凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决摘要：“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋，它是一种客观存在 的现象而非源于主观感受忌讳“凶宅”并非良俗，不能运用民法公序良俗原则进行调整凶宅”应被认定为房屋的瑕疵，因隐瞒“凶宅”而为房屋交易产生的纠纷需运用诚实信用 原则进行调整，并适用合同法规则救济买受人关键词：凶宅 交易纠纷 法律解决一、凶宅的定义（一） 曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋此种情况下限定的“凶宅”应符合的要件是:第一，房屋内自然人死亡的事实须是客观 存在的，非人们的主观想象例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单 地认定为“凶宅”，但如果“鬼屋”内确实存在过非正常死亡的客观事实，则为“凶宅'第 二，房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”如此，就排 除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋我国 台湾桃园地区曾发生原房主子女因一氧化碳中毒在房屋意外死亡，买受人购买此房后以该房 屋是“凶宅”，其购买时意思表示有错误而请求撤销房屋买卖合同，并依不当得利之债请求 返还价金的诉讼桃园地方法院以“内政部地政司”颁布的《房地产委托销售契约模板》中 的规定为依据，认为“凶宅”系指“曾发生过凶杀或自杀致死案件”的房屋，系争房屋非“凶 宅”，原告不能主张错误撤销意思表示，故驳回了原告的诉请。
显然，我国台湾地区“内政 部地政司”的规定及桃园地方法院的判决，在解释论上是将“凶宅”限定在因人为因素“发 生过凶杀或自杀”致人死亡的房屋，这样就将屋内发生的非人为因素致死的房屋排除在“凶 宅”之外对此，我们持相同观点但是，如果在屋内加害人或本人以放火、释放煤气等手 段致他人或本人死亡，则属于人为因素致人非正常死亡，这样的房屋应该认定为“凶宅”二） 由于特定环境的影响，多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋“异常”，并非主观层面或心理层面之感受，“异常”情况须有确凿的事实，并有使人产 生心理恐惧的客观现象存在，例如房屋建在坟地上或房屋的周围以前曾经是墓地所谓“多 数人”，应限定相应的群体范围，应以居住地及周边地区及其他知晓居住地情况的自然人为 限，只要这些人中的多数人认为居住地的房屋异常，就可认定为“凶宅”因此，总结上述两种情况，“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房 屋,，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受二、 凶宅案例李先生称，2014年3月3日，他与周先生及我爱我家签订《居间服务合同》，还和周先 生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，花费268万元购买了周先生的一套房子。
2014年5 月28日，办了房屋过户手续买房后，李先生从邻居议论中得知，该房内曾发生过自杀的非正常死亡事件，是典型的 “凶宅”为进一步求证，李先生曾于2015年3月委托北京链家房地产经纪有限公司（以下 简称链家）出售该房屋，进而查询房屋的相关信息在链家数据信息库中，李先生发现周先 生的儿子曾在该房中病故，其妻子也曾在该房中上吊自杀李先生认为，该房是典型的“凶宅”难以买卖，房屋贬值周先生及我爱我家故意隐瞒 真实情况将房屋出售给他，属于欺诈行为，故诉请法院判令解除合同，退还房款268万及中 介费5万余元，并赔偿相关损失20万元但因担心凶宅信息曝光，李先生最终撤诉随后该房被链家接收为“自如房”所谓“自如房”是指房主闲置的房子，交给链家，由 链家管理，这样的房子签期比较长，一般为三四年负责人称，该套房是典型的“凶宅”， 链家装修后将考虑出租，如果要销售，肯定得跟买主说，但是如果是出租，链家也全新装修， 一般不讲是“凶宅”该负责人还透露，链家已建立有“凶宅”数据库，“在北京，一共备案 有2000多套，不到3000套三、 纠纷解决的法律基础忌“凶宅”的观念是迷信而不受民法善良风俗的调整，并不意味出卖人出售“凶宅”时 不必向买受人承担告知的义务，进而法律对隐瞒“凶宅”交易不做否定性评价。
从交易实践看，由于多数民众忌讳居住“凶宅”，这种避之唯恐不及的心态使得此类房 屋难以脱手，或因房屋贬值而只能低于市价出售所以，是否为“凶宅”的客观事实直接决 定了房屋交易是否成功，或对交易价格产生重大影响经济学的“效用”理论认为，效用是 指消费者对所购买的商品或服务的满足程度，很多因素会对消费者的这种心理满足产生影响， 偏好、忌讳等心理体验自然会影响商品的效用根据国外及我国香港、台湾地区的经验，“凶 宅”往往比同类房屋的正常售价贬值20 %到30 %，这正是“凶宅”效用降低所致也就是 说，对于房屋价值的考察不能仅局限于考察对象的物理状态，“凶宅”往往与血腥、暴力和 恐怖联系在一起，其交易价值必然下降那么，可否将“凶宅”认定为有瑕疵之物？我国《合 同法》没有界定何谓“物之瑕疵”，而使用“标的物质量”的概念对于当事人未约定质量 标准、约定不明、不能达成补充协议的情况，《合同法》第62条第1款规定，质量要求不 明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符 合合同目的的特定标准履行《合同法》对“标的物质量”的规定很难充分应对并解释“凶 宅”的效用降低我国对于房屋质量有严格标准，但此类标准也不适用“凶宅”效用降低的 情形。
对此，可以借鉴我国台湾地区民法的“物之瑕疵”概念依该规定，“据以判别物是 否具有瑕疵之标准有二：一为物之价值（交换价值）是否有瑕疵，二为物之效用（用益价值）是 否有瑕疵物一旦受到毁损其价值即会减少，减少的理由可能是因物之毁损或灭失而减损其 效用，也可能是因人们的心理因素所造成的交易上价值的降低凶宅”虽不属于房屋本身 的质量瑕疵，但其居住效用降低，导致销售困难，即因客观发生过的不幸事件影响到人们的 心理感受而造成交易价值降低，与当事人达成合意时的原初心理状态不符，违背了买受人对 于房屋的价值和通常居住使用效用的期待，不符合缔结合同之合意所预定的房屋品质，构成 物之品质瑕疵而买受人意思表示的缺陷正是因出卖人隐瞒“凶宅”，承担如实告知义务所 致，所以，出卖人的做法违反了民法中的诚实信用原则我国《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则诚实 信用原则“表明一种诚实、忠诚、考虑周全的行为之标准一一对另一方当事人利益给予应有 关注地行事的标准，并且它还暗含和包括对合理信赖的保护”基于民法的诚实信用原则， 销售“凶宅，，的出卖人应当承担告知的义务，即应将与房屋有关的全部信息充分告知买受 人，使其能够做出正确的意思表示;对于买受人而言，则享有对这些信息的知情权。
即使合 同中没有告知义务的约定，若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵，本质上也是一 种欺诈行为当然，由于房屋内发生过自杀或凶杀的不幸事件程度不同、影响不同、时间长 久不同、个体感受不同，房屋的贬值程度也会不尽相同但无论怎样，出卖人未履行充分告 知的义务，于法律上均因违背诚信原则而构成欺诈，自应承担相应的法律后果诚实信用原则所确立的规范是“开放性”的，其目的在于当法律没有明文规定或者虽有 规定但适用该规定会导致不合理的结果之时，通过适用该原则实现个案平衡，这必然赋予法 官衡平裁量的权利，以便他们根据自己心目中的公平合理标准来裁断纠纷具体到“凶宅” 交易纠纷中，法官应运用该原则赋予的自由裁量权，视案件的具体情况衡量买受人在交易中 遭受的利益损失，并根据其请求判令恶意的出卖人承担相应的法律责任四、凶宅交易纠纷的处理实践中，房屋出卖人为了以正常价格出售“凶宅”，往往会隐瞒房屋为“凶宅”的事实，“凶宅”交易纠纷的发生大多源于此近几年，法院已经裁决了几起有关“凶宅”交易的纠 纷，学术界也开始关注此类纠纷从处理此类纠纷的救济规则来看，大体有以下两大类观点 和做法：1. 侵权责任说及其做法此类观点认为房屋买卖合同合法有效，但出卖人隐瞒实情出售“凶宅”的行为构成侵权， 侵犯了买受人的精神或财产利益，应承担侵权责任。
具体而言，可分为：（1） 不支持买受人的退房请求，但确认房屋的交易价值贬损，出卖人侵犯了买受人合法民 事财产利益，应根据公平原则适当降低房屋价款2） 房屋是否为“凶宅”不影响房屋的居住使用及房屋的价值，但出卖人之行为给买受人 造成了精神痛苦，出卖人应承担侵权责任，并给付买受人精神损害赔偿抚慰金2. 合同责任说及其做法（1） 合同有效有效论从合同交易目的进行分析，认为购房目的在于取得房屋的所有权， 并能够居住使用房屋，故合同的效力取决于所购房屋本身是否符合居住使用条件，而“凶宅” 并不影响房屋的居住使用，故合同是有效的在确认合同有效的前提下，如何解决此类纠纷？ 一种观点认为应依据公平原则，适当降低房屋价款；另一种观点认为，只要房屋不存在权利 瑕疵和质量瑕疵，则符合居住使用条件，合同目的得以实现，不支持买受人退房或赔偿请求2） 合同可撤销出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”的事实构成欺诈，购房合同为可撤销合 同例如，2005年2月周某以42万元的价格向方某夫妇购买楼房一幢，后周某得知方某 的儿子曾在屋内囚禁一名女子致该女子自杀死亡周某随即要求方某夫妇退还购房款，遭到 拒绝后诉至法院，要求撤销双方的购房协议，并请求返还购房款，赔偿其办理相关证书支付 的费用及利息。
福建省云霄县法院认为，被告故意隐瞒真实情况，使原告在违背自己真实意 思的情况下与被告订立合同，违反了诚实信用、公平交易的原则，且依交易习惯，房屋内发 生的非正常死亡事件足以影响房屋能否交易成功；即便交易成功也会使房屋贬值，故被告的 行为构成欺诈，原告享有撤销权，判决撤销双方的购房协议，被告返还购房款，并赔偿原告 相关损失。