Financial risk prevention开发天地EXPLOITATION WORLD82 2008.12 ■ 文 / 周璟受金融风暴的影响， 在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下， 全国楼市降价风愈演愈烈， 不论房企规模是大是小， 皆争相祭出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势， 回笼短缺的资金 在当前的市场环境下， 防范财务风险虽是老生常谈， 却又不得不做资金回笼不畅造成财务风险事实上， 进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步 在广州、 深圳、 上海等城市， 近几个月来实际楼价都存在不同程度下降 数据显示， 上海5月份住宅均价为每平方米14099元， 而4月这一统计数据为每平方米15692元， 环比跌幅达到了10%左右；在深圳， 5月深圳新建商品住宅销售均价为每平方米11014.14元， 环比4月的每平方米11962.08元下降7.92%，而这已经是深圳房价2008年3月以来连续第3个月出现回落 由于市场总体成交萎靡， 2008年1～5月深圳新建商品住宅销售面积123.79万平方米， 同比下降55.64%； 并且1～5月深圳住宅空置面积达67.18万平方米， 同比增长了82.26%。
整体市场形势的不容乐观， 反映在微观主体上就是企业的销售进度未能实现预期， 资金回笼不甚理想 以2008年上半年为例， 根据上市公司公布的5月业绩快报显示， 内地房产巨头万科、 保利、 金地等企业的销售业绩不尽如人意 其中， 万科今年以来首次出现销售面积环比下滑； 保利、 金地销售业绩尽管环比有所增长， 但同比却明显下滑 据某证券公司报告分析， 招商地产至3月底完成了全年销售额的10%， 华润置地至5月中旬仅完成12%， 万科至5月底完成23%； 同历史数据比较， 发现万科从销量（销售面积） 月环比变动幅度来看， 其2005～2007年的平均增幅为60%， 而2008年5月份较4月份的增幅仅为21%；2006和2007年的平均同比变动为88%， 但2008年同比下降6%， 弱于预期历史土地项目太多导致现金运转不周2007年的前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月， 土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是， 许多弱市下的房企财务风险防范策略城市开发 URBAN DEVELOPMENT 2008 DECEMBER 122008.12 83开发商都卷入到疯狂圈地大潮中， 投入了所有资金来圈地。
尤其是一些房地产上市公司， 重庆、 成都、 武汉、 长沙、 沈阳以及珠三角一些地区的二、 三线城市相继落入圈内 在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有 “地王” 浮出水面2007年的超速扩张， 使得企业的多数资金都沉积到土地储备上了 ， 再加上2008年房地产信贷政策的紧缩和资本融资市场大门的暂时关闭， 导致这些企业难以有充足的资金进行开发建设 而2008年1月， 国务院下发的 《关于促进节约集约用地的通知》规定： 土地闲置两年将无偿收回； 土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费 如若能坚决执行的话， 这无疑是对房地产开发企业财务风险上的雪上加霜房地产开发企业财务风险的 应对措施完善内部控制制度， 规避财务 风险内部控制制度犹如一个自动预警和维护系统， 他所具备的功能使其成为企业有效管理的工具 应在企业集团各公司及各部门间， 建立严格的内部控制程序和相互制约措施， 并实施重大事项报告制度和集体决策制度， 避免决策失误和舞弊事件的发生 房地产集团财务风险主要是对可控财务风险的管理， 制定设置风险管理机制， 科学进行事前控制， 在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统， 用以规避财务风险。
优化资本结构， 降低筹资风险目前大多数房地产企业融资渠道单一， 造成企业资本结构不合理， 因此， 房地产企业应改变融资战略， 由原来的单纯依赖银行贷款， 向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅、建立阶段性组合融资安排、 实现低成本融资、 确保项目资金链安全的策略转变 自2003年以来， 我国房地产企业融资相继涌现了自有资金加上银行贷款融资方式、 自有资金加上信托计划融资方式、 股权融资加上银行贷款融资方式、 自有资金加上房地产投资基金融资方式等融资模式 此外， 房地产企业还探索出了典当、 股权和债券私募、 开发商委托贷款、 销售融资、 采购融资、 票据融资、 资产证券化等新的多元化融资渠道 通过房地产多元化融资战略， 房地产业定能改变目前的资本结构中对财务杠杆的依赖， 进一步降低筹资风险， 以化解房地产企业的财务风险开展财务分析， 建立财务预警 制度财务分析是通过对财务报表有关项目进行对比， 提示企业财务状况， 为企业进行财务决策和财务计划提供依据 房地产项目投资额巨大， 更应重视项目投资前的可行性分析， 项目投资中的成本分析， 项目投资后的各项经济效益分析 通过财务的事前、 事中、 事后的客观分析及各流通环节财务指标的判断， 了解企业的偿债能力、 资产管理能力、 盈利能力等， 及时准确地为决策者提供正确客观的决策依据， 促使企业在正确的航线上前进， 减少决策风险，少走弯路。
运用投资组合理论， 合理分散 风险“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里” ， 不同类型房地产的商业风险不一样， 获利能力不一样， 为降低投资的商业风险， 又要获得预期的投资收益，较理想的应对风险的策略是进行房地产不同项目类型组合投资 如在投资写字楼的同时兼顾住宅、 商铺等不同类型的房地产项目， 利用不同房地产项目功能的相互补充， 利用不同房地产项目资金的相互调剂， 适应市场变化， 以提高企业的总体抗风险能力和获利能力创新投资策略， 寻找规避风险 的途径对于目前财务压力较大的房地产企业来说， 已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金， 一线城市成本相对较高， 因此要改变原有的投资策略， 寻找规避风险的途径 把战略投资转向异地二、 三线城市和寻求联合开发就成为目前房地产企业规避风险的新途径 相比之下， 目前二、 三、 四线城市楼市周期与一线城市并不同步， 从人均收入水平来看， 其正值地产发展高峰期， 潜力较大 因此， 转战二、 三线甚至三、 四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径， 也是企业长期生存和发展之道 事实上很多大型企业已经开始转向二、 三线城市， 如万科、 绿地、碧桂园等， 关键是要控制好拓展的步伐问题， 根据资金情况， 理性的投资。
要规避风险， 更需重视资金周转，如果销售回款状况不好， 不但是未来拿地受困， 手中其余项目的开发还会受到影响， 联合拿地是一种考虑 在这种市场行情下， 尤其在上海、 北京、 深圳等一线城市拿地， 应当是非常谨慎的， 对资金的要求比较大 但是， 作为开发商始终是要拿地的， 因此几家公司联合成立项目公司联合拿地、 共同开发成为有效方式 一方面， 可以分散财务风险， 特别是现在销售不畅， 回笼资金比较慢， 开发过程中急需大量后备资金补充， 另一方面， 也可以保持各个企业现金流的稳定， 等待机会， 寻找合适的项目城作者单位 亚太房地产开发集团编辑 赵伟强 李连元。