻意抬高物业治理效劳价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的惩罚 3、假设出租方纯粹从躲避房产税的角度惩罚，没有供应物业治理效劳而和承租方签订房屋租赁合同和物业治理效劳合同的，在发生纠纷时可能会吃亏实务中就有这么一个案例，某出租方没有供应物业治理效劳，而和出租方签订了物业治理效劳和房屋租赁合同，但到期承租方由于经营不善无法支付房租，出租方将其告到法院，承租方以出租房未供应物业治理效劳为由，拒绝支付物业治理效劳费该理由得到了法院认可，出租方只能哑巴吃黄连，有苦说不出 四、利用转租筹划租赁房产税 由于转租方不是房屋产权全部人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税 筹划要点：利用转租进展租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相像。
出租人可以成立一个资产治理公司，将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产治理公司，然后由该资产治理公司统一按市场价格假设H出租房产由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税，而转租仍需要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道营业税M×5%，节约一道房产税(H-M)×12%，只有当H%26gt;1.42M时，该筹划方案才可行 筹划风险：由于出租房和资产治理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，确定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关确定也要进展相应调整，即M的值会发生变化，这种方案就不肯定会胜利，还会带来了很大的不确定性风险但是，假设出租人是预备对拟出租房屋进展翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产治理公司，然后由资产治理公司对租入的房产进展装修改造后再转租，这种方案避税是比拟合理合法的，筹划风险很低，值得大家尝试。