虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告2011年1月pp 项目背景项目背景p 项目概况p 市场分析p 项目研判p 财务分析p 投资建议2区域位置区域位置虹桥商务区: 位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，背靠虹桥机场，结合虹桥综 合交通枢纽布局设置，距离人民广场约12公里，距离陆家嘴金融贸易区约15公里虹桥 商务区人民广场12km陆家嘴15km3总体布局总体布局Ø 基地东起S20外环高速，西至G15沈海高速，北起G2京沪高速，南至G50沪渝高速，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区Ø 规划用地约86平方公里，包括26平方公里的主功能区以及约60平方公里的功能拓展区60平方公里的功能拓展区4商务区主功能区商务区主功能区商务区主功能区：Ø 规划范围东至环西一大道，即外环 线Ａ２０；西至铁路外环线，即华翔 路；南至G50沪渝高速；北至规划北翟 高架路，总用地面积约为２６平方公 里Ø 包括3.7平方公里的商务核心区， 其中约1.43平方公里的核心区一期为 启动区域5核心区一期核心区一期核心区一期为项目的启动区域，东侧紧邻虹桥交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，面积约1.43平方公里。
虹桥商务区核心区 3.7平方公里核心区一期 1.43平方公里扬 虹 路义 虹 路嘉 闵 高 架虹桥交通枢纽6整体规划整体规划主功能区总体布局是“一环、两轴、三核、 五区”，规划总建设规模约1100万平方米，其 中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公 区等公共设施约490万平方米26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位，60平 方公里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交，统 一汇总后进行结构优化7核心区一期规划核心区一期规划虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展 览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能总建筑面积（万平方米）100%170商务办公 67%113.9商业 12% 20.4文化娱乐 5.5%9.35酒店 6.5%11.05服务设施8%13.6公共设施1%1.767% 6.5%5.5%12%8%1%办公楼服务式公寓文化/娱乐/运动 商业/混合功能/虹桥天地 酒店公共设施核心区一期政府规划核心区一期政府规划8功能定位功能定位“东看浦东，西看虹桥”，上海“哑铃”发展模式：大虹桥大浦东Ø “大浦东” ——国际金融中心、国际航运中心Ø “大虹桥” ——国际贸易中心9功能定位功能定位Ø 虹桥商务区已经被定义为上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的新平台，面向国内外企业总部的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。
未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局其中：Ø 主体功能区，将聚焦支持现代服务业的发展、突出支持总部经济的发展以及服务长三 角地区为重点，未来将建成“中国会展之都”和“具有国际影响力的商贸中心”Ø 商务核心区，主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分， 将建设成为上海市第一个低碳商务社区Ø 功能拓展区，60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽服务和产业配套区10功能定位：功能定位：““会展中心会展中心””Ø 虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络，是构筑会展之都的绝佳条件，而目前上海甚至国内 超大型展馆偏少，将带来发展机遇Ø 根据规划，核心区一期的会展设施建筑面积已达17万平方米，其中包括一个全中国最大的国家级会 展中心，未来将成为中国公共会展的平台Ø 2011年1月9日，商务部与上海市政府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展项目合作框架协议”，将 在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体11功能定位：功能定位：““商贸中心商贸中心””2009年底，上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件， 标志着继国际金融中心、航运中心之后， “第三中心” 建设 的大幕已经拉开。
而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一 ，市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也 位于区内，虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大随着“ 大虹桥”概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行， 上海经济开始向西部区域偏移，在此背景下，虹桥商务区当仁 不让的成为上海国际贸易中心建设的重要载体，将作为上海中 心城市功能向外围延伸拓展的重要区域，进而带动中心城外围 及西部郊区的整体崛起2010年6月，商务部部长陈德铭、上海市 市长韩正签署了“部市合作”的相关框架 协议，并将“推动上海市建设国际贸易中 心”列为首要任务主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心 建设、商贸流通、市场体系建设、进出口 贸易、服务贸易、开发区建设、区域商务 合作等方面12产业导向产业导向商务区将重点支持12大类产业：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服 务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、教育培 训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业同时，由于虹桥商务区 的高端定位，无疑将吸 引其他地区高端产业向 上海集中这将对上海 西部各区会有直接的影 响，推动周边各区的产 业飞速升级，同时实现 更进一步的城市化。
13交通分析交通分析立体交通“巨无霸”：Ø上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式，形成空地配合的立体交通网，是名副其实的交通“巨无霸”，远期日均客流总量预计可以达到110110万万人次 14交通分析交通分析轨道交通：Ø城市轨道交通，目前已经确定3条轨道交通：2号线、10号线、13号线同时还预留了两条轨道交通：17、20号线；Ø连接上海中心城区，辐射周边嘉定、青浦、松江及闵行四新城15交通分析交通分析2号线10号线13号线5号线20号线 （青浦线，规划中 ）磁悬浮京沪高铁10号支线17号线 （规划中）16交通分析交通分析公路交通：Ø周边多条高速公路环伺，地面交通四通八达，连接上海中心城区，辐射长三角Ø市内交通包括：沪青平、延安高架、崧泽高架、北瞿高架、外环线、中环线等；Ø省际高速包括：京沪、沪渝、沪昆、沪常、沈海等17交通分析交通分析推地长三角一体化的新引擎：Ø上海经济重心开始偏向西部区域，实现经济东西联飞东西联飞；Ø同时，将实现南京、苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片联动发展，进而辐射整个华东区域，加快长三角一体化长三角一体化进程。
18p 项目背景pp 项目概况项目概况p 市场分析p 项目研判p 财务分析p 投资建议190505地块基本情况地块基本情况绍虹路申滨南 路申长路舟虹路甬虹路本项目为核心区一期的05号地块Ø 四至范围：东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路，地块中间由舟虹路分割为D11、D12两个子地块Ø 占地面积：78740平方米，Ø 容 积 率：3.192，Ø 建筑面积：251376平方米，Ø 用地性质：商服用地Ø 物业形态：办公、商业、酒店、会议展览及文化娱乐等20主要经济技术指标主要经济技术指标土地编号办公会议展览商业文化娱乐酒店总建面D11D11-011727646046458270031038D11-021872349156458405034146D11-031015149936611225026005D11-04104434187752320D11-05小计461512495421526900041877143509D12D12-0124355130543126091D12-02251911807914435142D12-031715910801643172621608D12-0522825120124026D12-06小计895305393107872157-107867合计13568130347323131115741877251376百分比54%12%13%4%17%100%单位：㎡21业态配比与已转让的业态配比与已转让的0606、、0808号地块对比号地块对比2205号06号08号百分比建筑面积百分比建筑面积百分比建筑面积办公53.98%13568151.76%12067660.44%171939会议展览12.07%303474.32%1007310.76%30600商业12.85%3231318.53%432006.73%19153文化娱乐4.44%111577.40%172592.62%7448酒店16.66%4187714.50%3380019.44%55300公共设施0.00%03.49%81330.02%50合计100.00%251375100.00%233141100.00%284490p 项目背景p 项目概况pp 市场分析市场分析p 项目研判p 财务分析p 投资建议23上海办公市场分析上海办公市场分析2010年，上海写字楼市场供给面积达到180.1 万平方米，写字楼市场需求面积为119.4万 平方米，上海市写字楼需求有待释放，存在 上升空间。
2010年，上海写字楼市场全年仅成交10,599 套，销售价格为19,849元/平方米，与09年基 本持平24上海办公市场分析上海办公市场分析从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区写字楼市场成交均价明显高于全市平均水 平，处于上海中上游价格区域市场，将是上海市未来写字楼市场发展的重要发展区域之一 25上海商业市场分析上海商业市场分析2010年，上海商用物业市场供给面积为189.7 万平方米，需求面积为194.2万平方米，基 本保持供求平衡的良性发展2010年，上海商用物业市场成交17,369套， 成交均价继续小幅攀升，达到13,164元/平 方米图 1：2006-2010 年上海商用物业市场供求关系图 2：2006-2010 年上海商用物业市场量价关系26上海商业市场分析上海商业市场分析从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区商用物业市场成交均价为全市最高水平， 达到了31850元/平方米，并保持良好的发展势头图 3：2010年上海各区域商用物业市场成交均价比较27本项目周边本项目周边地区的发展及规划地区的发展及规划虹桥 商务区虹桥 临空 经济 园区长风 生态 商务区虹桥开发区上海 西郊（徐泾） 商务港江桥生产业基地七宝生态 商务区市郊 商业商贸 集聚区漕河泾 新兴技术 开发区“大虹桥”地区以虹桥交通枢纽区域为中心，涉及到上海长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个 区，经济总量庞大，商业环境优越。
在“大虹桥”地区聚集了八大以现代服务业为主导的集聚区具 体包括：虹桥枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定 区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代服务业聚集区、闵行区七宝生态商务区28周边可比项目研究周边可比项目研究目前，虹桥商务区尚处于规划、启动阶段，区域内尚无可比案例根据本项目的总体规划，考虑到区位、物业类型、建筑标准、发展前景等因素，对区域周边的商办市场进行了分析，重点选取了普陀区的长风生态商务区以及长宁区虹桥、古北地区的部分商办项目进行对比分析研究其中：Ø 长风生态商务区 集商业、娱乐、办公、住宅为一体，是上海首个生态商务区，“十一五”期间，与陆家嘴、徐家汇等地区一起成为上海首批重点推进的10大现代服务业集聚区Ø 虹桥开发区 是上海最早形成的CBD，由于历史及区位因素逐步发展成以外贸为主要特征商务区；会展经济与商贸流通企业构成区域行业的主体，也是区域经济发展的产业支撑所在 29长风生态商务区长风生态商务区30区域内选取了三个预售或正在租售的商办项目，其办公销售报价基本在人民币28,000元/ 平方米～ 38,000元/平方米，租。