注册资产评估师:成本法在房地产评估中的应用(3)［例5—9］某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值注：开发利润=（土地取得费+开发本钱）×直接本钱利润率】该土地的各项投入本钱均己知，可用本钱法评估1）计算土地取得费土地取得费 =10（万元/亩）=150（元/平方米）提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费土地开发费=2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段匀称投入，则，土地取得费利息 =150×［（1+6%）2-1］ =18.54（元/平方米）土地开发费利息 =200×35%×［（1+6%）1 .5-1］+200×65%×［（1+6%）0.5-1］=6.39+3.84=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。
开发利润 =［（1）+（2）］×10%=35（元/平方米）（5）计算土地出让增值收益土地出让增值收益=［（1）+（2）+（3）+（4）］×15%=62.07（元/平方米）（6）计算土地价值土地单价 =（1）+（2）+（3）+（4）+（5）= 150+200+18.54+10.23+35+62.07= 475.84（元/平方米）土地总价 =475.84×15 000=7 137 600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600元四、新建房地产评估的本钱法操作步骤新建房地产价值=土地取得费用+开发本钱+治理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （5-20）（一）土地取得费用1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购置等2.根据土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金（二）开发本钱开发本钱主要由五个方面构成：1.勘察设计和前期工程费2.根底设施费3.房屋建筑安装工程费4.公共配套设施建立费5.开发过程中的税费及其他间接费用【例、多项选择题】（2022年度考题）采纳本钱法评估新建房地产时，属于开发本钱的费用包括（ ）A.勘察设计费 B.青苗补偿费C.根底设施建立费 D.房屋建筑安装工程费E.前期工程费『正确答案』ACDE（三）开发利润（四）治理费用（五）投资利息土地取得费用和开发本钱计算利息。
