北京大兴康庄路项目前期策划 2010年,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,地块分析——地块位置,距离西南四环约10公里 距离西南公主坟12公里 距离复兴门、西单商圈约20公里 距离大兴传统核心区约2公里,地处城市边缘，紧邻区域中心,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析——地块四至,北至康庄路，与原生墅隔路相望； 南至枣园小区； 西至枣园北里； 东至兴华大街，与首邑上城隔路 相对二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道,地块分析——交通条件/公共,公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析——交通条件/道路,众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析——周边配套,商业配套成熟： 地块周边两公里内三个大体量商业体； 经营面积达到近20万平米，品类齐全； 多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。
教育资源丰富： 项目紧邻区重点中学-兴华中学； 翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校； 周边多所大学分校，学院气息浓厚各类配套完备，满足生活需求,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析——规划指标/二期地块,总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.2~2.5之间，纯住宅产品,404,409,405,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析——规划指标/组合地块,总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.5~3.3之间，多物业形态,502,503,504,,,,808,809,812,105,402,404,三期代征绿化 ： 30660m²,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,单位：平米,地块分析——小结,利于打造满足生活需求的居住型社区,打造豪宅产品具有一定困难,■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,宏观背景——中央政治局会议,中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。
明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩 固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要 明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点， 落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,宏观背景——中央经济工作会议,会前声音：保增长、调结构、扩内需、 防通胀主要影响：大势仍会持续利好； 刺激消费，有利购买力增加■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场——北京市历年成交情况,2003—2009年土地成交量年均涨幅为46.1%，08—09年涨幅为22%数据来源：北京市土地整理储备中心,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,单位：平方米,土地市场——北京市历年成交情况,2003—2009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大。
数据来源：北京市土地整理储备中心,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场——大兴东片区历年成交情况,2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%数据来源：北京市房地产交易管理网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场——大兴东片区历年成交情况,2003—2009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛数据来源：北京市房地产交易管理网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场——小结,,大兴已经成为京城土地市场的主战场,近年涨幅渐小,近年涨幅增大,,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场——历年成交情况/北京,1999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为17.6%，预计2009年销售体量约为2100万平米；,数据来源：北京市房地产交易管理网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场——历年成交情况/北京,2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。
数据来源：北京市房地产交易管理网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场——历年成交情况/大兴,2009年大兴东片区成交量分析,2006—2009年住宅成交量年均涨幅为35%，06—07年涨幅达90%数据来源：北京市房地产交易管理网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场——历年成交情况/大兴,5500元/㎡ （均）,7450元/㎡ （均）,8630元/㎡ （均）,12350元/㎡ （均）,2006—2007年度价格涨幅达31%，2008—2009年上涨达43%数据来源：搜房网,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场——小结,,大兴涨幅远超北京城区,相对较小,相对较大,,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,,土地市场主战场,住宅市场热点区域,价值,时间,,今日大兴，已非昨日南城,写字楼市场——分布情况,南五环,京开高速,首邑上城写字楼,清城时代广场写字楼,,,,水晶之星,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,写字楼市场——现状分析,智能型5A级写字楼匮乏，甲级写字楼稀少，成交情况良好，入驻率有待提高。
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,写字楼市场——成交分析,从成交占比情况来看，大兴写字楼市场尚 不成熟，商务氛围有待提高从成交价格情况来看，大兴写字楼市场发 展前景较好■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,写字楼市场——小结,目前区域市场写字楼供应有限，导致成交占比较小； 商务氛围有待提高，缺少形象高端，配置完备的甲级（5A）高档写字楼； 销售情况较好，出租市场一般，说明投资大于自用； 销售价格类比住宅，租金水平一般市场预期较好，但目前尚不成熟,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场——商业格局,大兴目前有两个主要商圈 以大兴城区中心为代表的传统商业核心区 以黄村新城区为代表的新兴商业区 传统商业中心发展较为成熟，主要满足当地 居民及周边乡镇人口的消费需求 黄村新城区商业处在经营培育期，主要满 足周边居民消费需求,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场——业态分析,传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积为39万平米。
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场——租售情况,大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场——小结,目前大兴商业市场主要满足当地居民生活需求； 业态种类多以百货为主，档次有待提升； 大型商业多以自持为主，街铺、底商多入市销售，销售情况良好； 底商价格在16000~20000元/㎡，租金水平在1.6-2.5元/㎡左右品质空间有待提升，市场价值高于住宅,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目梳理,艺苑桐城与鸿坤理想城将成为本案有力竞争■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——基础信息,鸿坤理想城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,二居产品为主力，一居产品为有力补充鸿坤理想城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——产品信息,价格一路上涨，年均涨幅近20%。
鸿坤理想城,元/平米,平米,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——销售信息,艺苑桐城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——基础信息,二居产品为绝对主力艺苑桐城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——产品信息,价格持续走高，成交相对集中艺苑桐城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目——销售信息,近期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路与京开高速之间 地块形状完整，较平整 按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示）,未售项目——地块分布,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,未售项目——详细信息,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售/未售——小结,产品同质化较为严重，在售项目多为两居产品为主； 从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.8~1.9之间，总体量达155万平米； 从未售项目土地成交价格来看，多维系在6000—7000元/平米之间。
未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场——综合信息,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,选取距离项目较近的新近项目彩虹新城、首邑上城 三个项目以及区域规模最大的顺驰领海三个项目，对其二手房价格进行分居室面积调查,三级市场——基础信息,首邑上城,板塔结合、商住混合型物业■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场——产品信息,二居产品居多，三居产品为补充首邑上城,■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场——基础信息,彩虹新城,板楼为主、少量配套商业，住宅产品为主■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,二居产品为主力，面积在65—98平米之间彩虹新城,三级市场—。