西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１１６一、在售竞争性物业综合分析一、在售竞争性物业综合分析1 1．调研范围．调研范围现对河西近 20 个楼盘进行分析，从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据同时考察河西房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础2 2．建筑规模与类型．建筑规模与类型项目名称项目名称占地面积（占地面积（㎡㎡）） 建筑面积（建筑面积（㎡㎡））总户数总户数卓越·蔚蓝海岸558 亩461696300西湖丽景24537.9075556.62479天峰名苑1 万多34544.69220赞家新城75 亩90000601美林·银谷44830.70128000369高信·尚峰69 亩6000070西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１１７标志·麓谷坐标3269370345252麓谷 e 家人87000阳明山庄209 亩8 万多529麓谷雅园3 万多82000624枫树园26 亩5 万多湘许嘉园二期21.47 亩雄海花园2600063000新天地16 亩项目名称项目名称物业类型物业类型卓越·蔚蓝海岸联体别墅，叠景洋房,少数多层街区公寓和小高层西湖丽景5 栋小高层(住宅 62616.3 平方米，商业 3146 平方米，地下车库 5556 平方米，架空层 2751.7 平方米)天峰名苑5 栋多层，2 栋小高层赞家新城多层、小高层和高层美林·银谷高层高信·尚峰多层，小高层西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１１８标志·麓谷坐标1 栋 14 层写字楼，3 栋 11 层公寓楼，2 栋 3 层的商务中心麓谷 e 家人1 栋 9 层，4 栋 17 层，3 栋 18 层阳明山庄·问蝶苑5 栋小高层,2 栋多层麓谷雅园多层，小高层枫树园小高层、高层带观景阳台湘许嘉园二期1 栋多层、1 栋小高层、2 栋高层雄海花园小高层新天地以上信息显示河西住宅建筑规模较大，建筑档次较高，多聚集在麓谷，咸嘉湖周围和市政府周边。
整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在河西置业物业类型以多层，小高层居多，有少量高层，同时也出现了联体别墅，叠层洋房，说明长沙居民已经具备消费豪华型别墅的能力结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度3 3、价格分析、价格分析项目名称项目名称价格（元价格（元/㎡/㎡））优惠优惠卓越·蔚蓝海岸均价 3500 元/平方米无天峰名苑2500-2700 元/平方米98 折赞家新城均价 2300 元/平方米无西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１１９美林·银谷4000-4500 元/平方米VIP 卡高信·尚峰均价 2750 元/平方米98 折麓谷 e 家人均价 2000 元/平方米按揭 99 折，一次付清 98 折阳明山庄·问蝶苑均价 2300 元/平方米按揭 99 折，一次付清 98 折麓谷雅园均价 1980 元/平方米按揭 98 折，一次付清 96 折枫树园均价 2700 元/平方米一次付款 98 折，按揭无折扣。
春节期间推出三套特价房2180/㎡，团购一次性 96 折湘许嘉园二期均价 2800 元/平方米起价一次付款 98 折雄海花园均价 2900 元/平方米一次付款 95 折，按揭 96 折新天地起价 2300 元/平方米从上述调查楼盘来看，河西物业普通商品房均价在 2000-2900 左右，别墅在 3500 左右，精装修房在 4000-4500 左右物业大部分项目可提供 7 成 20 年银行按揭，大多数楼盘都有一定的折扣，部分楼盘一次付清还可享受更多优惠美林·银谷项目还有 VIP 卡的优惠措施枫树园在春节期间推出了三套特价房，价格为 2180/㎡，团购一次性 96 折极大的吸引了客户的注意力价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段？初级阶段？结论：结论：4.4.户型分析户型分析项目名称项目名称户型户型主力户型主力户型西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２０卓越·蔚蓝海岸退台式叠景洋房，坡地 Townhouse、半山 Townhouse、小高层为辅。
退台式叠景洋房西湖丽景二房、三房、四房，三房二厅、四房两厅面积在 120—140㎡之间天峰名苑二房面积在 85—102㎡，三房 106—130㎡,四房 200 左右二房、三房赞家新城面积 90—260㎡，户型有二房、三房、四房、跃层三房二厅，面积 120—140㎡美林·银谷一房 48㎡一房高信·尚峰三房 130-150㎡,四房 160㎡左右.三房为主标志·麓谷坐标一房 29.75-54.34㎡,三房 147,四房 198㎡麓谷 e 家人二房 97.4-103.55㎡，三房 126.2-127.32㎡，四房 149.87㎡，商铺一层三房阳明山庄·问蝶苑三房 110.31-151.98㎡三房 114㎡麓谷雅园二房 89.69㎡，三房，四房 144.9-153.97㎡三房枫树园二房 95㎡，三房 118-123㎡118㎡三房两厅畅销西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２１湘许嘉园二期二房 90-100㎡，三房127-137㎡二房已售完雄海花园二房 84.7-87.8㎡，三房 122.5-134.1㎡二房已售完新天地一房 48㎡，三房 120㎡一房已售完畅销户型主要集中在 120-140㎡的三房，80-100㎡的二房及 48㎡的酒店式公寓。
140㎡以上的四房销量不是很好，表明长沙的住房消费能力还没有达到 140㎡以上的能力精装修的酒店式公寓得到了大家的认可和追捧美林·银谷和新天地两个项目的 48㎡酒店式公寓的销售情况火热该户型具有很高的投资收益户型功能间划分：29.75-54.34 平方米，一房一厅一卫；80—100 平方米，二房二厅一卫或二卫；100—140 平方米，三房两厅一卫或二卫； 140—200 平方米，三房或四房两厅两卫80—120 平方米的中端住宅市场潜力和利润空间较大5 5．客户分析．客户分析客户以河西的周边的教师，医院职工，高新区职工，河西公务员为主主要为首次置业酒店式公寓多位投资性置业客户大多为年轻的两口之家和三口之家，具有高学历7 7．景观环境．景观环境 8 8．物业管理．物业管理 西湖丽景:湖南锦鸿物业管理有限公司.西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２２高信·尚峰:咸嘉新村物管 麓谷雅园:长沙市望开物业管理有限公司9 9．社区车位．社区车位标志·麓谷坐标:437 车位美林·银谷车位比 1：11010．配套．配套项目项目名称名称天峰名苑赞家新城美林·银谷高信·尚峰麓谷 e 家人阳明山庄·问蝶苑麓谷雅园 卓越·蔚蓝海岸周边周边配套配套中、小学：博才学校电子技校. 商场：旺和超市医院：湘雅附三医院其他：王陵公园、银洲度假村、咸嘉湖东临金星大道,北靠岳麓大道,西为规划道路,南与卫技新村相连,交通便利,配套齐全.坐享市府规模型配套,超200 亿元投资,周边银行,学校,医院,购物中心等林立4 万平米休闲广场,诺贝尔幼儿园,博才咸嘉小学,游泳池，网球馆,健身房,室外运动场,超市,邮局,银行,农贸市场有多条交通线路直达长沙市各个区域。
周围配套设施齐全：湘雅附三医院、湖南商学院、华银旺和超市等等进在咫尺 航天医院、航天小学、湖南涉外经济学院、武警消防总队、中国银行、工商银行、等生活配套设施不远处的汽车西站，有直达长沙各地的航天小学、航天中学、航天高中、涉外经济学院. 航天、西点、湘仪幼儿,航天菜市场、湘仪菜市场.工商、中国、建毛泽东文学院，中南大学湘雅医学院，银盆岭小学，六沟垄小学，麓山国际实验学校，湘雅三医院，省肿瘤医院，新一佳超市，安居乐园，星电华银旺和西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２３公交车设、农业银行项目项目名称名称枫树园湘许嘉园二 期雄海花园新天地周边周边配套配套新一佳，通城商业广场，农行，建行，博才学校，望月湖小学，十中，交通便利，但离公交车站较远博才学校，新一佳超市，附三医院，建行，农行，望月湖园公交车方便桐梓坡小学，华银旺和购物广场，建行，中行，附三交通方便新一佳生鲜超市，恒生超市，建行，农行，附三医院，肿瘤医院。
公交方便西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２４项目名 称天峰名苑赞家新城美林·银谷高信·尚峰麓谷 e 家人阳明山庄·问蝶苑麓谷雅园卓越·蔚蓝海岸社区社区配套配套大型健身俱乐部,中西餐厅,SPA,商务中心,国际会所.小区内设有一条人工涤洗、羽毛球场、乒乓球场、小区健身器材住客专属会所，内设社区超市、茶室、咖啡厅、棋牌室、小餐厅、健身房、美容美发、读书室等， 北师大南山附属学校, 学校包括一所中学，一所小学，两所幼儿园，总占地超过 6 万平方米.生活必需的商业、休闲、娱乐配套设施项目名 称枫树园湘许嘉园 二期雄海花园新天地社区社区配套配套西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告１２５社区内配套设施：大多项目都具备日常生活必须的配套设施，超市，餐厅，健身房，会所等都具备。
美林·银谷项目还设有 SPA，商务中心 卓越·蔚蓝海岸项目还与北师大合作开设北师大南山附属学校 社区周边配套：所有项目周围设施配套齐全，学校，医院，超市，会所，银行都具备交通便利1111．销售状况．销售状况从当前销售情。