深国投商用置业有限公司专题研究目目 录录一：基本情况二：股权、组织、管控、管理三：企业文化四：项目布局五：产品序列六：盈利模式七：商业模式八：面临的发展问题一：基本情况1、深国投商用置业有限公司 2003 年 4 月成立于中国深圳，项目分布于珠三角、长三角洲等地，是中国最具行业竞争力和影响力的商业地产企业之一，在商业地产的各个环节形成了项目拓展及开发管理、招商运营管理、资产管理及基金投资管理等核心竞争力2、截至 2010 年 11 月，累计开发及管理的商业地产项目 60 多个，总建筑面积超过 400 万平方米公司现持有经营商业地产项目 16 个，总建筑面积超过 100 万平方米公司积蓄了丰富的项目开发经验和专业的商业管理团队3、深国投商置已与沃尔玛、大润发、永旺、中影集团、华润万家等国内外著名公司建立战略合作关系公司大股东为华润深国投投资有限公司4、典型的“商业模式”制胜企业——“品牌+土地折让+开发溢价+资产溢价”，市场效果显著，对资源具有较强的吸引力5、携沃尔玛在二、三、四线城市获得地价相对较低的土地拥有多家国际一流金融、商业合作伙伴，融资渠道多样化与外资金融机构组建房地产封闭基金，增强连锁开发能力。
母公司华润信托提供的滚动发展资金支持，发挥了资金撬动的杠杆作用6、坚持连锁发展战略，项目数量和开发规模具备市场效应项目定位市场中端，贴近普通消费者，这也决定了其建设成本低、建设速度快，资金周转率高在产品设计水平、动线规划、选址方面获得国际合作伙伴的经验积累知识体系二：股权、组织、管控、管理1、股权结构2008年华润入主深国投，并开始了对深国投商置的整合，华润对深国投的非金融资产剥离中，最看重的是深国投商置的商业地产，同时，由于深国投商置复杂的项目股权合作关系，华润倾向于将部分项目转让剥离GIC 作为深国投商置第二大股东，间接持有深国投商置30%股权但从入股方式看，GIC 在战略角度对入股深国投商置并没有系统性考虑,更多是资金参股，并未获得决策和管理权2、组织架构与管控体系深国投实行的是总部和地区公司二级组织架构体系在项目管控上，深国投商置项目的区域聚集程度高，实行省级分公司管理总部在开发职能上提供支持由于深国投商置的商业产品形态为简单的单体商业，配合加快资金周转率的模式，并且只租不售，在开发过程中环节简单同时沃尔玛、西蒙等合作伙伴提供详细的产品规划，由此深国投商置分公司的人力资源构成相当简洁，基本为建设管理职能。
深国投商置的企业文化非常低调，这与深国投商置的发展规模形成显著的不对称在华润接手深国投之后，华润集团财务总监蒋伟接替深国投原董事长李南峰出任深国投商置董事长，原管理团队未发生变化在管理上，深国投商置的人力资源体系，显示出深国投商置开发管理公司的特性深国投商置创立第一年，在公司团队不足27人的背景下，即启动6个项目的开发目前深国投商置也不过300多人的公司团队，这充分体现了深国投商置开发管理公司作为金融商业地产企业的特性 三：企业文化1、公司愿景：通过长期持续不断的创新和努力，使公司成为具有品牌影响力的中国商业地产的领先者，让公司股东与员工共同分享持续成长的硕果2、企业定位：专业和专注的商业地产开发及管理商3、企业目标 ：打造成为中国具有强大竞争力和经营管理能力的商业地产商4、经营理念：诚信为本，务实进取，开拓创新，追求完美，严格的规章制度，严密的工作程序，严谨的工作作风，严明的工作纪律，回馈股东，优待员工四：项目布局1、项目分布深国投商置自2003 年4 月成立至今，集合沃尔玛在北京、深圳、重庆、成都、长沙、南昌、青岛、杭州、苏州等30 多个大城市完成了市场调研、前期选址等工作，并确定了约60多个项目，开发面积400多万平方米，建成20多个项目，可出租商业面积约100万平方米。
项目集中在经济发展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市其中以广东和江苏占比最多具体如下（单位：平方米，数据截至2009年中）省份开业项目在建项目储备合计安徽59623154046315419北京5080688158福建9210292102甘肃63100广东42049324906242933712488河南21175533084371932湖南75431158735234166江苏83361545503160464789328江西4560727051131508山东9074699879318425山西367836200098783四川13502083666123139341825浙江148064282969431033重庆5330253302合计1055685163842083151940415692、已开业项目截至2009年，共开业25个项目，总建筑面积达156万平米，可租赁面积104万平米，总投资88亿元具体如下表（单位：平方米，万元）项目名称建筑面积可租面积总投资开业时间芜湖596233765827603Dec-05泉州430962931521007Dec-06漳州490062974122278Aug-06惠阳386782743719750Dec-07茂名378822684919910Dec-06南海654133467030763Dec-06宝安22983171766791Apr-04深国投广场207172125834103580Sep-07湛江483653260024679Jan-08长沙（韶山中路）754314631038216Nov-05常熟833614499256210Jun-08南昌（解放西路）456073683722220Sep-06潍坊489463407522788Dec-05淄博418002990720721Jan-08成都（交大）784824491836677Sep-06绵阳565383313833406Feb-07重庆（九龙坡）533023878124840Jun-05苏州13670510176195597Sep-09顺德720665748333024Apr-09郑州二七广场728255242154949Sep-09吴江367673322729817Sep-09徐州和平路448642847930838Sep-09扬州523294345429669Sep-09海宁393432505025861Jun-09杭州古墩路527612898947657Sep-09合计156334510411028788513、在建项目截至 2009 年，共在建 21 个项目，总建筑面积 113 万平米，可租赁面积 83 万平米，总投资 60 亿元，具体如下表（单位：平米，万元）。
项目名称建筑面积可租面积总投资深国投合作方蚌埠40786338312903120%mg/gms合肥长丰路72476512615097335%mg/simon马鞍山40784339491806435%嘉德北京望京50806354064645450%麦格理东莞44292373712619835%嘉德佛山季华路88073650784257135%嘉德肇庆44631378912281635%嘉德安阳36299318981810635%嘉德新乡38605334341866935%嘉德郑州大学路64026311073180435%mg/gms衡阳61958434962684135%嘉德益阳35948281371571635%嘉德株洲60829520582959335%嘉德江阴136121776813841735%mg/gms昆山45716340382231335%嘉德张家港43229337902947320%mg/gms镇江49772413193872020%mg/gms运城36783303382365820%mg/gms德阳44481367362101635%嘉德宜宾39185338631868735%嘉德德清55960253693297420%mg/gms合计1130760828051602094从上表可见，深国投拥有各项目的开发运营权，但股权比例均未高于 50%，项目全部通过与基金合作来投资运作。
五：产品序列在已开业项目中，目前深国投已形成三大产品序列：深国投广场、印象城、新一城其中深国投广场仅深圳一个项目，新一城有惠阳新一城、顺德新一城、北京新一城和马鞍山新一城四个项目，其余均为印象城序列新一城主要在分布在城市或区域核心商圈，总建筑面积约 5 万平方米左右，是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的纯商业型购物中心印象城一般分布在人口稠密的城郊结合部、新城区等地，总建筑面积 10 万平米以上，业态齐全，一般以沃尔玛为主力店，涵盖餐饮、娱乐、零售、休闲等各种业态是深国投的主打产品序列深国投商置项目均为多层单体建筑，项目体量在 3 万-10 万平方米之间，主流项目面积在 5 万平方米左右一般为不超过 5 层的单体建筑，采取只租不售模式沃尔玛对卖场的具体要求在开发链的规划设计环节也起到了决定性的作用，这也是订单商业地产的典型特点深国投商置在各地的项目公司根据沃尔玛的要求对商业中心或购物广场进行规划设计、施工营建印象城产品在设计水平、动线规划上，由于嘉德和西蒙等专业商业地产机构的介入，在建筑设计、规划水平上体现了商业经验的积累商业中心的规划一般为：一层为精品区，以经营休闲服饰、皮鞋、眼镜及珠宝饰品为主；二、三层主要由沃尔玛承租；四层为饮食广场、健身品牌或青春时尚精品服务专区。
沃尔玛通常租用第二、三层，营业面积约为 15000 平方米-20000 平方米左右由于主力店过分依赖沃尔玛的品牌价值，在主力店与次主力店等业态搭配上的合理程度，人流转化为消费存在问题，造成“提袋率”不高，使项目租金水平提高面临难度，业态调整、孵化期偏长六：盈利模式深国投商置在商业模式设计上，与国际品牌商家、外资金融机构、商业专业开发商三方合作，能发挥各自优势并获得长久稳定收益，将经营风险和财务风险降到最低，可以说：深国投商置的盈利模式核心在于资产增值变现与资本市场盈利盈利模式一：溢价转让项目深国投商置转让各项目公司股权的过程，本身也就是其获利退出的过程，而且目前项目公司股权转让的时间大多是在选址之后、完工之前的阶段，也就是说深国投其实在项目完工前就收回了部分投资盈利模式二：打造“封闭式房地产基金”深国投商置运作思路有一个整体而长远的战略：制造“封闭式房地产基金”来进行商业地产开发及运营，使得自身的商业地产开发实现了“金融产品化”与此同时，深国投还借助这些海外投资商建立了自己的商业物业经营管理链条深国投商置与嘉德合作始于2004 年，合作项目较多（35 个），且深国投商置均为少数股东（35%－50%）；与摩根及西蒙集团合作部分项目中，深国投商置为相对多数股东（35%，印象城系列）；与摩根及GMS 合作项目中，深国投商置为少数股东（20%）；与麦格理银行合作项目为北京望京项目，双方股权比例50%。
深国投与这些海外房地产投资商的合作过程显示，方式都是将深国投商置各项目公司的股份转让给海外投资商，并非深国投商置本身的股份，这种操作方式相当于是形成了“封闭式房地产基金”的运作模式盈利模式三：资本市场退出和投融资运作在“封闭式房地产基金”的运作模式下，深国投商置不仅实现了土地的溢价套现，同时也缓解了巨大的资金缺口此外，深国投商置所保留的少数股权，还具有资本市场的盈利预期在深国投商置与嘉德置地第一次牵手后，双方就计划将合作的项目未来打包到新加坡发行上市房地产基金从嘉德置地的角度来看，其在深国投商置沃尔玛项目中的操作与之在海外的操作异曲同工：私募基金先期介入，在项目成熟以后，转卖给上市基金或打包上市，从而获得较高的收益如果证券市场渠道打通，深国投商业中心项目的盈利模式将从资产增值转变为从资本市场盈利，嘉德置地、西蒙、摩根士丹利这些海外投资商也将顺利从资本市场退出并进行投融资运作七：商业模式2003 年初成立的深国投商置，依靠其模式制胜：“订单地产+金融运作”形成了深国投商置独特的商业模式深国投商置。