房产税对房价的影响：来自北京市调查问卷的证据摘要：本文使用2011年对北京市1040名城镇住房所有者进行的“物业税对房价影响”的调查问卷，在住房所有者特征基础上考察了房产税对房价的影响若不考虑房产税与住房所有者特征的相互作用，则房产税率将使房价下降这表明，开征房产税将抑制房价上涨其次，房产税开征时间越长，房价上涨可能性越大因此，房产税开征时间拖得越长，宏观调控房价的效果越差再次，住房所有者的住房数量和其他负债越多，房价下降的可能性越大最后，相对于“其他职业”的住房所有者，绝大多数职业的住房所有者认为房产税将使房价下降若考虑房产税与住房所有者特征的相互作用，则房产税率与房产税开征时间、住房拥有量、住房抵押贷款和其他负债的交互作用能够显着降低房价但是，当房产税率很低时，若开征时间较长，则依然无法抑制需求，房价将上涨因此，若政府要制定一个较低的房产税率，则应尽快开征，否则无法抑制房价上涨止匕外，高房产税率与5套住房的交互作用能够显着提高房价关键词：房产税住房所有者特征房价房产税对房价的影响：来自北京市调查问卷的证据一、引言近些年，中国许多城市房价不断上涨《国民经济和社会发展统计公报》显示，2005-2010年，全国70个大中城市房屋销售价格的涨幅分别为7.6%、5.5%、7.6%、1.5%和6.4%。
居高不下的房价，使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难，房地产泡沫较大，易引发金融危机为此，中央政府出台了提高首付比例和抵押贷款利率的信贷政策例如，2007年中国人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来的20%g至30%第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%且应随套数增加而大幅度增加；商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%1至50%止匕外，2004、2006、2007、2010和2011年央行分别上调五年以上贷款基准利率1次、2次、6次、2次和3次尽管如此，房价仍未降下来目前，开征房产税(propertytax)抑制房价的财政政策存在激烈讨论(安体富、王海勇，2004;龚刚敏，2005;曹映雪等，2008;况伟大，2009、2010)自2003年5月，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房产税试点工作但是，中国尚未开征住房房产税，无法为房产税抑制房价效果提供足够的证据在国外，房产税有很长的历史，是国外地方财政收入的主要来源例如，况伟大等人(2011)对1980-2009年23个OECLg家房产税的研究发现，房产税占地方、州和联邦财政收入的比重均值分别为40.71%、13.93%和3.35%。
其次，尽管过去30年23个OECD国家的实际房产税率在逐渐增加，1980-1989年、1990-1999年和2000-2009年均值分别为1.54%、2.64%和3.48%,但均值较低，为2.61%另一方面，除韩国、加拿大和美国实际住房价格指数呈下降趋势外，其余20个OECEg家实际住房价格指数呈上升趋势，1980-1989年、1990-1999年和2000-2009年均值分别为84.37%、90.80%和99.60%可见，除少数国家外，房价与房产税率总体变动趋势基本一致，并未表现出明显的此消彼长关系最后，实证研究还发现房产税有利于降低房价尽管房产税对房价有抑制作用，但房产税率均值较低，政府不可能无限提高税率，房产税主要用于解决地方财政收支问题，而非房价调控2011年1月28日，重庆市和上海市分别颁布了《个人住房征收房产税试点的暂行办法》重庆和上海《房产税暂行办法》与1986年9月15日国务院颁布的《房产税暂行条例》不同首先，后者是对商业房产征税，前两者是对住房征税其次，后者是对房产原值扣除折旧的余值征税，前两者是对房产市值征税基于此，我们的问题是，对住房开征房产税能否有效抑制房价上涨？因中国尚无住房房产税数据，本文使用2011年对北京市1040名城镇居民调查问卷数据，试图回答上述问题。
现有房产税与房价关系的理论研究有“传统观点(traditionalview)”、“受益观点(benefitview)”和“新观点(newview)”三种代表性观点传统观点”是由Simon(1943)和Netzer(1966)提出来的他们采用局部均衡方法，假定整个国家的资本回报是固定的且资本是自由流动的，从而资本不承担任何税负，房产税完全由当地不可移动的住房所有者承担，并导致高房价受益观点”是由Hamilton(1975、1976)和Fischel(1992、2001)发展起来的他们在Tiebout(1956)模型基础上，假定消费者在不同辖区可以自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争这样，每个辖区内消费者所支付的房产税就会相同，房产税和公共服务未资本化为住房价值因此，他们认为房产税仅是一种受益税(benefittax),仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置新观点”是由Mieszkowski(1972)以及Mieszkowski和Zodrow(1986)提出的该观点认为传统观点的局部均衡分析是高度误导的一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。
为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类在上述假定下，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应(promtstaxeffect)”和“流转税效应(excisetaxeffect)”前者是指，从全国看，房产税降低了资本的总体收益，资本所有者承担了一部分税负后者是指，从地方看，房产税导致了当地不可移动生产要素和商品价格的变化，生产要素所有者和消费者承担了另一部分税负大量实证研究发现，上述三种理论观点均有经验支持，但尚未得出一致结论Rosen和Fullerton(1977)在Oates(1969)模型基础上发现，房产税对房价有显着负向影响，但至少75%勺公共服务被资本化为房价Krantz等(1982)发现，房产税对房价有显着负影响，大约有60%勺房产税被资本化为房价Case和Grant(1991)模拟发现，房产税的流转效应非常显着，提高房产税将使房价下降，住房消费面积减少；房产税率提高25%将导致房产税收仅增加6.6%McDonald(1993)使用美国芝加哥6个县1982、1985和1988年商业和工业房价与房产税的数据发现，房产税率及其变动对房价具有显着负向影响。
Bowman(2006)对哥伦比亚、马里兰和弗吉尼亚的研究发现，高房价是由低房产税率导致的Sirmans等人(2008)对房产税资本化的文献评述发现，若供给无弹性，降低房产税将提高房价；若供给完全弹性，改变房产税不会改变房价Lutz(2008)发现，房产税收对房价变动的弹性为0.4况伟大、马一鸣(2010)对1996-2008年中国33个大中城市商业房产税的数据发现，供给大于房产税和需求对房价的影响Cebula(2009)对美国乔治亚州萨凡纳市(Savannah)的研究发现，房价与房产税成负相关韦志超和易纲(2006)证明了在短期供给缺乏弹性情形下，开征房产税必然导致房价下跌况伟大(2009)对中国30个省份1996-2006数据发现，开征房产税将导致房价下降还有少数文献认为房产税将导致房价上涨Fischel(2005)论证了房产税因土地区划(landzoning)和用脚投票(votingwithfoot)机制提高了房价Cornia(2005)认为公共设施和公共服务提升了房价综上所述，现有文献的缺陷在于，仅从宏观和区域因素、未从微观因素(住房所有者特征)考察房产税对房价的影响据此，本文贡献在于，不仅考察了住房所有者特征对房价的影响，而且考察了房产税与住房所有者特征的交互作用对房价的影响。
基于此，本文余下结构如下：第二部分是理论模型；第三部分是实证分析，最后是结论和政策含义二、 理论模型为考察所有者特征对房价的影响，本文在生命周期模型基础上，构建一个跨期住房需求模型，以此说明房产税对房价的影响①一)假设简单起见，我们对住房所有者做如下假定：(1)所有者拥有N套住房，每套住房面积被标准化为1;(2)所有者住房数量占住房存量很小比重；(3)所有者工资收入为W,用于住房和一般商品X；(4)X是计价品(Numeraire),价格被标准化为1;(5)效用函数对数可加；(6)所有者一生的偏好是相同的，时间折现因子为；(7)所有者资产包括储蓄S和股票K,负债包括抵押贷款和其他债务D;(8)所有者一生分为青年、中年和老年三个时期，即，t0,12;(9)老年无工资收入，青年和中年才有工资收入；(10)所有者在青年时抵押贷款买房，全部资产用于首付，LTV(loantovalue)为；(11)中年出租住房，M套(0MN)住房被出租，租金为r;(12)老年出售住房，还清贷款，住房不再提供效用；(13)房产税是从价税，税率为；(14)所有者预期为理性预期二)模型根据假设3和10,我们可得0期住房所有者的约束条件：(1)PoNoSoK°;XoDoUC0P0N0Woo其中，po表示住房价格；UCo(usercost)表示住房使用成本(住房支出)。
根据Hendershott和Slemrod(1983)、Poterba(1984)以及①换言之，本文不考察供给对房价的影响Himmelberg等人(2005)的研究，使用成本一般由无风险利率rf、房产税率、维修率m、住房资本折旧d、房价预期增长率ge和拥有房屋的风险溢价构成因抵押贷款利率i包含了rf和，单位房价使用成本可表示为：UCtitt日dtg：同样，根据假设11,我们可得1期住房所有者的约束条件：XiDiUC1E(p1)NoWiMiE(rJ其中，E(rJ表示预期房租最后，根据假设12,我们可得2期住房所有者的约束条件：X2(E(P2)Po)No其中，E(p2)表示预期住房价格基于此，由上述假设，我们可得代表性住房所有者i效用最大化条件：由假设2,可得—P-0o由假设14,可得：E(r1)r1；E(p2)P2由上述最优N规划一阶条件，可得房价：(1)Wi0Di0){[(1)22]A(1)B}PoNi°UC°{[2(1)22]A(1)B}其中，AWi1MiMDi1UC1P1NiBUC1P1Ni0由式1,可得命题1①命题1:若满足上述假设条件，则一邑0,上0,—国0,」000N°W°D。
命题1的经济含义为：首先，住房房产税越高，住房需求越低，从而房价越低；其次，所有者拥有的房屋越多，可出售的房屋越多，从而房价越低；再次，工资越高，需求越大，从而房价越高；最后，其他债务越多，资本约束越大，住房需求越小，房价越低三、 实证分析(一)数据前已述及，因中国尚未开征住房房产税，本文数据使用2011年北京市居民的调①为节约篇幅，命题1的证明过程略掉，感兴趣读者可向作者索取查问卷①为避免同一区域、同一家庭、同一工作单位带来的关联性影响，本文采取了不同区域、不同家庭、不同工作单位的调查方式因此，我们走访北京不同区位的大型社区，了解受访者身份后，令其填写并回收问卷我们以该方式发放704份，回收662份同时，为保证问卷的真实性，我们联系北京的亲戚朋友，令其以邮件或问卷的方式回答问卷我们以该方式发放446份，回收385份据此，我。