郑州市二手房市场发展现状及存在问题研究 徐合芳（河南建筑职业技术学院450001）【Reference】当城市规模发展到一定程度之后,受城市土地资源的限制,新建房数量会逐步减少,而存量房的保有量将会越来越大,此时房地产市场的交易重心必然会从一手房转移到二手房上来随着外来人口的不断增加，郑州市住宅需求量越来越大，但新房价格普遍比较高，所以更多的人只能把目光放在二手房上，从而导致二手房的需求量越来越大本文先从郑州市二手房市场的发展现状进行逐步分析，在此基础上找出本市二手房存在的诸多问题，最后提出一些可供参考的建议Keys】二手房；市场现状；房地产中介二手房市场的健康发展, 不仅可以促进城市居民住房梯级消费格局的形成, 补充和保障中低收入居民的住房需求，而且有助于促进新建商品房交易量的增长, 形成房地产增量市场和存量市场的有效联动本文从郑州市二手房市场现状入手, 对市场发展中存在的问题进行分析, 并针对所发现的问题提出相应的政策建议, 希望能为郑州市二手房市场的健康发展提供一定的参考一、郑州市二手房市场现状分析截至2010年12月份，2010年郑州全市共销售二手住房307.5万㎡，合计29321套；同期，一手住房共成交1037.25万㎡，合计88693套，一、二手住房成交面积之比由2001年的12.8：1下降至3.1:1。
在交易量攀升的同时，二手住房的价格也由2005年的2167元/㎡上涨至2010年12月的6451元/㎡，涨幅达297.6%数据表明，随着一手住房市场的快速发展和二手房交易规则的逐步完善 ，郑州二手房市场正在步入一个快速发展的上升期，一个梯度消费、良性互动的住房市场结构正在初步形成在政策频出的同时，郑州市房地产管理部门也推出了一系列便利举措，如简化办证手续(只需要7个工作日)、组织二手房买卖及信息发布、举办二手房交易会等，有力的配合和促进了上述政策的落实，共同推动和规范着郑州二手房市场的健康、快速发展纵向来看：由上图可知，近年来郑州市二手房市场无论是成交面积，还是成交价格，都有了迅猛的发展另有数据表明，2010年在国家宏观调控的打击下，一手住房市场出现了疲软，加之新的税收政策大大提高了二手住房的交易成本，使得整个二手住房市场也出现了明显的疲软，自5月份以来成交面积逐月下滑，9月份首次止跌回升，成交面积比8月份增加了16%；在一手住房价格稳步上涨的带动下，二手住房的价格在成交量下滑的同时依然保持了稳步上涨的态势，9月份每平方米比上月上涨了140元横向比较，2010年郑州及几个主要城市一、二手住房成交面积如下：2005年1-12月郑州市共销售一手住房1037.25万㎡（88693套），销售二手住房307.5万㎡（29321套），一、二手成交面积之比为3.1：1。
发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场；随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势；从2010年的统计结果来看，上海一手市场与二手市场成交面积的比值已经跨过1：1的门槛，达0.9：1，同期广州、深圳的这一比值也分别达到1.1：1、1.3：1；对比郑州2010年1-12月的3.1：1，郑州的二手房市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间二、郑州市二手房市场存在问题分析（一）政策限制1. 宏观调控方面由于各种局部利益交互作用，“两难”的楼市政策并没有实质性的改观：调控楼市价格伤了经济；放任楼市价格又伤了民情2010年房地产调控政策的出台，“国十一条”、“七部委”联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等，无疑刮起了一股股旋风，可是能够撬动价格走向的也就是少数城市，2011年3月4日郑州限购令出台，可是刚刚打破这种尴尬的局面不久，一些违规的操作就紧随而至2. 税收政策方面受税收政策的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。
另一方面，所得税政策的实施，使业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会在很长一段时间内观察市场的变化同时，受税收政策影响，部分业主“以旧换新” “置业升级” 的愿望也被遏制二）贷款风险1. 借款人的融资问题和还款风险首先是融资问题一是按揭贷款的模式各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制尚未建立完备，给部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机，如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假的贷款资料制定双份买卖合同和借款合同，太高房价，制造“零首付”客户骗取银行贷款一旦利润到手, 他们便销声匿迹2. 各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善由于二手房贷款只针对单个的住房消费者或住房所有者贷款金额较小，手续烦琐，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间，所以，银行较多的是与中介公司和专业贷款服务公司合作然而由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款资产，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款环节下放给一些资质较差的中介公司或贷款服务公司，在放款的环节上没有严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展的状态。
三）中介公司存在的问题1. 中介公司的信用缺失由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、臆造虚假信息，骗取看房费等等 2. 从业资格准入门槛低由于近年来房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到上述要求，有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子、一张桌子、十一部”房产经纪人素质良莠不齐，人员流动频繁，服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利3. 存在大量黑中介，黑中介利用管理漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存和发展，部分地区黑中介的数目达到令人触目惊心的程度用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜三、对郑州市二手房市场发展的建议（一）加大政策扶持政策调整对于推动二手房市场的发展具有非常重要的意义有助于二手房市场发展的政策包括两部分：一是市场刺激政策，如简化产权过户手续，二手房交易契税，所得税减免政策，鼓励人们卖旧买新，置业升级，盘活市场；二是市场规范性政策，如加强市场监管力度，提高行业入市门槛，制订经纪人制度等，重点扶持一批实力较强的品牌经纪公司，建立和规范市场秩序，树立市场诚信。
二）完善二手房贷款环节1. 设计多样化的抵押贷款及偿还方式金融机构应本着方便居民个人融资为目的，根据购房者的职业热点、收入情况和房屋类型等，适时创新适合个人需要的多样化的抵押信贷方式，以满足不同住房抵押贷款业务的需要比如针对年轻人设立渐进的抵押贷款方式，即适当降低贷款初期的每月付款，是每月付款额随购房者收入的提高而同步增加；针对中年人设计递减的抵押贷款方式；针对老年人可以采用分享增值的抵押贷款方式2. 各商业银行应完善风险转移机制商业银行可发起或出资成立抵押贷款保险机构基本思路是：银行发放抵押贷款时，向保险公司就此笔贷款购买贷款风险保险具体操作为：当银行和借款人协议发放住房抵押贷款时，先按正常程序对抵押物进行评估，之后银行、保险公司、借款人三方就抵押物的评估值、用途等因素确定一个合适的三方认可的抵押率，办理抵押物保险、抵押登记之后，银行发放住房抵押贷款，同时以发放的抵押贷款的金额向保险公司购买贷款风险保险若借款人在贷款到期时等归还全部贷款，则三方的关系予以终结；若不能偿还贷款，则银行和保险公司可以诉讼处置抵押物，不足值清偿的贷款部分由保险公司代为清偿三）规范与发展二手房中介建立健全房地产中介管理政策；提高中介门槛，清理不合格中介。
严格把好房地产经纪机构的市场准入关，对不符合要求的中介坚决取缔；发挥行业协会自治作用；加强信息化建设；倡导中介企业自律，诚信经营四）改革现行的税收政策税收政策应当对二手房以更多的扶植促进二级市场的良性发展，实现一、二级市场的良性互补另外，政府对房地产一级市场的住房机构进行调整，也能达到平抑房价的作用四、结论城市化越来越快的同时，郑州城市居住人口都在逐年上升，需求买房的人也在快速的增加，二手房市场在郑州扮演着重要的角色，促进一级市场繁荣和满足居民住房需求二手房市场的规范化，同一化是二手房良性发展的必要需求对郑州二手房市场现状及存在问题的分析，国家和地方政府对二手房市场出台众多的政策和法规整改二手房市场，使二手房向着良性健康的方向发展Reference】[1]360房产网-郑州市房地产数据分析库[2]郑州安广厦房地产咨询服务有限公司数据库.[3]龙源期刊.活力2010年第6期.[4]李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．郑州：大象出版社.[5]特区经济2010年第三期. -全文完-。