房地产开发企业核心能力的识别与评价研究 南京工业职业技术学院经管院副院长、教授 陈林杰摘要：在回顾相关理论文献的基础上，分析房地产开发企业核心能力的内涵，从三个角度构建房地产开发企业核心能力识别模型、从三个维度运用FUZZY理论构建房地产开发企业核心能力评价模型，并以某房地产开发企业为例进行核心能力识别、评价，得出该企业的核心能力处于“较强”等级该模型可用于建筑企业核心能力的识别与评价关键词：房地产；开发企业；核心能力；识别模型；评价模型核心能力是房地产开发企业获得持久竞争优势的源泉，其在企业识别市场机遇、增强企业素质、抵御市场风险特别是抵御政策调控、适应环境变化中发挥着根本的作用核心能力的识别、评价和培育则是房地产企业进一步完善和发展这类能力的前提1企业[来自www.lW5u.coM]核心能力识别、评价的理论基础核心能力原始含义是“组织的集体学习，特别是学习如何协调多种多样的生产技能并如何整合多种技术的源流”识别核心能力的3个标准：第一，核心能力提供进入许多产品市场的可能性，即具有市场推广价值；第[来自www.L]二，核心能力对终端产品的顾客提供明显的使用价值；第三，核心能力应该是竞争者难以模仿的，是对个别技术和生产技能的复杂协调。
竞争者可能会获得核心能力的某些技术，但却难以复制有关组织内部协调和学习的整体形式核心能力也是一种动态能力，动态能力是指企业组织长期形成的学习、适应、变化、变革的能力，即保持或改变其作为竞争优势基础能力的能力目前国内外关于房地产企业的核心能力识别、评价方面的研究明显不足这里根据企业核心能力概念认为，房地产开发企业核心能力内涵是企业协调多种多样的生产技能，积累、整合和有效利用内外部资源，以识别和开拓房地产市场，提高地块规划质量、房屋质量、项目价值以及经营管理效率，从而使房地产开发企业获得持续竞争优势2房地产企业核心能力识别模型针对核心能力理论的研究现状、房地产企业核心能力内涵以及我国房地产企业发展的实际情况，这里采用立体的方法从产品与市场盈利（表现能力）、组织内外资源运营（基本能力）、组织未来发展（潜在能力）三个角度构建房地产企业核心能力识别模型，见图(1)房地产企业核心能力可描述为：Y=f（表现能力、基本能力、潜在能力）从产品与市场盈利角度可以识别房地产企业的表现能力，从组织内外资源运营角度可以识别房地产企业的基本能力，从组织未来发展角度可以识别房地产企业的潜在能力3房地产企业核心能力评价指标体系美国汉斯公司(Hines)的持续成长能力归结为三大能力原则：品质开发能力，学习创新能力和以人为本的管理能力，这三大能力构成其核心能力。
我国房地产企业核心能力可描述为表现能力、基本能力、潜在能力，这里从这三个方面构建房地产企业核心能力分析与评价指标体系，见图(2)从图(2)可以看出，房地产企业核心能力评价体系分主指标和分指标两个层次，主指标包括表现能力指标、基本能力指标和潜在能力指标三类，共有主要分指标11个4房地产企业核心能力评价模型目前，国内外对房地产企业核心能力的评价模型研究很少，本课题从我国房地产企业的实际情况出发，根据企业便利操作使用原则，采用FUZZY理论建立房地产企业核心能力评价模型FUZZY评价计算是很复杂的，为了方便评价，这里用到M Mizumoto和K．Tauaka研究的Ⅱ型FUZZY集进行描述，Ⅱ型集能充分考虑FUZZY语言信息若A中有n个基本评价要素指标，则式中Wi-第i个要素指标；通过上述公式，即可得出某企业核心能力最终评价信息M对于M信息值，可以判断其表示的状况与核心能力七个等级{[ⅥⅣ]、[W]、[RW]、[M]、[RS]、[S]、[VS]）中的哪一个等级相同或相近，这里要用到FUZZY模式识别5企业核心能力识别与评价：以某房地产开发企业为例5.1核心能力评价指标经验判断数据来源核心能力的经验判断数据来源于调查研究，主要途径是采用问卷调查的方式。
1)调查对象组成被调查人员来源于房地产行业，由一些有代表性的专家、经营者（企业中高层）和从业人员（企业主管、骨干）构成，问卷数量各30份2)设计调查问卷表，见表(1)这里以可识别性为目的，按图(1)模型和图(2)指标，从3个角度详细识别房地产企业核心能力的来源3)调查数据综合处理影响程度按得票最多决定，如得票最多出现多个相同，则再依次看专家、经营者的票数5.2某企业核心能力的识别按照上述问卷调查，可以对某企业核心能力进行识别，得出一组关于该企业核心能力的经验判断，见表(2)，表中评价指标的FUZZY语言值是指该指标对该企业核心能力的影响程度根据FUZZY评价模型，可以对当前该企业核心能力进行评价，得出评价结果由公式(1)、(2)可以分别算出{表现能力指标）、{基本能力指标）和{潜在能力}的最终FUZZY信息：M=0.8/0+1／0.521+0.8／1.142 +0.3／1.643+0.1／2.064再根据FUZZY模式识别，有：N{M,[RW]}=MAX{-0.220,-0.047,0.081,0.186,0.547,0.274,-0.056}{[VW],[W],[RW],[M],[RS],[S],[VS]}从上面结果可知，该企业核心能力处于[RS]，即“较强”状态。
该企业核心能力表现“较强”的主要因素是表现能力比较优秀，即市场识拓能力、产品规划设计能力和品质开发能力比较出色；基本能力扎实，即一把手的领导能力强，区域资源整合较好；潜在能力充足，即“立广厦于天地，奉爱心于人间”的价值理念与经营哲学深入人心、全员学习创新积极、人才队伍精干但是，该企业的核心能力目前还“不是很强”，主要原因是其行业把握能力、制定适应性战略的能力以及内部结构系统的危机反应能力比较一般，表现在对2012年以来房地产系列调控的预警与应对上不够科学、及时、有效，业绩下降较大、损失也不小，2013年营业收入同比上年减少44.29%．利润总额比上年减少49.61%该企业今后需要加强环境把握能力、战略决策能力、危机反应能力，多向国内外优秀房地产企业学习，提高核心能力该企业核心能力的评价结果，与它的实际状况相吻合，得到被调查人员（房地产行业有代表性的专家、经营者和从业人员）的高度认可本文主审：黄汉江教授）-全文完-。