瑞金、信丰、宁都等县市拥有大量从事土特产外销与矿产业的生意人，副科级以上干部人数众多，这部 分客户的主动城市化需求成为赣州主城房地产市场发展的重要推导力从客户构成看，周边县市客户占50-70%，其它/打工返乡占10-20%，赣城客户仅占 20-30%蓝波湾一二期的置业者构成爱丁堡的置业者构成水岸新天置业者构成帝景豪园置业者构成天际华庭置业者构成帝怡江景置业者构成n市场较高档次楼盘的客户，周边县市客户基本超过50%，达到60-70%，这是构成赣城房地产迅速发 展的十分强劲的动力；n其它/打工返城的客户中，主要是来自于珠三角的返乡购房或福建开发商老客户的跟进购房群体，赣城 本地人的比例仅占20-30%；客户构成从别墅物业的客户构成看，周边县市客户占到80%以上，主城区客户仅占10%以 内，高端房产外地客户比例更高Ø从区域上看：赣州市别墅市场以下属18个县客户为主，达到 80%以上；赣州市区客户次之；在外地经商的赣州人或扎根于赣 州经商的外地人为补充客户注：以上客户调研数据来源于客户访谈及售楼处、物业管理处等相关部门客户构成从职业构成看，别墅物业客户主要以生意人为主，生意人主要是周边县市的 稀土、煤矿、农贸业主翠湖山庄客户表Ø从职业上看：以从事钨矿、稀土、果业、餐饮、服务业等的生 意人为主，公务员为辅（且随着价格的升高公务员的档次逐渐 提高、购买者减少）。
注：以上客户调研数据来源于客户访谈及售楼处、物业管理处等相关部门客户构成周边县市客户的比例是最主要的客户群，这群人的置业驱动 因素将直接影响着对需求的研判驱动因素一：大量从事钨矿等稀有金属行业人士及泛公务员群体生意发展和仕途发展的需要•赣州周边县区的钨 矿资源丰富，钨矿 产业发展活跃，其 他县区都有自己的 特色种植、养殖业 为了满足企业生 意上的需要，方便 与政府部门联系， 周边县区企业主成 为赣州置业的一大 主力军蓝波湾一期的置业者构成蓝波湾二期的置业者构成爱丁堡的置业者构成水岸新天的置业者构成县 区钨矿产业定南县、崇义县、于都县、安远县、大余县种植业石城县、寻乌县 、安远县、信丰县、大余县、南康市、崇义 县养殖业会昌县、赣县需求研判驱动因素二：赣州较好环境与周边县市环境形成鲜明对比，消费者急于改善居住环境•赣州两江环绕，政 府对沿江两岸的环 境治理，使赣州成 为中小城市环境的 代表性城市之一； •大量历史悠久的参 天古树得到保存， 使城市居民的工作 之余的休闲生活得 到极大的提升； •周边的县区无论是 在城市规模和生活 配套上都无法与赣 州市相比为了更 好地满足生活需求 ，提升居住舒适度 ，选择在赣州置业 也是周边县区富裕 阶层的一个趋势； •周边县市特别是有 色金属和矿产资源 丰富的地方，环境 受到破环，与赣城 的环境形成鲜明的 对比。
需求研判驱动因素三：赣州有一批高素质的学校，为小孩的教育着想而置业•赣州现有厚德实验小 学、文清实验小学、 红旗实验小学和赣州 三中、赣州一中等一 批教育质量很好的重 点学校•赣州一中是一所办学 历史悠久、理念先进 、特色鲜明、环境优 雅、设施完善、师资 雄厚、成效显著、人 才辈出的省级优秀重 点中学•赣州三中，先后被授 予全国、省市级荣誉 称号200余项，“江西 人民满意十大品牌学 校”，2007年高考在 全市19所重点中学中 居第一名厚德实验小学赣 州 一 中文清实验小学赣州市教育质量比周边县区高，为了方便照顾孩子在赣州读书， 周边县区的家长纷纷选择在赣州购房，成为主要置业驱动因素需求研判驱动因素四：县区居民“进城”心理，政府对城市规划高投入引发的对中心城 区地位加强的预期•赣州紧邻中国最活 跃的三大经济圈： 泛珠三角、长三角 、闽三角；位于长 沙、广州、厦门、 南昌四大城市的几 何中心； •赣州与福建、广东 等周边省份对接的 高速公路和铁路的 规划发展，使赣州 在城市群中的地位 得到加强； •潘市长投入2400万 元，对赣州城市进 行规划，着力加强 赣州作为江西省南 部中心城市的地位 ，扩大城市版图， 使赣州的城市未来 呈现出新的格局和 发展趋势；赣州 厦门广州、 深圳、 东莞、 珠海长沙南昌赣州是整个赣南地区最大的城市，随着整体规划日趋完善，中心 城区地位加强，赣州对赣南地区的辐射影响力持续扩大，按照普 通人的置业心理，一般愿意选择在中心城区置业。
需求研判驱动因素五：财富积累后，投资渠道单一，房地产成分散资金的主要渠道投资方式金融投资基金、股票、外 汇期货、定期存 款固定资产投 资房地产2002-2006年赣州市人均可支配收入变化趋势n从赣州人均储蓄余额变化情况看，人们财富 增n财富增长后，投资渠道单一，房产是很好的 释放资金的地方从赣州市几个重点楼盘，如 水岸新天、天际华庭、蔚蓝半岛、蓝波湾和爱 丁堡的销售情况来看，周边县区的购房者占了 很大比例需求研判驱动因素六：周边城市及自身房价的迅速上升，产生置业的急迫感惠州市商品房销售均价•赣州周边城市房地产 市场处于一个上升状 态，特别是2003年以 后，进入快速发展期 赣州房价与周边城 市相比，还处于“洼 地”•受周边城市房价上升 的影响，赣州市场上 销售的商品房价格和 赣州人对房地产价格 的预期都在增加赣 州房价在2005年至 2006年比以前翻了一 番，2007年上半年房 价涨幅在300-400元 需求研判驱动因素是否会发生变化？驱动驱动因素可能影响因素未来研判稀有金属行业人士生意改善的 需要资源丰富，行业的发展是必然的趋 势持续驱动泛公务员群体仕途发展的需要中国政府特色下的必然行为，不会 受影响持续驱动小孩教育的需要随着社会发展水平的提升，对教育 将越来越重视持续驱动中心城地位加强及县区进城心 理的需要在高速城市化发展进程中，此因素 将会得到加强持续驱动周边房价及赣城房价上升产生 的置业急迫感受宏观政策影响，但基本面的判断 是将会持续上升，上升速度则较难 预测保持驱动财富积累后分散资金的需要在一定时间内将不会有重大改变保持驱动对改善居住条件、居住环境的 需要外地人的需求将持续，本地人可能 受换房需求量的影响，但本群人比 例小，影响不大影响小需求研判需求研判消费者的主要购房驱动因素，在未来几年仍将继续保持驱动或还 会加强；赣州房地产不是赣城本身的房地产，而是周边十八个县市 800万人口的房地产，消费需求量十分庞大；赣州房地产项目周边县市及返乡置业群体客户所占比例达到60- 80%，城市本地人仅占20-40%；需求的存在决定了房产消费将在较长时间内持续高涨，对房 地产继续形成刺激。
相对于800万人口需求的市场而言，赣州市场仍处于初级发 展阶段，市场增长潜力巨大；项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场机会研判整体发展战略项目经济测算产品机会研判赣州房地产市场上不同阶段代表性楼盘的特点以及对市场作出的贡献2004年2005年2006年2007年蔚蓝半岛水岸新天时间公园帝景豪园黄金时代章江豪园楼盘名称楼盘特点对房地产市 场的贡献临章江，三面环水 ，风景优美欧式 建筑、园林、钟楼 、风情街，洋溢着 维也纳浓郁的浪漫 风情 是赣州房地产市场 上第一个大规模的 园林小区，开盘时 引起较大轰动对市场的价格起到 了拉升作用临章江一线，拥江 畔约500米超长风景 线 ，现代风格的建 筑和大面积的中心 园林总占地1000余亩，总 建筑面积近100万平方 米，社区依傍贡江北 岸，是大型生态水景居住园区 本地大盘开发建立 了基本模式，先造 园林和商业街，实 景展示，营销包装 手法较到位 是目前赣州新城区 规模最大的高尚住 宅小区之一，是针 对赣州中高档消费 者量身打造的人居 精品从户型到楼盘自身配 套来看，都是目前市 场上较好的楼盘之一 ，注重细节的打造，是精细产品的代表 开创了低覆盖率、 宽空间的建筑形式，较大的楼间距 超市场预期地突破 价格，创造了市场 新的价格标杆 项目整体建筑风格 简约有致，沿江面 长达300余米 ，户 型舒适度高，小区 园林与江滨公园相 映成趣 位于章江北岸，是 赣州小区第一家配 有观光电梯的小区对项目的 启示小区园林对居住环 境和对居住品质的 提升是显而易见的 ，项目应该注重园 林的打造楼盘分析对江景资源的利用 和规划布局、建筑 立面以及园林与江 景的结合对项目的营销包装 应该到位，充分体 现豪宅特色产品的打造应该注 重细节，细节才能 充分体现品质在规划方面应该更 加合理和科学，以 此来提升居住的舒 适度产品价格的拉升需 要有支撑，应充分 利用其资源产品发展：蔚蓝半岛是首个园林式社区，蔚蓝半岛的面世使消费者对园林开 始关注n占地115亩、建面18万平米 、容积率2.34、单体40栋 n不再遥远的梦 n首席健康住宅特区 n北欧维也纳水岸风情，绿化 率50％，30000平中心园林 n一期108户，二期199户，以 多层、小高层为 主 n首创风情商业街 n一期1480元，二期1600－ 2000元，顶楼复式2380每平 米，2006年3000元/平米左右 n泛公务员10％、生意人70－ 80％、打工归来与郊县客户占 10－15％ n环章江800米，独特的景观 设计，适宜的开盘时机、先造 景后卖楼产品发展：时间公园是首个大盘社区，首期以中央景观和商业街实景展示，体 现了大盘开发的气势n开发商：时间控股 投资公司 n占地面积：1036亩 n建筑面积：130万 平米 n风格：欧式建筑风 格 n独栋：4200元/平 米 n联排：2800元/平 米 n双拼：3480元/平 米 n一期总建筑面积13 万平米总体而言，赣州房产的快速发展，主要依靠的是对资源性的占有，对产品 打造的意识较弱n从2001年蓝波湾带头 抢占滨江资源开始到现 在，是赣州房地产取得 迅速发展的重要阶段；n本阶段赣州房地产的 主旋律是抢占滨江资源 ，通过一线江景，带动 项目的品牌、形象，取 得品牌和利润的双收益 ；n产品的发展，还处在 简单模仿的阶段，产品 的打造意识还比较低；占有最长滨江资源的时间公园最早占有滨江资源的蓝波湾占有滨江坡地资源的兰亭半岛占有滨江资源的蔚蓝半岛赣州楼盘有附加值的产品还不多见，停留在简单模仿阶段，产品研发水平 较低l目前赣州市场上仅 有少量楼盘在户型 设计、配套上比较 创新，如蓝波湾的 入户花园、蔚蓝半 岛的观景阳台等， 整体水平参差不齐 ；入户花园观景阳台 全景客厅市场的楼盘布局以行列式为主，布局单一，社区空 间单调，对景观资源利用不足p赣州房地产市场的 楼盘布局以行列式 为主，这样的布局 虽然满足了日照和 通风的要求，但是 一定程度上造成了 单体间距过小，影 响了产品品质感和 居住的私密性。
p规划布局以行列式 为主，造成了对景 观资源利用的不足 ，降低了居住的舒 适度，同时也降低 了楼盘的价值蔚蓝半岛锦绣星城爱丁堡黄金时代规划最看重的置业因素提及率建筑风格以现代风格和欧式风格为主，色彩浓烈，同 质化严重，品质感较差爱丁堡黄金时代蓝波湾水岸新天蔚蓝半岛建筑赣州房地产市场上的建筑风格以现代风格和欧式风格为主，但外立面较为粗糙，品质感不强，处 于简单模仿阶段，形似而神不似，本项目可以走精品化路线消费者最喜欢的建筑风格从蔚蓝半岛开始，园林景观有一定的投入，但整体水平较低， 仍有较大提升空间园林黄金时代时间公园蔚蓝半岛蔚蓝半岛蔚蓝半岛赣州房地产市场的园林景观大都以硬质景观为主，园林设计没有与规划和建筑有机的融合，共同营造舒适的居住氛围 蔚蓝半岛是房地产市场上第一个园林小区，2004年开盘时引起市场关注，本项目可以通过对园林的打造提升竞争力消费者最喜欢的园林风格户型设计上空间浪费，人性化不足，缺乏创新，实用性较差爱丁堡蔚蓝半岛章江豪园户型12 323312141.卫生间的采光和通风都较差且位置设 置不合理2. 生活阳台的设置有问题，减少了餐厅 的采光面和通风面3.主卧的进深过长且功能单一，应该设 当设置衣帽间和书房1.卫生间的设置有问题，直接对客厅2. 主卧的卫生间太大，造成一定的空间 浪费3.书房位置的设置不合适，。